Начало это осени на рынке российской жилой недвижимости вызывает настороженность. По оценкам разных экспертов цены на жилье не то незначительно снижаются, не то растут.
Например, если в августе агентство RWAY сообщало о снижении цены, тогда как аналитики рынка хором отмечали незначительный рост цен, то начало осени, с 1 по 7 сентября, RWAY засвидетельствовало рост средних цен на 0,4 проц. до 7670 долл. за кв. м. При этом в среднем цены предложения на жилье бизнес-класса /квартиры в монолитных и кирпичных домах/ снизились на 0,2 проц. Средние цены в объявлениях продавцов квартир экономкласса /квартиры в панельных и блочных домах/ также снизились - на 0,3 проц.
Жилье экономкласса подешевело на севере, северо-востоке, северо-западе, юго-востоке, юге российской столицы, а также в Зеленограде. Жилье бизнес-класса продавцы предлагали дешевле, чем неделю назад, на всей территории, кроме центра, севера и запада. Аналитики агентства пришли тогда к выводу, что незначительный рост или снижение долларовых цен предложений за последние недели августа и начало сентября, фактически означает снижение рублевых цен предложений на 8-10 проц.
Глава агентства IRN.RU Олег Репченко отмечал, что средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Москвы с 1 по 8 сентября не изменилась и осталась на уровне 6103 долл. за кв. м. Аналитики бюро недвижимости "Агент 002" неделю назад также констатировали остановку роста цен в первую неделю сентября. Аналитики это объясняли происходящей коррекции рынка жилой недвижимости. Это обусловлено несколькими факторами: резким ростом курса доллара, снижением спроса во всех сегментах, недоступностью ипотечных кредитов и предстоящим рефинансированием долговых обязательств среди девелоперских компаний.
Действительно, стоимость заимствований для девелоперов на кредитном рынке возросла за год в 1,5 раза, признался журналистам финансовый директор ОАО "Система-Галс" (HALS) Андрей Соловьев. Он пояснил, что если в 2007 г компания привлекла кредит ВТБ (VTBR) с эффективной процентной ставкой, включая все комиссии на уровне 8,5 проц. годовых, то в 2008 г обсуждается проектное финансирование из расчета 13-15 проц. годовых, корпоративное финансирование - до 12 проц. годовых. Он отметил, что рынок оценивает девелопмент, как сегмент высокого риска.
Ситуация за неделю изменилась, и цены в сегменте экономкласса с 8 по 12 сентября 2008 г снизилась на 1,7 проц. до 5667 долл. В бизнес-классе средняя стоимость 1 кв. м также снизилась на 0,4 проц. и составляет 8754 долл., для элитных квартир стоимость 1 кв. м выросла на 45 долл. до 16008 долл.
Как отмечает директор по продажам бюро недвижимости "Агент 002" Валерий Барнинец, динамика продаж с начала августа показывает, что на каждые семь выставленных на продажу квартир приходится только один покупатель. Это характерно для бизнес-класса и квартир верхнего сегмента экономкласса. На этом фоне мы наблюдаем значительный рост обращений со стороны желающих продать от двух квартир и больше. Всего с начала августа количество поступивших звонков от собственников увеличилось на 36 проц.
С точки зрения аналитиков агентства IRN.RU, средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Москвы с 8 по 15 сентября возросла на 0,1 проц. до 6110 долл. за кв. м. Как отметил глава агентства IRN.RU Олег Репченко, как окончательно показала прошедшая неделя, с наступлением осени рост цен на недвижимость в Москве фактически остановился. Так по данным аналитического центра IRN.RU, прирост московского индекса стоимости жилья составил за неделю всего 1 десятую процента, что не является показательным. При этом в разбивке по типам квартир впервые в этом году появились минусы. Как и следовало ожидать, в первую очередь коррекции оказались подверженными квартиры в старых панельных домах.
Таким образом, поведение московского рынка недвижимости в этом году во многом напоминает развитие событий 2006 г, только с опережением примерно на 2 месяца. Если тогда с наступлением осени продавцы еще смогли выжать небольшое повышение цен, которое захлебнулось ближе к концу осени, а стагнация наметилась ближе к концу года, то в этом году развитие стагнации и коррекцию цен следует ожидать уже в течение осени.
