Уходящий 2011 год, по мнению РИА Новости, заложил немало трендов на рынке недвижимости России для следующего, 2012 года Дракона. Надо отметить, что в преддверии Нового года над страной снова витают предкризисные настроения, но на рынке недвижимости ситуация относительно спокойная.
Несмотря на переживания аналитиков и участников рынка, цены на жилье пока не демонстрируют стремительный рост, коммерческая недвижимость продолжает строиться, курс рубля не собирается стремительно рушиться, а власти дают радужные прогнозы на будущее.
РИА Новости представляет десять самых значимых, по мнению корреспондентов агентства, событий 2012 года, которые могут оказать существенное влияние на рынок недвижимости России.
1. Резкого взлета цен на жилье не будет
В 2012 году участники рынка недвижимости не ждут резкого взлета цен на жилье. В частности, президент Национального объединения строителей ("НОСТРОЙ") Ефим Басин уверен, что резкого взлета цен на жилье не будет хотя бы потому, что платежеспособность населения сейчас не на высоте. Фактически, сегодня установился некий баланс спроса и предложения, но не стоит ожидать и снижения стоимости жилья - для этого предложение должно многократно превысить спрос. В целом, цены на жилье будут понемногу расти, потому что растет его себестоимость - из-за подорожания стройматериалов, энергоносителей и тарифов на перевозки, указал Басин.
Аналитики полагают, что бурный рост цен на жилье в мире остался в прошлом - в целом, по их оценкам, жилье в мире подорожало за 2011 год только на 1,5%.
Эксперты прогнозируют, что рост цен на жилье в 2012 году в Москве и Подмосковье будет в пределах инфляции - до 10%. Цены могут спекулятивно вырасти только в некоторых городах "новой" Москвы, но лишь после их официального присоединения к столице. Также до 25% могут вырасти цены в быстровозводимых новостройках, но это, скорее, связано со стадией готовности каждого конкретного дома и степенью ликвидности данного объекта недвижимости, а не с общими тенденциями на рынке жилья.
Максимальный рост среднерыночных долларовых цен на первичном рынке жилья премиум-класса в Москве в 2012 году также составит около 10%, а на рынке жилья бизнес-класса цены могут вырасти и до 20%, полагают специалисты столичных риелторских компаний.
2. Рынок недвижимости вновь под угрозой кризиса
В 2012 году рынок недвижимости России вновь может оказаться под угрозой кризиса. Российские банки в первом квартале 2012 года могут сократить темпы ипотечного кредитования в связи с возможными опасениями, что заемщики потеряют работу и что им придется реструктурировать долги, заявил еще осенью в интервью РИА Новости президент Ассоциации региональных банков "Россия" Анатолий Аксаков.
При этом, считает президент компании "Ренова-СтройГруп" Вениамин Голубицкий, уже сейчас нестабильность на мировых финансовых рынках привела к тому, что российским девелоперам стало очень рискованно привлекать кредиты в валюте.
А группа компаний ПИК - один из ключевых девелоперов жилья эконом-класса - даже решила отменить SPO, планировавшееся на конец этого - начало 2012 года. Как пояснил в ноябре первый вице-президент ПИК Павел Поселенов, в итоге компании придется менее активно приобретать новые площадки.
Если макроэкономическая ситуация будет ухудшаться, то это скажется не только на кредитовании застройщиков, но и других секторов, полагает заместитель генерального директора рейтингового агентства "Эксперт РА" Павел Самиев.
"Сейчас строительный сектор - один из самых рискованных", - подчеркивает он.
На фоне нестабильности на мировых рынках негативно на стройотрасли РФ могут сказаться и планы государства по снижению неэффективных госрасходов, в том числе и сокращению ненужных строек при выполнении социальных обязательств.
Впрочем, по мнению вице-президента ассоциации "Россия" Олега Иванова, гораздо больше на российских застройщиков влияет стоимость нефти, нежели макроэкономическая ситуация. При этом, напоминает он, количество финансовых организаций, которые могут кредитовать российских застройщиков, снижается ежегодно на протяжении последних десяти лет.
3. Власти решат проблемы обманутых дольщиков
Глава Минрегиона Виктор Басаргин в преддверии новогодних праздников заявил, что все обманутые дольщики в России будут обеспечены жильем в 2012 году. По словам министра в целом за 2011 год число обманутых дольщиков в РФ снизилось примерно на 12 тысяч человек - с почти 84 тысяч в начале года до 66 тысяч к настоящему времени. В свою очередь количество "проблемных" объектов строительства уменьшилось до 697.
Однако, констатировал чиновник, пока среди российских регионов есть и "отстающие", где почти не видно "реальных административных решений" по "обманутым дольщикам". Среди них он назвал Московскую, Калининградскую и Ростовскую области.
