Ипотечный кредит. Как сэкономить на выплатах. Раскрываем все секреты технологии

Появляются и программы по рефинансированию ранее взятых кредитов под более лояльные проценты. Но работают ли они на самом деле и могут ли оказать реальную помощь заемщику?

На эти вопросы постарался ответить журнал о недвижимости www.metrinfo.ru

Существующие условия
"Рефинансирование – это повторное финансирование, то есть выдача нового кредита для погашения существующего на новых условиях", - говорит Стефан Буайе, Начальник Управления стратегического маркетинга и качества Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV). Банк выдает в кредит средства, достаточные для того, чтобы погасить старый долг, но приходится платить по новому кредиту. При этом его условия должны быть более выгодными для заемщика и снижать его долговую нагрузку. Сегодня как раз та ситуация, когда рефинансирование может помочь заемщику: "По сравнению с прошлым годом процентные ставки по кредитам на приобретение жилья снизились на 7-8%, и в то же время курс доллара по-прежнему не опускается ниже уровня в 30 рублей. Такие изменения не остаются без внимания заемщиков, которые взяли ипотеку в валюте в докризисное время или были вынуждены брать кредиты в кризис по очень высоким ставкам. Сейчас многие из них ищут возможность снизить долговую нагрузку", - говорит Лада Краснова, заместитель Генерального директора Коммерческого банка "Московское ипотечное агентство" (КБ "МИА").

Но не так уж много банков предлагают программы рефинансирования: по данным Татьяны Будорагиной, директора по маркетингу компании Кредитмарт, они есть у Сбербанка, ВТБ24, Банка Москвы, Альфа Банка, КБ "МИА", БЖФ и BSGV, а также у АИЖК. Но иные существующие программы носят декларативный характер, так как ставки по ним высокие – в среднем 16% годовых, а значит, они могут принести выгоду только тем, кто взял ипотеку на пике кризиса. По мнению Ирины Кажикиной, руководителя ипотечной службы "РЕЛАЙТ-Недвижимость", достойный продукт есть в Сбербанке, предлагающем программу "Рефинансирование жилищных кредитов", по которой ставки составляют от 11,7 до 14,75%. В КБ "МИА" ставка по аналогичной программе - 12% годовых, а в ВТБ24 и Альфа Банке – от 13,6 до 15,35% и от 14,1 до 15% (в рублях) соответственно. В АИЖК же проценты составляют всего 11,5-12%.

Ставки ставками, но есть и другие условия кредитования, которые делают кредиты более привлекательными. Сегодня займы по программам рефинансирования выдаются на срок от 5 до 30 лет (в Банке Москвы от 3 лет, в ВТБ24 – до 50 лет) преимущественно в рублях, но часто еще и в долларах США и евро. Минимальная сумма кредита обычно 300 тыс. руб., а максимальная - до 80% от стоимости заложенной ранее квартиры, но иногда ее размер фиксируется – например, не более 15 млн руб. (в Альфа Банке) или 30 млн руб. (в BSGV).

Но там, где ниже проценты, не всегда можно получить кредит на новостройку или "длинный" заем на 30 и более лет, либо кредит на большую сумму, например, по программе АИЖК максимальная сумма кредита всего 4 млн руб. И чем ниже ставки, тем строже требования: справка 2-НДФЛ, трудовой стаж на последнем месте работы не менее 6 или 12 месяцев, привлечение поручителей. При более низкой ставке условия для досрочного погашения кредита будут менее привлекательны, срок рассмотрения заявки – больше, а различные комиссии за рассмотрение заявки, обслуживание счета, выдачу кредита и т.п. – выше.

Дополнительные платежи
К расходам, сопутствующим рефинансированию, стоит прежде всего отнести следующие банковские платежи.

- Единовременная комиссия за рассмотрение заявки о предоставлении кредита; обычно составляет 1-2% от суммы займа либо фиксированную сумму в размере 1 500-5000 руб., но сегодня в большинстве банков она не взимается;

- единовременная комиссия за предоставление кредита; обычно в размере 1-3% от суммы займа или фиксированная сумма, в ВТБ24 например - 25 400 руб. – это на сегодня, пожалуй, максимальный размер, а минимальный в КБ "МИА" – 10 тыс. руб., такая комиссия сегодня не взимается только в Сбербанке;

- единовременная комиссия за выдачу с банковского счета наличных денежных средств (т.е. за обналичку). Такая комиссия составляет 0,5-1,5% от суммы займа, взимается редко;

- ежемесячная комиссия за обслуживание банковского счета, тоже взимается в единичных случаях, составляет 0,1-0,5% от суммы кредита;

- платеж за предоставление банковской ячейки (может потребоваться при передаче денег предыдущему кредитору); составляет в среднем 2-3 тыс. руб., но чаще аренда не требуется, так как деньги "бывшему" банку перечисляются безналично, правда, в этих случаях может быть комиссия за перевод денег – в среднем 300-1000 руб.

Есть и "небанковские" дополнительные платежи:
- оценка имущества; новый кредит требует новой оценки. Это стоит минимум 4-5 тыс. руб.

