Mail.ruПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
11
11
Спецпредложения

Можно ли пересдать съемную квартиру?

Несколько практических советов для владельцев и арендаторов

Самый легкий способ заработать: снять квартиру за 30 тысяч рублей, а потом сдать – но уже за 50 тысяч. Схема субаренды простая и очевидная, вот только люди не всегда законно ею пользуются.

Спецпроект портала «Недвижимость Mail.Ru» - Все, что вам нужно знать о найме жилья

Конфликт интересов

Идея сдать подороже уже арендованное жилье чаще всего принадлежит арендаторам. Какому собственнику понравится, если его квартиру превратят в общежитие, «нарезав» ее на койко-места, либо в отель с посуточной или почасовой оплатой? А ведь именно так многие посредники и поступают. Нетрудно представить, во что превратится недвижимость через полгода такой эксплуатации.  Что уж говорить о сохранности мебели или бытовой техники – хорошо, если стены и пол уцелеют. Впрочем, и им понадобится  серьезный ремонт.  Понятно, что большинству собственников такая головная боль не нужна, ведь и весь доход от пересдачи получает арендатор «первой очереди».

«Если квартира пересдается арендатором без согласия собственника, то такие действия подпадают под понятие «мошенничество», – отмечает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Как бороться с арендатором-мошенником?

Бороться с таким явлением можно и нужно. Во-первых, владельцам квартир нельзя терять бдительность. Особенно это касается тех, кто сдает жилье на длительный срок и уезжает, например, в командировку или на дауншифтинг за границу. В таком случае лучше поручить знакомым или родственникам присматривать за квартирой. Если хозяин на месте, то должен сам держать руку на пульсе. Чтобы избежать сценария с субарендой, собственник жилья в договоре найма может закрепить свое право хотя бы раз в месяц посещать квартиру для проверки ее состояния, советует Мария Жукова. Тогда он лично может получить арендную плату, оценить обстановку и убедиться, что счета за коммунальные услуги оплачены. Можно попросить и соседей в случае чего (например, если вдруг сменился состав жильцов) позвонить и сообщить.

Во-вторых, лучше подстраховаться и оформить все отношения документально. «Взаимодействие сторон регламентирует подписанный договор аренды, и в нем как раз указывается, согласен ли собственник квартиры на субаренду или нет, – рассказывает руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина. – Как показывает практика, большинство владельцев недвижимости возражают против этой схемы, так что в договоре прописывается соответствующий пункт. Если арендатор его нарушает, то это становится причиной расторжения договора».

Здесь нужно сделать одно важное замечание: как предупреждает Мария Жукова, если в договоре не указано, что арендатор имеет право сдавать квартиру в поднаем, то по умолчанию у него нет такого права. То есть, если воспользовавшись лазейкой в документе, наниматель и пересдаст кому-то жилье, то собственник на законных основаниях может расстаться с ним, а также выселить арендаторов «второй очереди» из своей квартиры. Тогда последние потеряют и крышу над головой, и уплаченные деньги.

Если договариваться по-хорошему

Допустим, вы владелец квартиры и по каким-то своим резонам не возражаете против субаренды (правда, на юридическом языке такую сделку – с участием не юридических, а физических лиц – называют договором поднайма). Итак, если собственник и арендатор договорились полюбовно и хотят оформить  пересдачу официально, по всем правилам, они заключают договор поднайма. Здесь возможны два варианта.

Первый – жилье муниципальное, то есть не приватизировано и принадлежит хозяину на основании договора социального найма. Как говорит Мария Жукова, по закону, для того чтобы сдать такую квартиру в поднаем, обязательно требуется получить согласие собственника, то есть государства или органов местного самоуправления (это указано в договоре социального найма). Однако в реальной жизни этого практически никто не делает.  Да и сделки с муниципальным жильем уже редкость, такого фонда осталось немного, так как большинство квартир давно  приватизированы.

Второй вариант – с приватизированным жильем – более реальный. Если собственник согласен на субаренду своей квартиры, тогда  между ним и арендатором заключается договор найма, в котором это условие прописано. Этот документ является фактическим разрешением и основанием для последующей пересдачи. В конечном договоре сторонами являются уже наниматель и поднаниматель, причем указывается, что наниматель действует на основании конкретного договора найма. 