Правда, власти Подмосковья вряд ли согласятся с такой оценкой своей деятельности - в конце декабря министр строительства Московской области Павел Перепелица рассказывал РИА Новости, что сейчас под непосредственным контролем региона находится около трех десятков "проблемных" строек, что в долевом соотношении с общим числом ежегодно сдаваемых в Московской области объектов составляет всего 3-4%.
А вот в Москве, по информации руководителя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, количество обманутых дольщиков равно 1,8 тысячи человек. Это существенный прогресс - еще в начале лета Тимофеев говорил о почти 6 тысячах человек, вложивших свои деньги в "проблемные" жилые стройки. Впрочем, расслабляться столице пока рано: по данным Москомстройинвеста, число обманутых дольщиков, вложивших свои средства в новостройки на присоединяемых к Москве территориях, превышает 4 тысячи человек.
4. Сведения из ЕГРП станут публичными
Россияне смогут уже в начале 2012 года получить электронный доступ к Единому государственному реестру прав (ЕГРП) на недвижимость - материалы ЕГРП планируется открыть на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), сообщил директор департамента недвижимости Минэкономразвития РФ Андрей Ивакин.
Таким образом, государство сможет сделать публичными не только количество сделок с недвижимостью и их цену, но и их структуру - ведь 100% сделок с объектами недвижимости проходят через ЕГРП. Граждане смогут получить практически полноценную картину по ценам сделок по всей стране, в отличие от баз данных, которые ведут риелторы на территории какого-либо города или района.
База ЕГРП позволит участникам рынка делать сложные выборки - по квартирам разных площадей, по сделкам с ипотекой и без ипотеки, по жилым домам и промышленным зданиям. На сегодняшний день в электронном виде в России можно получить только выписки из ЕГРП.
5. Заработают новые механизмы повышения доступности жилья
В 2011 году власти всерьез заговорили о массовом строительстве доходных домов и предоставлении земельных участков жилищно-строительным кооперативам, образованным из бюджетников, а также о введении в действие механизма ссудно-сберегательных касс, существующего сегодня лишь на бумаге.
Следующий же год, как ждут в Минрегионе, станет, по крайней мере для рынка арендного жилья, полноценным, и сразу в нескольких регионах будет введено несколько сот тысяч квадратных метров площадей доходных домов. На создание арендной недвижимости, по словам Басаргина, государство ежегодно готово выделять по 5 миллиардов рублей.
К решению наболевшего жилищного вопроса активнее подключились и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) и Российская академия наук (РАН). Например, в Новосибирске для научных работников РАН агентство в ноябре запустило пилотный проект по ипотечному кредитованию молодых ученых, в рамках которого будут выданы 50 кредитов. Список участников этой программы определяет Академия наук.
Фонд РЖС в свою очередь предлагает молодым новосибирским ученым РАН реализовать свою мечту через предоставление единовременной социальной выплаты на строительство жилья через жилищные строительные кооперативы (ЖСК). Если эти продукты будут пользоваться спросом, то состав молодых ученых может расшириться. Например, губернатор Ханты-Мансийского автономного округа Югры Наталья Комарова уже предложила президенту России Дмитрию Медведеву включить в существующую федеральную целевую программу по предоставлению жилья молодым ученым не только специалистов из системы РАН.
6. Решится судьба всех инвестконтрактов в Москве
В 2012 году столичные власти должны окончательно определиться с наследием команды экс-мэра Юрия Лужкова - инвестиционными контрактами. По данным мэрии, всего было заключено 1,3 тысячи действующих контрактов на строительство в Москве 40 миллионов квадратных метров различной недвижимости. Новые власти уже пересмотрели более 800 контрактов и приняли решение о расторжении примерно 246 контрактов.
Также новый мэр Москвы Сергей Собянин в 2011 году заявил о приостановке реализации разрешений, выданных ранее на строительство в историческом центре города, в том числе многоэтажном, и поручил провести ревизию всех ранее выданных документов. На остальной территории города было принято решение вести ограниченную щадящую застройку, в связи с чем правительство Москвы и занялось ревизией инвестконтрактов.
По данным заммэра по градостроительной политике Марата Хуснуллина, в настоящее время в Москве имеется 500 инвестиционных контрактов, где уже выданы разрешения под строительство, на основе которых в течение пяти лет будет построено около 8-9 миллионов квадратных метров жилья.
В декабре 2011 года президент России Дмитрий Медведев подписал закон, позволяющий властями Москвы и Санкт-Петербурга расторгать инвестиционные контракты в одностороннем порядке.
Контракт можно будет расторгнуть досрочно в одностороннем порядке в случае существенного нарушения его условий или существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
7. У "новой" Москвы появится концепция
Президент РФ Дмитрий Медведев предложил летом 2011 года расширить границы Москвы. Площадь города решено было увеличить на 160 тысяч гектаров за счет земель на юго-западе Подмосковья, выйдя на границу с Калужской областью, в частности, включив в границы Москвы Щербинку и Троицк. Заммэра Москвы Андрей Шаронов заявил, что эти территории могут присоединить к Москве уже с 1 января 2012 года.
