Рост на четверть
Общий объем существующих офисов А и В класса в Москве к началу 2008 года составил, по оценке Ольги Ясько, регионального директора направления аналитики и исследований рынка Colliers International Россия, 7,34 млн кв. м (1,13 млн из них – это класс А). В общем предложении качественных офисов объем А-класса – 15% (к концу этого года ожидается увеличение этой доли до 20%). На конец 2007-го доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А, по словам вице-президента компании Becar Realty Group Игоря Галицина, колебалась в пределах 1,8–3%, класса В – 3,5–6%.
Рост арендных ставок за год, по оценке аналитиков Wellhome, составил 25%. Генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев приводит более скромные цифры – 10-15%. «В настоящее время средняя арендная ставка для класса А составляет порядка $850 за кв. м. в год, тогда как для класса В данный показатель находится на уровне $650 за кв. м в год, а для класса С – $550 за кв. м, – говорит Леонтьев. – Что касается ставок купли-продажи, то по итогам года средний ценовой прирост составил примерно 15-20%». Так, в настоящее время стоимость квадратного метра офисного помещения класса А составляет в среднем $8-10 тыс., класса В – в среднем $5-6 тыс., С-класса – $2,5-3,5 тыс.
За год в сегменте особых изменений не произошло ни в структуре предложения, ни в покупательских настроениях, хотя некоторые участники рынка отмечают, что наконец-то сложились предпосылки для сокращения дефицита площадей. Тем не менее спрос все еще заметно превышает предложение, вакантных площадей не хватает. К тому же офисное строительство в центре города теперь ограничено, и все больше девелоперов реализуют свои проекты далеко за пределами ЦАО, а то и МКАД. В этой связи, говорит Леонтьев, обозначилась тенденция выхода ряда девелоперов в южные районы Москвы.
Еще одной характерной особенностью рынка становится приход непрофильных игроков (из смежных сегментов, с рынка жилой недвижимости) – причиной тому руководитель отдела офисной недвижимости компании Praedium Юрий Юдаков называет высокую доходность офисного сегмента.
Промышленные масштабы
Отдельный тренд – на рынке появляется все больше проектов по развитию промзон. Сразу несколько крупных проектов в этой области было заявлено в прошлом году. Это, например, строительство бизнес-центра на месте фабрики «Корунит», многофункционального комплекса на месте бывшей обувной фабрики в Новопеределкино. На территории приборостроительного завода им. Казакова Mirax Group построит еще один многофункциональный комплекс (более 500 тыс. кв. м). В ЮВАО, на месте подстанции «Чагино», добавляет Игорь Галицин, может быть построен технопарк, а на территории реорганизуемого завода им. Войтовича – многофункциональный центр (260 тыс. кв. м). Полтора миллиона кв. м офисной, гостиничной, торгово-развлекательной, спортивной и жилой недвижимости появится на месте бывшей производственной зоны завода «Москвич».
«Американская компания Hines выступит fee-девелопером проекта застройки территории Краснопресненского сахарорафинадного завода, принадлежащего ГК «ПИК». На земельном участке площадью около 7 га, расположенном на Мантулинской улице, планируется построить более 300 тыс. кв. м коммерческих площадей», – добавляет Галицин.
Кроме того, в ЮЗАО Москвы планируется построить многофункциональный центр на территории промзоны №62. В его состав войдут административные и выставочно-торговые помещения.
Они сделали этот год
Среди самых заметных событий 2007 года Юрий Юдаков называет выход на рынок новых зарубежных игроков (Lotte Group) и инвестиционных фондов, создание совместных предприятий для реализации девелоперских проектов (Deutsche Bank и Strabag), завершение формирования Rutley Russia Property Fund (RRPF). «Возросла активность и в сфере инвестиционных приобретений, среди ключевых сделок – покупка Quinn Group строящегося торгово-офисного комплекса «Каспий», покупка Wells REIT II 33% акций бизнес-центра "Двинцев"», – продолжает Юдаков.
Покупку «Газпромстроем» 102 тыс. кв. м в строящемся комплексе «Миракс-Плаза» отметил в качестве одной из самых крупных в 2007 году Игорь Галицин: «Учитывая тот факт, что ранее компания приобрела 31 тыс. кв. м в этом же комплексе, на данный момент в собственности данной компании находится 133 тыс. кв. м площадей «Миракс-Плаза». Таким образом, данная сделка стала крупнейшей в России, до этого рекорд принадлежал Внешторгбанку, который приобрел 60 тыс. кв. м в башне «Федерация» в 2006 году», – поясняет эксперт. Одной из самых крупных сделок в 2007 году стала также покупка компанией AFI Development зданий общей площадью 116 тыс. кв. м на Косинской улице.
Еще одно значимое событие на рынке купли-продажи офисных помещений – приобретение ООО «Прана» офисного здания НК «Юкос». Здание было приобретено на аукционе, при этом сумма сделки превысила стартовую стоимость в четыре раза. Позднее данный объект был выкуплен у ООО «Прана» компанией «Роснефть».
«А в 4 квартале 2007 года была закрыта самая крупная сделка по аренде офисных площадей класса А за всю историю рынка коммерческой недвижимости Москвы, – продолжает Галицин. – Компания IBS арендовала 36 840 кв. м в бизнес-центре Nordstar Tower. Офисный центр общей площадью порядка 147 тыс. кв. м расположен недалеко от станции метро «Беговая». Девелопером строительства выступает "ДС-Девелопмент"».
Вместо выводов
Что до года текущего, участники рынка сходятся во мнении, что основные тенденции прошлого года сохранятся и укрепятся: рынок будет развиваться динамично, ставки будут расти, инвестиционная активность повысится, девелоперы продолжат смещаться от центра города, а дефицит качественных площадей никуда не денется. Хотя объемы нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В компанией Colliers International, например, прогнозируются на уровне 2,5 млн кв. м (35% – класс А, 65% – класс В).