По правде говоря, сложно представить себе собственника, которому такая «добровольная сдача» в субаренду была бы интересна. Возможная причина такого решения: квартиру изначально рассматривают как «станок для зарабатывания денег».  Или если жилье совсем уж неликвидно, не пользуется спросом, и тут вдруг нашелся арендатор, который предложил ставку выше рыночной, но с условием разрешения на пересдачу. Отдельные случаи, когда, например, арендатору нужно на несколько месяцев уехать, но он хотел бы оставить квартиру за собой – тогда он может попробовать договориться с собственником о сдаче жилья в субаренду.

Однако надо понимать, что первый арендатор получает возможность заработать на жилье собственника. При этом именно собственник рискует недвижимостью, передавая ее даже не во вторые, а в третьи руки, несет налоговое бремя, выплачивая государству 13% дохода от сдачи в аренду (если он, конечно, сдал квартиру на законных основаниях), да и вообще отвечает за все. Правда, справедливости ради надо добавить, что если сделка пересдачи оформляется официально, то под налогообложение попадает и субарендатор. По данным юристов «НДВ-Недвижимость», по общему правилу собственник платит НДФЛ со своего дохода, а субарендатор – с возникшей разницы.

Мария Андреева

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

Как заработать на продаже квартиры с ремонтом?

Что делать, если вы впервые решили сдать квартиру?

Что делать, если вы покупаете загородный недострой?

Читайте также
    Недавний старт продаж
    8
    Дом «Дыхание», Дмитровское ш., д.вл.13
    9 апреля 2019
    Ипотека
    ФЗ 214
    Старт продаж
    от 15 088 056 Р
    189 787 
    Р
    2
    Корпус сдан! Прямая продажа от застройщика! Продаётся 2-к квартира в сданном корпусе общей площадью 79.5 кв.м. на 2-м этаже 28 этажного дома. Дом Дыхание на...
    1-комн. от 15 088 056 Р
    2-комн. от 20 955 008 Р
    3-комн. от 25 566 793 Р
    ЗастройщикФСК «Лидер»Сдача ГК2 квартал 2017
    21
    ЖК «Лобачевский», ул. Лобачевского
    10 апреля 2019
    Ипотека
    Старт продаж
    Мат. капитал
    от 5 300 000 Р
    В СОБСТВЕННОСТИ. СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ. Квартира класса "комфорт", свободная планировка. Потолки 2,75 метра с учетом выровненного пола. Просторная...
    1-комн. от 5 300 000 Р
    2-комн. от 9 180 000 Р
    3-комн. от 14 038 500 Р
    4+ комн. от 25 864 500 Р
    ЗастройщикБЭСТКОНСдача ГКI Квартал 2017
    Раменки, 20 мин. пешком
    8
    Мкрн «Домашний», ул. Донецкая
    21 апреля 2019
    Ипотека
    Старт продаж
    Мат. капитал
    от 8 962 039 Р
    Новый микрорайон «Домашний» — проект крупномасштабной застройки на берегу Москвы-реки. Проект станет самой современной и благоустроенной частью сложившегося района....
    3-комн. от 8 962 039 Р
    ЗастройщикОАО "Мосстройснаб"Сдача ГКIII Квартал 2021
    Марьино, 4 мин. транспортом
    16
    ЖК «Крылатский», Рублевское ш
    4 марта 2019
    Ипотека
    Старт продаж
    Мат. капитал
    от 8 442 720 Р
    СОБСТВЕННОСТЬ ИЮНЬ 2018. СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА. Квартира класса "комфорт" ОТ ИНВЕСТОРА, свободная планировка. потолки 2,9 метра. Из окон прекрасный вид на лесопарковую зону...
    1-комн. от 8 442 720 Р
    2-комн. от 11 956 256 Р
    3-комн. от 15 001 792 Р
    4+ комн. от 19 369 740 Р
    ЗастройщикБЭСТКОНСдача ГКIV Квартал 2016
    Крылатское, 5 мин. транспортом