Москомархитектура в ноябре 2011 года объявила конкурс на выполнение функций заказчика на разработку концепции развития московской агломерации. Техническое задание включает подготовку перечней исходных данных для концепции развития юго-западного сектора Московской области, присоединяемого к Москве, а также для концепции развития и застройки зоны размещения федеральных правительственных объектов. Однако участвовать в тендере пожелала только одна организация - НИиПИ Генплана столицы, так что конкурс был признан несостоявшимся, а научный институт получит госконтракт автоматически как единственный участник тендера.
Заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин считает, что потенциал Москвы позволяет построить в городе еще 80 миллионов квадратных метров недвижимости, а на присоединяемых к столице территориях - еще 100 миллионов квадратных метров.
8. Москва активно возьмется за охрану памятников
В декабре 2011 года в Москве начала работу новая комиссия под руководством заммэра по градостроительной политике Марата Хуснуллина, которая будет принимать решения о сохранении или сносе исторических зданий. До этого времени при правительстве Москвы действовала структура, которая принимала решения о сносе домов в исторической части города, по ее решениям было снесено более 3 тысяч объектов в исторической части столицы. Мэр Москвы Сергей Собянин назвал это "колоссальным объемом" и заявил, что исторической части города был нанесен серьезный ущерб.
К полномочиям новой комиссии, кроме принятия решений о допустимости или недопустимости сноса исторических зданий, отнесено предварительное рассмотрение вопросов охраны памятников. Кроме представителей органов власти, в комиссию вошли представители общественности и профессионального сообщества, в том числе и координатор "Архнадзора" Константин Михайлов, доставивший немало неприятных минут и прошлым, и нынешним столичным чиновникам своим стремлением спасти историческую застройку города.
В 2012 году власти Москвы намерены разработать градостроительные регламенты 862 кварталов в центре города. Это позволит определить, что можно, а что нельзя строить в каждом из кварталов.
Кроме того, власти столицы выделили более 4 миллиардов рублей на ремонт и реставрацию памятников архитектуры в 2012 году, это в два раза больше, чем в 2011 году. Однако бюджет реставрации может пополниться и за счет частных инвесторов - власти готовы снизить арендную ставку для арендатора, отреставрировавшего памятники старины, до 1 рубля за квадратный метр в год. Как сообщило Москомнаследие, организации, качественно осуществившие правильную научную реставрацию, смогут рассчитывать на арендную ставку в размере 1 рубль за квадратный метр в год, а к концу 2011 года к властям поступило более 50 заявок от инвесторов, готовых вкладывать деньги в реставрацию.
9. В Москве начнут реконструировать вылетные магистрали
Власти Москвы планируют в 2012 году развернуть работы по реконструкции 19 вылетных магистралей столицы. В настоящее время подготовлено девять проектов по магистралям Москвы, и строители должны выйти на стройплощадки до конца года. Еще 10 магистралей находятся в предпроектной работе - начало строительных работ запланировано на 2012 год. Реконструкция каждой из 19 вылетных магистралей в Москве может обойтись примерно в 8-9 миллиардов рублей. Общая протяженность реконструируемой сети по 19 магистралям составляет 270 километров.
Напомним, новый мэр Москвы Сергей Собянин начал активную работу по борьбе с транспортными пробками. По его инициативе в конце 2010 года был разработан план первоочередных мер по решению транспортных проблем московского узла под названием "Город, удобный для жизни". Он включает несколько основных направлений: развитие общественного транспорта, пересмотр градостроительной политики, развитие улично-дорожной сети и улучшение условий движения, а также строительство современных паркингов вместо стихийной парковки.
10. У "Интеко" появится новая стратегия развития
Бизнесмен Микаил Шишханов (95%) в партнерстве с ООО "Сбербанк Инвестиции" (5%), дочерней компанией Сбербанка России, в конце 2011 года завершили сделку по приобретению компании "Интеко" у Елены Батуриной.
Игроки рынка недвижимости, знакомые с ситуацией, сообщают, что в 2012 году "Интеко" сменит имя, а новый президент компании - Олег Солощанский, ранее работавший на посту ее вице-президента, - займется разработкой поэтапной стратегии развития девелопера.
Предполагается, что стратегия будет утверждена в первом квартале следующего года и будет нацелена на выстраивание всех бизнес-процессов по лучшим мировым стандартам, рост капитализации "Интеко" и вывод ее на IPO.
Кстати, новые владельцы компании позволили себе намекнуть общественности, как они собираются развивать девелопера, в первом пресс-релизе, посвященном сделке с Батуриной. В том сообщении приводились слова Шишханова, заявившего, что приобретение активов "Интеко" поможет осуществлять "самые амбициозные проекты" по застройке присоединяемых к Москве территорий. Бизнесмену, между прочим, принадлежит одна из самых интересных площадок "новых" земель столицы - проект "Рублево-Архангельское".
