Полгода назад, когда стало известно о расширении столицы, прогнозов на этот счет было предостаточно. Что оправдалось и чего ждать в этом году?
Присоединение к Москве новых территорий ряд специалистов считают одним из главных событий на рынке недвижимости столицы и области. Причем событие это, судя по всему, растянется не на один год.
Официально Новая Москва частью столицы станет только с 1 июля 2012 года, а новый Генплан появится предположительно не раньше чем через пару лет.
Первой реакцией застройщиков и продавцов жилья на вторичном рынке на известие о новых границах полгода назад была бурная радость: ждали покупательского ажиотажа и роста цен чуть ли не на 30%, а то и вдвое. И что же получилось?
Покупатели ждут...
Как констатируют специалисты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", активный рост цен на новомосковские новостройки уже осенью 2011 года и закончился.
"Это был искусственный рост цен на ажиотаже, реальных оснований для подорожания жилья пока нет. Более того, даже после принятия Генплана и начала активного строительства цены вовсе не обязательно вырастут. Масштабная стройка может даже сбить цены, особенно на вторичном рынке", - говорится в исследовании, которое вышеупомянутый центр подготовил по Новой Москве.
Стоит заметить, что и "рост цен на ажиотаже" особо сокрушительным не был. Хотя некоторые застройщики настаивают, что их объекты подорожали на 20 - 25%, не заинтересованные в продажах специалисты называют более скромную цифру - 10 - 15%. Это в пределах общего роста цен в 2011 году на многоэтажки в близлежащем к МКАД Подмосковье.
- Да в Новой Москве ничего не происходит, с чего ценам взлетать? - говорит Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов. - Пока покупателям непонятно, что там будет построено. Да и инвесторам эта территория пока не интересна - непонятны правила игры, нет утвержденного плана развития.
В самом деле, как предполагается, конкретные проекты по развитию новых территорий будут разработаны в рамках конкурса только к октябрю 2012 года. Затем общественные слушания, подготовка документации... Нового полноценного Генплана столицы - с учетом ее расширения - эксперты ждут не раньше 2013 - 2014 года. Все это выглядит логично: Москва и так уже много лет застраивалась тяп-ляп, в связи с чем превратилась в не самый удобный для жизни город, хорошо бы новые территории спроектировать пообдуманнее.
Но пока...
- Без новых инвестиций Новая Москва ничем не лучше любого другого района за МКАД. И даже хуже, поскольку с ней ничего не понятно, - считает Константин Апрелев.
Выиграют соседние районы?
По мнению Олега Репченко, руководителя центра IRN.ru, в ближайшей перспективе выгоду от расширения столицы получат те районы Подмосковья, которые в Большую Москву не вошли, но оказались по соседству. Потрясения им не грозят. Но в отдаленной перспективе жители смогут, например, пользоваться московской инфраструктурой. Продавцы и покупатели квартир вполне могут иметь это в виду.
В самом деле в ряду подмосковных городов, где жилье в 2011 году из-за повышенного спроса подорожало сильнее всего (см. таблицу ниже), оказались Подольск и Наро-Фоминск, которые находятся к юго-западу от Москвы, но остались в областном подчинении.
Правда, в том же ряду - Железнодорожный и Солнечногорск, которые от Новой Москвы явно находятся далековато.
- Я бы не сказал, что и соседи сильно выиграли. Непонятно, какая такая инфраструктура и когда в Новой Москве появится. Скорее можно говорить о том, что покупатели выбирают те районы ближнего Подмосковья, где строится много жилья экономкласса. Эти районы оттягивают покупателей у Москвы, - комментирует ситуацию Константин Апрелев.
Действительно, тот же Подольск сейчас относится к самым строящимся городам Замкадья, а средние цены там в сравнении с Москвой (в ее старых границах) куда умереннее (средняя цена столичного квадрата - в таблице справа).
- Хочу отметить, что покупателю, который определяет спрос, сейчас без разницы, расположен дом в Новой Москве или, например, в Химках. Слово "Москва" уже не имеет такого магического действия, - подтверждает Александр Хрусталев, глава компании "НДВ-Недвижимость".
Итого
Как следует из статистики, пока расклад сил в плане цен на замкадовское жилье от появления Новой Москвы не особо изменился. Ни один из новомосковских и приновомосковских населенных пунктов по стоимости квартир не приблизился к городам, которые традиционно держат в Подмосковье лидерство по дороговизне жилья: Реутов, Одинцово, Красногорск, Химки. В этих городах к концу 2011 года средняя цена квадрата перевалила за 100 тысяч рублей. В Троицке, центральном городе Новой Москвы, - за 84 тыс. руб. (плюс 8,5% за год).
Судя по всему, до появления нового генплана - то есть как минимум в течение 2012 года - ситуация особо и не изменится.
Стройки на присоединенных территориях заморожены?
Некоторые из застройщиков, которые летом радовались известию о расширении Москвы, в конце прошлого года уже забили тревогу и заговорили... о возможных убытках. Поскольку им перестали выдавать разрешения на новое строительство на присоединенных территориях. Московская область уже отказывается это делать. А у Москвы другие правила игры.
Как пояснил руководитель московского стройкомплекса Марат Хуснуллин, еще не согласованные строительные проекты на территории Новой Москвы должны быть скорректированы в соответствии с более строгими столичными нормативами (количество машино-мест, социальная инфраструктура и т. п.).
- Ряд девелоперов может лишиться своих строек, - утверждает Александр Хрусталев, глава "НДВ-Недвижимость".
