Mail.ruПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
Спецпредложения

Можно ли пересдать съемную квартиру?

Несколько практических советов для владельцев и арендаторов

Самый легкий способ заработать: снять квартиру за 30 тысяч рублей, а потом сдать – но уже за 50 тысяч. Схема субаренды простая и очевидная, вот только люди не всегда законно ею пользуются.

Спецпроект портала «Недвижимость Mail.Ru» - Все, что вам нужно знать о найме жилья

Конфликт интересов

Идея сдать подороже уже арендованное жилье чаще всего принадлежит арендаторам. Какому собственнику понравится, если его квартиру превратят в общежитие, «нарезав» ее на койко-места, либо в отель с посуточной или почасовой оплатой? А ведь именно так многие посредники и поступают. Нетрудно представить, во что превратится недвижимость через полгода такой эксплуатации.  Что уж говорить о сохранности мебели или бытовой техники – хорошо, если стены и пол уцелеют. Впрочем, и им понадобится  серьезный ремонт.  Понятно, что большинству собственников такая головная боль не нужна, ведь и весь доход от пересдачи получает арендатор «первой очереди».

«Если квартира пересдается арендатором без согласия собственника, то такие действия подпадают под понятие «мошенничество», – отмечает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Как бороться с арендатором-мошенником?

Бороться с таким явлением можно и нужно. Во-первых, владельцам квартир нельзя терять бдительность. Особенно это касается тех, кто сдает жилье на длительный срок и уезжает, например, в командировку или на дауншифтинг за границу. В таком случае лучше поручить знакомым или родственникам присматривать за квартирой. Если хозяин на месте, то должен сам держать руку на пульсе. Чтобы избежать сценария с субарендой, собственник жилья в договоре найма может закрепить свое право хотя бы раз в месяц посещать квартиру для проверки ее состояния, советует Мария Жукова. Тогда он лично может получить арендную плату, оценить обстановку и убедиться, что счета за коммунальные услуги оплачены. Можно попросить и соседей в случае чего (например, если вдруг сменился состав жильцов) позвонить и сообщить.

Во-вторых, лучше подстраховаться и оформить все отношения документально. «Взаимодействие сторон регламентирует подписанный договор аренды, и в нем как раз указывается, согласен ли собственник квартиры на субаренду или нет, – рассказывает руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина. – Как показывает практика, большинство владельцев недвижимости возражают против этой схемы, так что в договоре прописывается соответствующий пункт. Если арендатор его нарушает, то это становится причиной расторжения договора».

Здесь нужно сделать одно важное замечание: как предупреждает Мария Жукова, если в договоре не указано, что арендатор имеет право сдавать квартиру в поднаем, то по умолчанию у него нет такого права. То есть, если воспользовавшись лазейкой в документе, наниматель и пересдаст кому-то жилье, то собственник на законных основаниях может расстаться с ним, а также выселить арендаторов «второй очереди» из своей квартиры. Тогда последние потеряют и крышу над головой, и уплаченные деньги.

Если договариваться по-хорошему

Допустим, вы владелец квартиры и по каким-то своим резонам не возражаете против субаренды (правда, на юридическом языке такую сделку – с участием не юридических, а физических лиц – называют договором поднайма). Итак, если собственник и арендатор договорились полюбовно и хотят оформить  пересдачу официально, по всем правилам, они заключают договор поднайма. Здесь возможны два варианта.

Первый – жилье муниципальное, то есть не приватизировано и принадлежит хозяину на основании договора социального найма. Как говорит Мария Жукова, по закону, для того чтобы сдать такую квартиру в поднаем, обязательно требуется получить согласие собственника, то есть государства или органов местного самоуправления (это указано в договоре социального найма). Однако в реальной жизни этого практически никто не делает.  Да и сделки с муниципальным жильем уже редкость, такого фонда осталось немного, так как большинство квартир давно  приватизированы.

Второй вариант – с приватизированным жильем – более реальный. Если собственник согласен на субаренду своей квартиры, тогда  между ним и арендатором заключается договор найма, в котором это условие прописано. Этот документ является фактическим разрешением и основанием для последующей пересдачи. В конечном договоре сторонами являются уже наниматель и поднаниматель, причем указывается, что наниматель действует на основании конкретного договора найма. 

