Эксперты рынка жилой недвижимости, опрошенные РИА Новости, отметили, что цены на недвижимость в Москве в уходящем году выросли в пределах инфляции от 3 до 8%. В следующем году жилье в Москве также будет дорожать умеренными темпами - в пределах 10%, считают специалисты.
Исключение составят лишь отдельные новостройки, находящиеся на стадии строительства, где по мере готовности дома стоимость "квадрата" может подняться за год до 25%.
Неоднозначный московский метр
Основной причиной незначительного роста цен на жилые метры в Москве в 2011 году стал отложенный спрос покупателей - многие граждане не могли позволить себе приобрести квартиру в кризисный период и решились на покупку лишь в 2011 году. Ипотечные банки, практически оправившиеся от кризиса, начали активно помогать потенциальным покупателям в решении квартирного вопроса, что вызвало закономерный прирост цен на жилье. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию за 10 месяцев 2011 года россияне взяли кредитов на покупку жилья на сумму в 536,9 миллиарда рублей, что 1,8 раза больше в количественном и в два раза больше в денежном выражении, чем в 2010 году.
Не осталась в стороне и новая политика столичных властей, уверены эксперты. Пересмотр заключенных инвестиционных контрактов и отсутствие на рынке новых площадок под застройку уже начали формирование дефицита в сегменте новостроек эконом-класса, считает советник президента финансово-строительной корпорации "Лидер" Григорий Алтухов.
"В настоящее время 130 тысяч рублей за квадратный метр в несданном доме считается "нормой" для массового жилья Москвы, хотя еще в начале 2011 года эта цифра являлась скорее верхней планкой для "комфорт"-класса", - поясняет Алтухов.
Хотя даже в сегменте строящегося жилья пока не наблюдается ощутимых ценовых скачков. Так, по данным аналитиков компании "Миэль", годовой прирост цен на столичные новостройки не превысит в 2011 году 6%, а средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья Москвы, включая и элитные объекты, на начало декабря составила 205,3 тысячи рублей.
Стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Москве, по данным компании "БЕСТ-Новострой", где не учитывают элитные объекты в ЦАО, выросла в 2011 году примерно на 8% - до 155 тысяч рублей.
Руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов считает, что цены на вторичную недвижимость в столице в течение 2011 года топталась на месте, а на фоне инфляции показательный прирост вообще не был заметен. "Цена квадратного метра на вторичном рынке в сегменте эконом-класса увеличилась всего на 3% и составила 162 тысячи рублей", - пояснил Таганов.
Наибольшая покупательская активность в 2011 году традиционно наблюдалась в сегменте московского жилья эконом-класса. При этом эксперты отмечают, что спрос на столичное жилье из года в год постепенно перемещается в Подмосковье, поскольку купить квартиру в Москве могут очень немногие, а приобрести жилье в области вполне реально для весьма значительного числа граждан.
Рост средневзвешенной цены предложения на рынке новостроек Подмосковья с начала 2011 года составил около 8%, а средняя стоимость квадратного метра в области - 65 тысяч рублей, сообщают специалисты компании "Миэль". Средняя цена "квадрата" на рынке вторичного жилья в Подмосковье за год снизилась на 1,7%, составив 71,7 тысячи рублей, отметил Таганов.
Застойный год дракона
Эксперты уверены, что 2012 год не принесет кардинального изменения ситуации - рынок жилой недвижимости, вероятнее всего, останется в состоянии равновесия. Существенно повлиять на повышение цен в следующем году могут дефицит качественного предложения, возможное снижение темпов строительства жилья, рост ипотечного кредитования, рост социально-бюджетных расходов, а также риск усиления инфляции и миграционный прирост населения.
С другой стороны, негативный макроэкономический фон, возможные рецидивы финансового кризиса, низкая инфляция, низкие темпы роста денежной массы, вывод капиталов за рубеж, естественная убыль населения, низкая инвестиционная привлекательность жилой недвижимости, а также развитие программ Фонда РЖС могут привести к снижению стоимости жилого метра.
Наиболее высокий рост цен в Москве возможен у отдельных объектов эконом-класса, находящихся сегодня в начальной стадии строительной готовности - в течение 2012 года рост цен может составить 15-20% - до 155-162 тысяч рублей, полагает председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова.
"Для объектов, находящихся на стадии 85%-95% строительной готовности и ожидающих ввода в эксплуатацию, в течение 2012 года годовой рост цен возможен на уровне 5%", - уточнила она.
В целом, по мнению Доброхотовой, темпы прироста стоимости новостроек эконом-класса в Москве в 2012 году не превысят 10%, то есть не поднимутся выше 148,5 тысячи рублей.