- страховые взносы; многие банки не требуют обязательного личного страхования заемщика и титула, но придется застраховать недвижимость. Стоимость полиса в среднем 1% от суммы долга. При погашении "старого" кредита расторгается "старый" договор страхования и часть денег (неиспользованная премия) обычно возвращается заемщику-страхователю.

- расходы на медицинское обследование; если заемщик страхует жизнь и трудоспособность, он обязан пройти его вновь, стоимость - от 2 до -10 тысяч рублей.

- расходы на регистрацию смены залогодержателя (т.е. банка) в Росреестре, госпошлина в этом случае составляет 1000 руб. (если при оформлении ипотечного кредита была оформлена закладная, то 200 руб.). Если же воспользоваться услугами посредников, которые подготовят необходимый пакет документов, то эта процедура обойдется в среднем в 10 тыс. руб.

Таким образом, при рефинансировании заемщик еще раз оплачивает все то, за что платил при получении "старого" кредита. Плюс штраф за досрочное погашение этого самого "старого" займа, если такой предусмотрен. Обычно это касается кредитов, взятых более 4 лет назад, сумма штрафа примерно равна 3-5 тыс. руб. или 1-2% от суммы досрочного погашения.

Новый кредит: дадут или нет?
Процесс выдачи займа на погашение "старого" долга практически аналогичен процессу получения ипотечного кредита впервые.

Для рефинансирования кредита в большинство банков требуется предоставить:
- заявление-анкету;
- паспорт заемщика/созаемщика (поручителя – при наличии);
- документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика (поручителя), в основном требуется справка по форме 2-НДФЛ;
- документы по недвижимости (договор купли-продажи, оценка, свидетельство о собственности, документы из БТИ и т.п.),
- документы по "старому" кредиту (кредитный договор, справка о внесенных платежах и отсутствии штрафов и пени (например, за просрочку оплаты взносов), справка об остатке долга, информация о просрочках и т.п.)

Пакет документов может быть сокращен, если рефинансировать кредит в том же банке.

Получив весь этот ворох бумаг, банк начнет проверку заемщика и объекта недвижимости. Обычно на рассмотрение заявки на рефинансирование у банков уходит 4-7 дней. Но не всегда банк готов выдать новый заем. "Причинами отказов чаще всего выступают негативная кредитная история или ухудшение фактической платежеспособности заемщика на момент предоставления рефинансирующего кредита, например, из-за оформления новых потребительских кредитов", - рассказывает Лада Краснова (КБ "МИА").

"Кредитная история обязательно меняется с момента получения изначального займа - пополняется сведениями о своевременности каждого платежа по кредиту. Поэтому даже небрежность при погашении долга, например, если заемщик платил ежемесячно, но не строго следил за своевременностью платежей, портит кредитную историю, т.к. в ней отражаются и краткосрочные просрочки, - сообщает Марина Мишурис, председатель правления "Флексинвест Банк".

Показания для рефинансирования
"Заемщику необходимо просчитать не только разницу в процентах по кредиту, но и учесть все дополнительные расходы, которые возникают при рефинансировании", - советует Лада Краснова (КБ "МИА"). И вряд ли снижение ставки на 1% перекроет все дополнительные платежи, которые придется заплатить. Большинство экспертов сходятся во мнении, что рефинансирование целесообразно, лишь когда разница в ставках между новым и старым кредитом составляет не менее 2,5-3%, при условии если оба кредита в одной валюте.

Учитывая, что сегодня ставка по программам рефинансирования в среднем колеблется от 12 до 17%, получается, что целесообразно рефинансировать лишь кредиты, взятые не менее чем под 15-20%, т.е. только те, что выдавались в кризис.

Надо учитывать не только снижение процентной ставки, но и другие параметры. Например, перекредитовавшись на ту же сумму и срок, но со снижением процентной ставки даже на 1-2%, можно снизить размер ежемесячного платежа. "Когда становится тяжело "отрывать" от семейного бюджета сумму ежемесячного платежа по существующему кредиту, его уменьшение будет для клиента однозначным благом вне зависимости от общей экономии", - считает Марина Мишурис (Флексинвест Банк). Тем более если при этом взять кредит на бОльший срок (ежемесячный платеж в этом случае будет еще меньше).

Кстати, определить взаимную зависимость параметров ипотечного кредита вы можете, воспользовавшись профессиональным ипотечным калькулятором www.irn.ru/calc , представленным на портале www.irn.ru .

А мы, чтобы не быть голословными, покажем на примере, представленным Ладой Красновой (КБ "МИА"), какую выгоду можно получить при рефинансировании ипотечного кредита.

Итак, два года назад (т.е. уже во время кризиса) был взят кредит на следующих условиях.

Параметры кредита:
стоимость квартиры - 6 000 000 руб (100%);
первоначальный взнос - 1 800 000 руб. (30%);
размер кредита - 4 200 000 руб.(70%);
процентная ставка - 18%;
срок кредитования – 180 месяцев.

Выплаты по кредиту:
Размер ежемесячных выплат по кредиту всего - 67 637,68 руб.
Общая сумма выплат по кредиту – 12 174 783, 06 руб.

