В ближайшие полгода цены на жилье в новостройках в Москве могут снизиться на 10-20%, а в некоторых случаях до 30%, прогнозируют риэлтеры.
К этому приведет массовый "вброс" на рынок инвестиционных квартир, владельцы которых погорели на резком падении фондового рынка. Однако уже вскоре из-за того же кризиса, повлекшего за собой финансовые проблемы у застройщиков и, как следствие, сокращение объемов предложения, цены опять поползут вверх, но уже на уровне инфляции.
За август средняя стоимость жилья в московских новостройках выросла на 2,8%, до $6,48 тыс. за 1 кв. м (рост с начала года 29%), говорится в отчете корпорации "Инком".
По данным компании "Миэль", в августе жилье в новых домах столицы подорожало на 4,1%, до $7,85 тыс. за 1 кв. м (рост с начала года 26,9%), а по подсчетам ARN.ru, этот показатель составил 4,3% и $7,3 тыс. за 1 кв. м соответственно (рост с января на 27%).
Эксперты уверены, что это последний рывок цен на столичные квартиры в строящихся домах перед неминуемой коррекцией.
По оценке руководителя аналитического центра компании "Инком" Дмитрия Таганова, 10-15% всех продаваемых квартир в новостройках принадлежат тем, кто вкладывал средства в инвестиционных целях. Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко отмечает, что когда на финансовых рынках появлялись первые признаки кризиса, доля инвестиционных покупателей, продающих ценные бумаги и вкладывающих в покупку жилья, увеличилась до 50%.
Если эти покупатели начнут массово избавляться от квартир, то цены на московские новостройки до конца этого года снизятся до 10%, прогнозирует г-н Таганов. Появление на рынке инвестиционных квартир может привести к 20-процентному снижению, дает свой прогноз директор департамента бюро недвижимости Doki Ольга Побединская.
За счет фиксирующих прибыль инвесторов и застройщиков, выбрасывающих на рынок придержанные до лучших времен квартиры, объемы предложения на первичном рынке столице растут, отмечает Олег Репченко. При этом спрос сократился примерно в два раза по сравнению с первым полугодием, добавляет эксперт. В большинстве случаев коррекция коснется жилья невысокого качества с неадекватной стоимостью квадратного метра и явными проблемами с реализацией, уверены игроки рынка.
"Падение цен на 15-20% стоит ожидать на тех объектах, строительство которых находится на первичной стадии, а также при плохих гарантиях со стороны застройщика",- говорит вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев. По мнению Олега Репченко, в зоне риска окажутся дома- муравейники, позиционирующиеся как комплексы бизнес- и даже элитного класса, с ценой $15-20 тыс. за 1 кв. м. "В таких случаях коррекция может достичь 30% и ниже",- отмечает эксперт.
Кризис начал ощущаться и на региональных рынках.
Так, в Екатеринбурге за лето количество продаж по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизилось на 30-40% как в количественном выражении, так и в денежном, отмечает директор центра недвижимости "Северная казна" Татьяна Деменюк.
Коррекция цен на жилье уже началась в Нижнем Новгороде и Перми. "За август новостройки в наиболее широко представленном сегменте бизнес-класса подешевели в среднем на 1,5%",- говорит директор по продажам нижегородского агентства недвижимости "Адрес" Елена Соловьева.
По оценкам аналитиков корпорации "Перспектива", в августе цена на новое жилье в Перми снизилась на 0,1%. Новосибирские риэлтеры утверждают, что падения стоимости жилья в их городе за последний месяц не было, однако, по данным агентства RID Analytics, наметилась тенденция появления дисконта к объявленным ценам продаж: стоимость жилья в реальных сделках на 3-7% ниже стартовой цены.
Девелоперы надеются, что ожидаемое снижение цен будет временным. "Первой поползет вверх стоимость жилья в регионах, где наблюдается большой отложенный спрос. Затем наступит очередь Москвы и Подмосковья",- уверен представитель СУ-155 Федор Сарокваша. Основной причиной нового витка цен станет неизбежное сокращение объемов строительства. По данным Росстата, уже в январе-июне 2008 года по сравнению с первым полугодием 2007 года объемы строительства в Подмосковье сократились на 7%, а в столице и вовсе на 50,7%. Учитывая финансовые проблемы многих застройщиков и их намерения заморозить новые проекты, новых домов вводиться в эксплуатацию будет еще меньше, признают игроки рынка.
Впрочем, сценарий 2006 года, когда из-за дефицита предложения за апрель-май цены выросли сразу на 30%, а за год - более чем на 50%, уже не повторится, убеждена Ольга Побединская. Она считает, что после прохождения рынком черной полосы цены на жилье будут расти на уровне инфляции.
Российский рынок недвижимости может немного просесть к концу года, если негатив на фондовых площадках продолжится, полагает радио Business FM.
Прямой зависимости между этими сегментами нет, но определенная корреляция между ними наблюдается.
Ипотечный кризис в США - яркий пример того, как рынок недвижимости влияет на фондовые площадки. От этого кризиса пострадали все сектора американской экономики.
Дисбаланс кредитной задолженности в США накапливался годами, пока не превратилось в повальную стагнацию и серьезное снижение цен на жилье.
Теперь на пороге кризиса и Европа.
Экономика Британии столкнулась с серьезными рисками и, как следствие, стоимость домов год упала в среднем по стране на 10,5% - рекордное падение за последние 18 лет. В России такого обвала ждать не стоит, говорит директор департамента анализа УК "Масштаб" Наталья Чукаева.
По ее словам, у нас огромное недопредложение на рынке, огромный спрос и прямой зависимости быть не может. Может быть, финансовая зависимость в сфере недвижимости от вливания денежных средств. И поэтому утрата ликвидности и девелоперы могут кратковременно снижать цены на свои объекты. Но поскольку спрос неудовлетворен, это уже не раз показывал наш рынок, потом он наверстывает упущенное и цены опять поднимаются.
Аналитик не исключает, что из-за нехватки ликвидности до конца года может произойти небольшая корректировка на рынке недвижимости. Чтобы привлечь покупателей, а вместе с ними и дополнительные деньги, девелоперы постараются запустить дисконтные программы.
Пока предпосылок для снижения цен на недвижимость нет, поскольку рынок находится в стабильной ситуации - считает генеральный директор Russian Research Group Денис Колокольников.
"Учитывая, - говорит он, - что на московском рынке жилья с 2000 года тренд сохраняется положительным и инвестиции в недвижимость являются доходными, отчасти рынок жилья является альтернативой вложения и получения дохода, альтернативой фондовому рынку. Поэтому если мы говорим о том, что на рынке происходят нестабильные процессы, то рынок жилья продолжает расти, и этот фактор напрямую не связан".
Прямую зависимость фондового рынка с рынком недвижимости аналитики исключают. Однако взаимное влияние все же есть, отмечает радио, - за счет того, что при падении фондового рынка начинается отток средств, в том числе с рынка недвижимости.
Из-за нехватки ликвидности банки перестают кредитовать долгосрочные и рисковые проекты. Это серьезно влияет на положение девелоперов и, в конечном итоге, может стать причиной снижения ликвидности объектов недвижимости и, как следствие, их стоимости.
