Mail.ruПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
Спецпредложения

Что происходит с ценами на московские квартиры?

Эксперты рассказали о ситуации на рынке недвижимости

Ситуацию на столичном рынке жилья эксперты оценивают неоднозначно: одни говорят об оживлении, другие отмечают, что сделок стало меньше. Но квартиры массовых сегментов по-прежнему востребованы, и цены здесь устойчивы.

В долларах снижаются, в рублях - растут

Стремительный рост валют, разумеется, не мог не сказаться на стоимости квадратного метра (несмотря на то, что цены на недвижимость сейчас напрямую не привязаны к доллару). Как отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, в период ослабления рубля у многих продавцов появился соблазн проиндексировать стоимость метра пропорционально курсу доллара. Однако покупатели не готовы столько платить. В результате цены занимают промежуточную позицию: в долларах снижаются, а в рублях подрастают. По данным IRN.RU, в последнее время столичная недвижимость в долларах дешевеет примерно на 1% в неделю, и сейчас средняя стоимость квадратного метра в Москве составляет 4, 6 тыс. долл. С начала нового витка роста курса  (то есть примерно с середины июля) валютный индекс цен на недвижимость уменьшился на 9%, а рублевый вырос на 10%.

При этом долларовые цены снижаются хаотично и непоследовательно, то есть какие-то общие закономерности – с точки зрения типов домов и квартир или их расположения – не прослеживаются. Однако  экономкласс пока чуть более устойчив, отмечает Репченко.

«Долларовые цены на наиболее бюджетное московское жилье с середины июля снизились примерно на 8%, а в сегменте дорогого жилья за этот же период они просели на 10%. Например, в сентябре цены сильнее всего упали на большие многокомнатные квартиры, а наиболее устойчивыми оказались вовсе не противоположные им малометражные однушки, а обычные двух- и трехкомнатные квартиры», – говорит эксперт.

По мнению Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», в массовом сегменте обстановка, в принципе, здоровая. Рыночного роста цен как такового нет, стоимость квадратного метра на первичном рынке увеличивается традиционно – по мере повышения стадии готовности домов. Валютные колебания, конечно,  влияют на высокобюджетную недвижимость, поскольку в этой категории большинство объектов номинировано в долларах. Поэтому застройщики реагируют соответствующим образом, например, фиксируют курс. Кроме того, отдельные застройщики проводят различные акции, например, предлагают рассрочки на длительный срок, предоставляют достаточно внушительные скидки при 100% оплате или покупке в кредит (в среднем, около 10%).  

Одни ждут, другие покупают

Ситуация на рынке хоть и непростая, но не кризисная, утверждают эксперты. «Явно чувствуется напряжение из-за дефицита ликвидности и снижения притока денег в российскую экономику, произошедшего из-за войны санкций», – говорит Олег Репченко.  

«Очевидно, что изменение экономической ситуации, колебания валютных курсов, геополитическая обстановка влияют на поведение покупателей. Все ожидают каких-то изменений, возможно, даже не понимая, какими они в действительности будут в конечном итоге», – отмечает Мария Литинецкая.

Однако стратегия покупателей тоже зависит от класса недвижимости. Так, в сегменте дорогих квартир бума потребительской активности не наблюдается. В агентстве недвижимости Spencer Estate приводят в качестве примера квартиру в районе Чистых прудов с ценой продажи около 2 млн долл. – при максимальном задействовании всех рекламных площадок за неделю было всего 11 целевых звонков при полном отсутствии показов. Как отмечают риэлторы, среди покупателей бытует мнение, что цены будут снижаться, они всячески торгуются и ведут себя достаточно привередливо.

А вот в массовых сегментах жилья картина другая – на фоне общей дестабилизации рынок недвижимости оживился, утверждает Мария Литинецкая. Люди активно приобретают бюджетные квартиры, в том числе, забирая деньги из банков. В частности, в сентябре российские вкладчики изъяли 200 млрд руб. Ставки по ипотеке сейчас повышаются, но это пока не отпугнуло покупателей, а скорее, подстегнуло к скорейшему оформлению кредитов. Пока что ожидания экономических потрясений не тормозят, а наоборот, разгоняют этот рынок. По-прежнему самыми востребованными остаются одно- и двухкомнатные квартиры эконом- и комфорт-класса – их активно покупают как для собственного проживания, так и в инвестиционных целях. Меньшим спросом пользуются многокомнатные квартиры с увеличенной площадью или жилье с неэффективной планировкой.