Необходимый доход заемщика - 135 275,37

Сегодня (т.е. через 2 года) в КБ "МИА" с учетом того, что сумма долга по имеющемуся кредиту снизилась до 4 млн руб. (т.е. именно эту сумму и надо заплатить "старому" банку), можно рефинансировать ипотечный заем на следующих условиях:

Параметры кредита:
стоимость квартиры - 6 000 000 руб. (100%);
размер собственных средств (первоначальный взнос) - 2 000 000 руб. (33%);
размер кредита - 4 000 000 руб.;
процентная ставка – 12% годовых;
срок кредитования – 156 месяцев.

Выплаты по кредиту
Размер ежемесячных выплат по кредиту всего - 50 746,65 руб.
Общая сумма выплат по кредиту – 7 916 477,22руб.

Необходимый доход заемщика - 101 493,30

Таким образом, экономия в выплатах составит 2 635 001,52 руб. (общая сумма выплат но "старому" кредиту – общая сумма выплат по "новому кредиту" - уже выплаченный за два года долг – 1 623 304,32 руб.). Даже с учетом расходов на перекредитование – около 60 000 руб. (комиссия за предоставление кредита 10 тыс., руб., страхование 40 тыс. руб., медицинское обследования в целях страхования 5 тыс. руб., оценка имущества 4 тыс. руб. и регистрация в Росреестре 1 тыс. руб.) - и возможных потерь (уже оплаченной страховой премии по имеющемуся кредиту и суммы штрафа за досрочное погашение в "старом" банке) выгода очевидна.

Ну и напоследок условия рефинансирования некоторых банков.

Стефан Буайе, начальник Управления стратегического маркетинга и качества Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV),:
В нашем банке по программе рефинансирования ипотечные кредиты выдаются по ставкам от 15,75% до 17,25% годовых в рублях на срок от 1 до 25 лет. Минимальная сумма кредита составляет 750 тыс. руб., максимальная – 30 миллионов. Банк предоставляет до 70% от стоимости недвижимости, находящейся в залоге, а не менее 30% должно составить первоначальный взнос заемщика. Учитывая величину ставок, потенциальными клиентами рефинансирования являются те, кто брал кредит на пике кризиса по очень высоким ставкам.

Наталья Карасева, директор Управления розничного кредитования Сбербанка России:
Мы предлагаем кредитную программу "Рефинансирование жилищных кредитов" на погашение кредитов, полученных в иной кредитной организации на приобретение или строительство жилых помещений (квартиры или жилого дома), расположенных на территории РФ, но при этом должно соблюдаться условие - клиент должен иметь свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение.

Кредиты выдаются на срок до 30 лет (но возраст заемщика/созаемщиков на момент возврата кредита не должен превышать 55 лет (для женщин) и 60 лет (для мужчин)). Их сумма рассчитывается исходя из платежеспособности заемщика/суммарной платежеспособности созаемщиков и не должна превышать остаток основного долга по рефинансируемому кредиту. Первоначальный взнос – 20%, погашение кредита - аннуитетными платежами. Жилое помещение закладывается в пользу банка, и также требуется страхование недвижимости, личное страхование и поручительства лиц, являющихся собственниками жилого помещения и (или) зарегистрированных в жилом помещении по месту постоянного проживания, в случае если они не являются созаемщиками. Не взимаются комиссии за рассмотрение и выдачу кредита, а процентные ставки представлены в таблице. 

Лада Краснова, заместитель Генерального директора Коммерческого банка "Московское ипотечное агентство":
В КБ "МИА" программа рефинансирования ипотечных кредитов действует с начала 2010 года и позволяет рефинансировать ипотечные кредиты, выданные другими банками на приобретение квартиры в новостройке (при оформленных правах собственности), на вторичном рынке или под залог имеющейся квартиры. Новый кредит предоставляется в рублях на срок от 1 до 30 лет. Минимальный размер рефинансируемого кредита установлен на уровне 300 000 рублей, а максимальная сумма кредита определяется платежеспособностью клиента, но не более 80% от оценочной стоимости квартиры. Размер процентной ставки на период рефинансирования не будет превышать действующую ставку по рефинансируемому кредиту, а после регистрации ипотеки в пользу Банка составит 12 % годовых (при условии страхования заемщиком своей жизни и временной потери трудоспособности, а также риска утраты права собственности на объект залога).

Рассмотрение кредитной заявки происходит бесплатно. Для предоставления нового кредита нам необходимо оценить платежеспособность заемщика и проверить его кредитную историю, соответственно, он должен представить документы, подтверждающие его доходы в настоящее время. Также мы проверим недвижимость, являющуюся предметом залога, поэтому потребуется новое заключение о ее оценочной стоимости.

Рефинансирование кредита сопряжено с определенными издержками для заемщика, но в КБ "МИА" они сведены к минимуму. Фиксированная комиссия банка за выдачу кредита составляет 10 000 рублей. Процесс рефинансирования кредита и выход на платежи по новой ставке составит в среднем около полутора месяцев.