По правде говоря, сложно представить себе собственника, которому такая «добровольная сдача» в субаренду была бы интересна. Возможная причина такого решения: квартиру изначально рассматривают как «станок для зарабатывания денег».  Или если жилье совсем уж неликвидно, не пользуется спросом, и тут вдруг нашелся арендатор, который предложил ставку выше рыночной, но с условием разрешения на пересдачу. Отдельные случаи, когда, например, арендатору нужно на несколько месяцев уехать, но он хотел бы оставить квартиру за собой – тогда он может попробовать договориться с собственником о сдаче жилья в субаренду.

Однако надо понимать, что первый арендатор получает возможность заработать на жилье собственника. При этом именно собственник рискует недвижимостью, передавая ее даже не во вторые, а в третьи руки, несет налоговое бремя, выплачивая государству 13% дохода от сдачи в аренду (если он, конечно, сдал квартиру на законных основаниях), да и вообще отвечает за все. Правда, справедливости ради надо добавить, что если сделка пересдачи оформляется официально, то под налогообложение попадает и субарендатор. По данным юристов «НДВ-Недвижимость», по общему правилу собственник платит НДФЛ со своего дохода, а субарендатор – с возникшей разницы.

Мария Андреева

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

Как заработать на продаже квартиры с ремонтом?

Что делать, если вы впервые решили сдать квартиру?

Что делать, если вы покупаете загородный недострой?

Читайте также
    Недавний старт продаж
    21
    ЖК «Лобачевский», ул. Лобачевского
    10 апреля 2019
    Ипотека
    Старт продаж
    Мат. капитал
    от 9 297 980 Р
    В СОБСТВЕННОСТИ. СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ. Квартира класса "комфорт", свободная планировка. Потолки 2,75 метра с учетом выровненного пола. Просторная...
    1-комн. от 9 297 980 Р
    2-комн. от 13 607 500 Р
    3-комн. от 17 315 600 Р
    ЗастройщикБЭСТКОНСдача ГКI Квартал 2017
    Раменки, 20 мин. пешком
    8
    Мкрн «Домашний», ул. Донецкая
    10 мая 2019
    Ипотека
    Старт продаж
    Мат. капитал
    от 9 375 217 Р
    Новый микрорайон «Домашний» — проект крупномасштабной застройки на берегу Москвы-реки. Проект станет самой современной и благоустроенной частью сложившегося района....
    3-комн. от 9 375 217 Р
    ЗастройщикОАО "Мосстройснаб"Сдача ГКIII Квартал 2021
    Марьино, 4 мин. транспортом
    16
    ЖК «Крылатский», Рублевское ш
    4 марта 2019
    Ипотека
    Старт продаж
    Мат. капитал
    от 8 442 720 Р
    СОБСТВЕННОСТЬ ИЮНЬ 2018. СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА. Квартира класса "комфорт" ОТ ИНВЕСТОРА, свободная планировка. потолки 2,9 метра. Из окон прекрасный вид на лесопарковую зону...
    1-комн. от 8 442 720 Р
    2-комн. от 11 956 256 Р
    3-комн. от 15 001 792 Р
    4+ комн. от 19 419 740 Р
    ЗастройщикБЭСТКОНСдача ГКIV Квартал 2016
    Крылатское, 5 мин. транспортом
    2
    ЖК «Некрасовка», ул. Вертолетчиков
    15 апреля 2019
    Ипотека
    Старт продаж
    Мат. капитал
    от 4 462 840 Р
    ОТ ЗАСТРОЙЩИКА ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ СКИДКИ! СОБСТВЕННОСТЬ ПОЛУЧЕНА. ОДИН СОБСТВЕННИК. СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА. Квартира класса "комфорт" с ЧИСТОВОЙ ОТДЕЛКОЙ с максимально...
    1-комн. от 4 462 840 Р
    2-комн. от 5 703 080 Р
    3-комн. от 7 248 740 Р
    ЗастройщикДСК-1Сдача ГКIV Квартал 2018
    Новорязанское ш, 7 км