Прогнозы

Как быть покупателям? Вкладывать деньги (если они есть) в недвижимость или ждать, пока метры подешевеют?  Олег Репченко считает, что дальнейшие ценовые тенденции будут зависеть от геополитических факторов: если ситуация останется такой же, как сейчас, вероятна умеренная коррекция цен в долларах на 5-10% за год. Если ситуация усугубится, в частности, если введут новые санкции, долларовые цены могут снизиться более существенно – на 15-20%. При негативном сценарии – в случае полномасштабного кризиса  может произойти снижение долларовых цен на 30-35%.

Но, скорее всего, кризиса не будет, хотя в текущих условиях прогнозировать дальнейшее развитие рынка сложно. «Все зависит от того, как будет складываться  геополитическая ситуация в дальнейшем, – говорит Мария Литинецкая. – Сейчас обсуждается вопрос по газу. Возможно, он все-таки решится благополучно до марта следующего года – это, скорее всего, приостановит падение индексов. С другой стороны, непонятно, что будет с санкциями». В любом случае, на любые экономические потрясения рынок реагирует с задержкой в три-шесть месяцев, Если будет стагнация,  застройщики займут выжидательную позицию и перестанут повышать цены в реализуемых проектах. В дальнейшем, если спрос не выровняется, они начнут проводить политику «скрытой коррекции», предоставляя различные скидки, интересные условия по рассрочке и прочее. Снижение цен – самый крайний шаг. В любом случае, такого же падения, которое мы наблюдали во время кризиса 2008 года, уже не будет. Коррекция, скорее всего, не превысит 10%.

Мария Андреева

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

Новостройки: как отличить комфорт-класс от эконома?

Необычное жилье: дома-коммуны

Страны с самыми доступными и выгодными «однушками»

Читайте также
    Недавний старт продаж
    21
    ЖК «Лобачевский», ул. Лобачевского
    10 апреля 2019
    Ипотека
    Старт продаж
    Мат. капитал
    от 9 297 980 Р
    В СОБСТВЕННОСТИ. СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ. Квартира класса "комфорт", свободная планировка. Потолки 2,75 метра с учетом выровненного пола. Просторная...
    1-комн. от 9 297 980 Р
    2-комн. от 13 607 500 Р
    3-комн. от 17 315 600 Р
    ЗастройщикБЭСТКОНСдача ГКI Квартал 2017
    Раменки, 20 мин. пешком
    8
    Мкрн «Домашний», ул. Донецкая
    10 мая 2019
    Ипотека
    Старт продаж
    Мат. капитал
    от 9 375 217 Р
    Новый микрорайон «Домашний» — проект крупномасштабной застройки на берегу Москвы-реки. Проект станет самой современной и благоустроенной частью сложившегося района....
    3-комн. от 9 375 217 Р
    ЗастройщикОАО "Мосстройснаб"Сдача ГКIII Квартал 2021
    Марьино, 4 мин. транспортом
    16
    ЖК «Крылатский», Рублевское ш
    4 марта 2019
    Ипотека
    Старт продаж
    Мат. капитал
    от 8 442 720 Р
    СОБСТВЕННОСТЬ ИЮНЬ 2018. СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА. Квартира класса "комфорт" ОТ ИНВЕСТОРА, свободная планировка. потолки 2,9 метра. Из окон прекрасный вид на лесопарковую зону...
    1-комн. от 8 442 720 Р
    2-комн. от 11 956 256 Р
    3-комн. от 15 001 792 Р
    4+ комн. от 19 419 740 Р
    ЗастройщикБЭСТКОНСдача ГКIV Квартал 2016
    Крылатское, 5 мин. транспортом
    2
    ЖК «Некрасовка», ул. Вертолетчиков
    15 апреля 2019
    Ипотека
    Старт продаж
    Мат. капитал
    от 4 673 020 Р
    ОТ ЗАСТРОЙЩИКА ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ СКИДКИ! СОБСТВЕННОСТЬ ПОЛУЧЕНА. ОДИН СОБСТВЕННИК. СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА. Квартира класса "комфорт" с ЧИСТОВОЙ ОТДЕЛКОЙ с максимально...
    1-комн. от 4 673 020 Р
    2-комн. от 5 703 080 Р
    3-комн. от 7 248 740 Р
    ЗастройщикДСК-1Сдача ГКIV Квартал 2018
    Новорязанское ш, 7 км