"Сейчас нет экономических предпосылок для роста доходов населения страны, а ипотечное кредитование не становится массовым явлением, несмотря на меры государственной поддержки. Поэтому даже в ситуации дефицита новостроек в Москве цены существенно расти не будут", - считает эксперт.
В целом коллеги по рынку разделяют этот прогноз. Гендиректор "Аналитического центра Миэль" Владислав Луцков отмечает, что средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках Москвы (включая элитные объекты) в 2012 году повысится в пределах инфляции - на 6-7%, до 219 тысяч рублей.
"В 2012 году стоит ожидать ужесточения налоговой политики и увеличения нагрузки на физических лиц и недвижимость, что приведет к снижению активности рынка и будет фактором к стабилизации цен, несмотря на дефицит новостроек в Москве, который позволяет московскому рынку подрастать последние полтора года", - пояснил Луцков.
Цены на вторичном рынке жилья в Москве будут повышаться более умеренными темпами в отличие от новостроек, в пределах 5-10%, а средняя стоимость квадратного метра к концу следующего года составит 183,7-192,5 тысячи рублей, прогнозирует генеральный директор компании "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев.
Массовый спрос в 2012 году будет по-прежнему ориентирован на типовое дешевое ликвидное жилье, как и последние три года, указал Таганов.
"Новая" Москва не пройдет
Эксперты рынка жилой недвижимости, опрошенные РИА Новости, отметили, что цены на недвижимость в Москве в уходящем году выросли в пределах инфляции от 3 до 8%. В следующем году жилье в Москве также будет дорожать умеренными темпами - в пределах 10%, считают специалисты.
Объявление в июне 2011 года о расширении границ Москвы и появление на юго-западе от столицы "новых" территорий не привело к существенным изменениям в ценах на жилье. Стоимость квадратного метра в главных городах "новой" Москвы - Троицке, Щербинке и Коммунарке - увеличилась на 5,5%, а цены на жилье в остальных городах ближнего Подмосковья выросли за этот период на 3,5%.
Аналитики считают, что существенный рост стоимости жилья в "новой" Москве произойдет только когда начнутся реальные инвестиции в инфраструктуру. По мнению Таганова, цена квадратного метра на вторичном рынке жилья в "новой" Москве может повыситься еще на 10-15%.
"На данный момент назвать присоединяемые территории частью столицы нельзя, поскольку здесь нет хорошо развитой инфраструктуры, на прежнем уровне остается и транспортная доступность. Соответственно, ажиотажного роста цен, как и спроса, на местное жилье мы не наблюдаем", - подчеркивает аналитик.
Впрочем, Хрусталев полагает, что еще один спекулятивный скачок цен примерно на 10% в "новой" Москве возможен - это может произойти после окончательного присоединения к Москве новых территорий, что запланировано на июль 2012 года.
По данным компании "Миэль", в настоящий момент разница между стоимостью жилья в спальных районах южной части Москвы вблизи МКАД и в близлежащих районах "новой" Москвы составляет 20-30%.
Подмосковье - на поводу у столицы
В остальных районах Подмосковья в 2012 году продолжится тенденция умеренного темпа роста цен на жилье. Эксперты указывают, что более 50% спроса на жилье в Московской области формируют москвичи, поэтому тенденции на областном рынке жилья во многом повторяют столичные тренды.
В подмосковных новостройках по итогам 2012 года рост средневзвешенной цены предложения будет в районе 7-10%, а на вторичное жилье - в пределах 7%, считают аналитики компании "Миэль".
"Темпы роста цен будут выше в городах, непосредственно прилегающих к Москве. А вот, в экономически более слабых районах этого роста может и не быть вовсе", - отметил президент Гильдии риэлторов Московской области Андрей Хромов.
Основной показатель реальной динамики цен в Подмосковье - это рост или снижение средних стартовых цен в новых проектах, поступающих на рынок, считают специалисты компании "БЕСТ-Новострой".
"Средний рост цен на возводимые новостройки в Подмосковье в 2012 году может составить от 13% до 16%", - поясняет Доброхотова.
Таким образом, эксперты прогнозируют, что рост цен на жилье в 2012 году в Москве и Подмосковье будет пределах инфляции - до 10%. Однако цены могут спекулятивно вырасти в некоторых городах "новой" Москвы, но лишь после их официального присоединения к столице. Также до 25% могут вырасти цены в быстровозводимых новостройках, но это скорее связанно со стадией готовности каждого конкретного дома и степенью ликвидности данного объекта недвижимости, а не с общими тенденциями на рынке жилья.
