Москва, крупнейший в Европе мегаполис, притягивает к себе и богатых, и бедных со всей России и стран СНГ. Большинство из них, приезжая в российскую столицу, мечтают купить собственную квартиру.
В результате в городе идет постепенное расслоение жилых районов на элитные и малопрестижные. Правда, эта тенденция начала формироваться еще в советское время, а с развитием жилищного рынка только усиливается. О том, в каких районах будут жить москвичи через несколько десятилетий, "РИА Новости – Недвижимость" рассказали эксперты жилищного рынка.
Расслоение жилых районов в Москве на более или менее престижные в зависимости от доходов населения, проживающего в них, завершится в ближайшие два десятилетия, заявил РИА Новости в четверг руководитель департамента стратегического консалтинга, партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин.
"Ежегодно в Москве около 3% от общего числа квартир становятся предметом сделок. Следовательно, при сохранении этой динамики теоретически через 30-35 лет с момента зарождения рынка – то есть через 30 – 35 лет с 1993-1994 годов – практически все столичные квартиры должны хотя бы раз поменять своих хозяев. В итоге, скорее всего, четко выделятся районы, где живут только богатые, и районы, населенные исключительно москвичами с самыми скромными доходами", – отметил он.
Мнение, что в столице РФ, в ближайшие годы продолжится разделение на престижные и обыкновенные районы проживания, поддерживает и руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.
"Любой мегаполис притягивает самых богатых и самых бедных людей", – напоминает он.
Советские "трущобы" и "манхэттены"
При этом эксперты, опрошенные РИА Новости, указывают, что эта тенденция в Москве начала проявляться задолго до формирования в городе свободного рынка жилья.
"Даже когда еще не было как такового рынка недвижимости, и граждане были вынуждены прибегать к обмену, они учитывали такой фактор, как престижность. Например, обмен равнозначной по площади и качественным характеристикам квартиры на квартиру в более престижном районе подразумевал доплату. Если районы метро "Университет", проспекта Вернадского и Ленинградского проспектов традиционно заселяла интеллигенция, то "исторические" жители Новогиреево и Текстильщиков – работники заводов и фабрик", – уточняет руководитель департамента маркетинга МИАН Алексей Кудрявцев.
А вот Таганов обращает внимание на то, что в советские времена разделение столичных районов все-таки было больше связано не с сосредоточением в них обеспеченных людей, а с тем, что в них проживали те или иные социальные группы.
"Научная элита получала квартиры в районе Ленинского проспекта и Воробьевых Гор, партийные чиновники облюбовали районы в Западном округе, высший генералитет и некоторые генеральные секретари – Кутузовский проспект", – говорит он.
Однако в общем, утверждают собеседники агентства, естественное для людей желание жить с рядом с соседями, похожими на них по статусу в обществе, зачастую скрадывалось в СССР типовым индустриальным домостроением.
"В 1960-е – 1970-е вся столица застраивалась одинаковыми панельными коробками. В результате долгое время внешние границы между престижными и непрестижными районами были размыты", – считает руководитель аналитического центра "Инкома".
Где искать Ротшильда в современной Москве
После перестройки, сообщают риелторы, процесс переезда богатых граждан в престижных районы, и менее состоятельных – в обыкновенные, ускорился.
В настоящее время, по словам директора департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александра Зиминского, обеспеченные граждане тяготеют к Пречистенке, Остоженке, Арбату, Замосковоречью, Плющихе и Хамовникам.
"Привлекательность таких районов для состоятельных граждан определяется, безусловно, прежде всего, месторасположением – исторический центр Москвы в непосредственной близости от Кремля, Храма Христа Спасителя и других значимых достопримечательностей центра столицы. О статусе районов говорит привлекательные видовые характеристики, однородность социальной среды и приватность проживания", – поясняет он.
В свою очередь пристанищем столичных "бедняков" являются районы Кантемировской, Печатников, Кузьминок, Рязанского проспекта, Бибирево, Перово и Шоссе Энтузиастов, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец.
При этом, подчеркивает эксперт, людей, которые в настоящее время могут позволить себе купить жилье в этих районах, только очень условно можно назвать "небогатыми".
"Типично бедных районов в Москве нет, трудно себе представить, что приобрести квартиру при средней стоимости в 4,5 тысячи долларов за квадратный метр могут себе позволить бедные люди", – указывает он.
Самые бедные и самые богатые
В условном рейтинге, который попытались составить представители столичных агентств недвижимости, первое место среди самых "дорогих" районов города занимают Остоженка, Тверская и Арбат – здесь, по данным Penny Lane Realty, стоимость 1 квадратного метра жилья достигает по отдельным объектам 71 тысячи долларов, 53 тысячи долларов и 51 тысячи долларов соответственно.
Аренда же квартир дороже всего обойдется сегодня на Красной Пресне, Арбате и в Замоскворечье, где ежемесячная стоимость найма жилья достигает в некоторых случаях 47 тысячи долларов, 40 тысячи долларов и 32 тысячи долларов, сообщает Зиминский.
Самыми же "дешевыми" районами столицы являются Копотня, Выхино-Жулебино и Печатники, уточняет маркетолог компании "Пересвет-Инвест" Наталья Бланкова.
"Стоимость жилья при продаже здесь не превышает 3 тысяч долларов за квадратный метр, а однокомнатную квартиру можно снять не дороже 20 тысяч рублей в месяц", – утверждает она.
Вместе с тем, предупреждают специалисты, жизнь в самых престижных районах Москвы отнюдь не гарантирует, что обеспеченные граждане получат все те услуги, которые им могут потребоваться, и наоборот.
"Что касается социально-бытовой инфраструктуры, то она развита скорее в спальных районах, чему во многом способствовало их организованное планирование – здесь, как, например, в Чертанове или Алтуфьеве, сразу рассчитывалось количество детских садов, школ, магазинов и поликлиник", – полагает Бланкова.
А Таганов вообще отмечает, что в наборе и уровне инфраструктуры "прямой зависимости между элитным районом и наличием соответствующей инфраструктуры нет".
"Например, одна из самых престижных школ Москвы находится в Строгине, которое при всём желании невозможно отнести к элитным районам. И, напротив, в пятистах метрах от элитного жилого комплекса можно лицезреть самую обыкновенную школу, дешевый продуктовый магазин", – приводит пример аналитик, уточняя, что в основном элитная инфраструктура в Москве сосредоточена не в определенных районах, а на основных городских магистралях – Бульварном и Садовом кольце, Тверской улице, Новом Арбате и Кутузовском проспекте.
Кризис замедлит расслоение
В ближайшем будущем, говорят эксперты, разделение столичных районов по уровню доходов населения продолжится, причем большинство московских районов с уже определившимся статусом сохранят его за собой.
Как указывает Таганов, это естественный процесс, в основе которого лежит множество исторических и социально-экономических факторов.
При этом, по мнению генерального директора аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислава Луцкова, формированию однородной среды будет в том числе способствовать и сложившаяся в последнее время тенденция застраивать целые кварталы жильем примерно одного класса.
Глава АКЦ "Миэль" уточняет, что в подобных случаях, как правило, застройщики предпочитают возводить дома высокого класса в тех местах, которые и ранее считались престижными, а дома экономкласса – в отдаленных районах столицы.
"Поэтому статус того или иного района в целом уже определен, и, на мой взгляд, значительных изменений по уровню престижности какого-либо района, в ближайшем будущем не произойдет", – уверен он.
В то же время, считает Халин, финансовый кризис может несколько замедлить сам процесс расслоения в Москве.
"Сделок по купле-продаже жилья в столице, вне зависимости от класса квартиры, стало существенно меньше", – констатирует он.
Однако, несмотря на неизбежность социального расслоения в жилой застройке Москвы, разделение на "богатые" и "бедные", "фешенебельные" и "спальные" среди городских районов все же не будет столь очевидным и жестким, как, например, в крупных городах США, в Мумбаи или в Гонконге, подчеркивают собеседники РИА Новости.
"Сейчас окраину Москвы и ближайшие районы Подмосковья, например, район Люберецких полей аэрации, собираются застроить домами экономкласса.
Однако современные новостройки нельзя назвать низкокачественными – скорее, данные районы будут напоминать современную застройку Марьино, в котором довольно хорошо развита социально-бытовая инфраструктура, есть парки и благоустроенная набережная Москва-реки. Кроме того, в любых новостройках – даже очень высокого класса – есть доля города, а значит, определенное число квартир в них предназначается для очередников, которые фактически будут "разбавлять" своим социальным статусом концентрирующихся в том или ином районе обеспеченных людей", – выражает общее мнение Бланкова.
