Mail.RuПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
Видовые пентхаусы 415 и 375 кв.м со скидкой 10%! Свободная планировкаВид на Белый дом, набережные. Премиальный сервис от Marriott(495) 401-71-28
Спецпредложения

Как продать ипотечную квартиру?

Эксперты рассказали что нужно делать, если выплачивать ипотечный кредит стало нечем

Один из главных признаков кризиса на рынке недвижимости – растущие долги заемщиков по ипотеке. Что делать, если платить ипотеку вдруг стало не по карману? Выходом из такой ситуации может стать продажа залоговой квартиры.

В банк!

Допустим, человек потерял источник доходов, и выплачивать ипотечный кредит ему стало нечем. Что делать? Куда обращаться? В первую очередь – в банк, выдавший заем. «Когда человек попадает в подобную  ситуацию, у него всегда есть возможность  либо договориться с банком о реструктуризации существующего кредита, либо принять решение о продаже этой недвижимости», – рассказала Нина Кузнецова, учредитель компании Urban Realty.

Если реструктуризация (то есть изменение условий кредита) не решит проблему, остается одно – квартиру, приобретенную в кредит, продавать.

Тяжелый случай

Когда ипотечник не контролирует ситуацию и задерживает платежи по кредиту, дело может дойти до реализации квартиры по решению суда. Это, пожалуй, самый негативный и невыгодный для собственника вариант, так как продажей занимается сам банк. Он ищет покупателя через аукцион, а  начальную стоимость жилья определяет суд. Собственник (продавец), правда, может ее поднять, но если на первых торгах квартира не будет продана, то на вторых цена понизится на 10%. Если и после этого покупатель не найдется, банк сам выкупит квартиру, но уже на 25% дешевле начальной стоимости. То есть кредит будет погашен, но продавец скорее всего никаких денег не получит.

Сделка на троих

Чаще всего на нашем рынке пользуются схемой реализации ипотечной квартиры, где участвуют три стороны: продавец (собственник квартиры), покупатель и залогодержатель (банк). Порядок действий при этом следующий.

Владелец квартиры должен сообщить в банк о своем решении, объяснить причины продажи и подать заявление о возможности реализации жилья из-под залога. Как правило, банки не возражают. Получив согласие банка на досрочное погашение кредита (допустим, ипотека выдана на 10 лет, а  прошло только три года), необходимо найти покупателя, который готов оплатить долг банку до заключения договора купли-продажи (это необходимое условие, так как квартира находится в залоге).

Как искать покупателя – самостоятельно или через агентство недвижимости – продавец решает сам. «Чтобы не доводить дело до крайностей (продажи по решению суда), лучше обратиться к профессиональным риелторам и осуществить продажу на максимально выгодных для себя условиях», – считает Светлана Бирина, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». 

Когда покупатель найден, стороны заключают договор задатка, который равен сумме долга банку. Чтоб обезопасить себя, лучше заверить этот документ у нотариуса. Софья Лебедева, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки», обращает внимание на то, что в договоре задатка должны быть обязательно указаны:

 - обязательства продавца (он обязан продать квартиру покупателю после снятия с нее обременения в регистрационной палате);

- сумма квартиры и порядок расчетов;

- срок, в который продавец обязан продать квартиру, и срок, в который банк обязуется снять обременение с квартиры.

Далее продавец и покупатель идут в банк для погашения долга продавца. Банк выдает справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.

Следующая инстанция – регистрационная палата, куда участники сделки вместе с представителем банка, предъявив пакет документов, обращаются для снятия обременения с квартиры. После этого заключается договор купли-продажи и оформляется собственность в пользу нового владельца. Оставшиеся после продажи денежные средства (за вычетом суммы задатка, то есть долга по кредиту) получает продавец.

Что теряем?

Главный вопрос – много ли теряет заемщик в случае продажи квартиры из-под залога? «Только проценты, которые он заплатил банку за пользование кредитом в период его действия», – поясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».  Многое зависит еще от условий кредитования, от ставки, от того, на каком этапе продается квартира. Большая часть процентов выплачивается в первые годы, соответственно, чем раньше состоится продажа с начала обслуживания кредита, тем больше ипотечник потеряет денег (так как сумма долга в этот период уменьшилась не намного). Естественно, имеет значение и ситуация на рынке, и текущие цены: если жилье с момента оформления ипотеки сильно выросло в цене, то можно остаться в хорошем плюсе. А вот тянуть время – себе дороже, за просрочки платежей могут быть дополнительные штрафные санкции от банка.

Как предупреждает Светлана Бирина, иногда квартиру из-под залога приходится продавать с дисконтом – обычно в пределах 10%. Эта мера вынужденная, например, когда сроки поджимают, или когда сумма задолженности со стороны заемщика большая – от 5 млн рублей и выше.

Вариант с обменом

Наверное, в случае финансовых затруднений многие заемщики согласились бы  обменять одну ипотечную квартиру на другую, поскромнее, и тем самым уменьшить размеры платежей. Или перевести кредит на другого заемщика-покупателя. Но пока подобных  схем банки на практике не предлагают.

«Чтобы поменять одну ипотечную квартиру на другую, необходимо продать  жилье из-под залога, получить одобрение на новый ипотечный кредит и приобрести квартиру в ипотеку поменьше и подешевле», – отмечает Мария Литинецкая.

У владельцев дорогих ипотечных квартир есть возможность обойтись и без нового займа. Допустим, жилье бизнес-класса можно продать из-под залога, полностью погасить долг банку, а на оставшиеся денежные средства приобрести квартиру экономкласса – подешевле и меньшей площади.

Мария Андреева

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

Каким новостройкам доверять в кризис?

Пережидаем кризис: как вместе снимать квартиру?

Как уменьшить счета за элетричество?

Как повлияют на рынок недвижимости новые законы?

Читайте также
    Недавний старт продаж
    21
    ЖК «Лобачевский», ул. Лобачевского
    22 марта 2019
    Ипотека
    Старт продаж
    Мат. капитал
    от 8 588 000 Р
    В СОБСТВЕННОСТИ. СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ. Квартира класса "комфорт", свободная планировка. Потолки 2,75 метра с учетом выровненного пола. Просторная...
    1-комн. от 8 588 000 Р
    2-комн. от 12 463 090 Р
    3-комн. от 17 067 000 Р
    4+ комн. от 25 683 000 Р
    ЗастройщикБЭСТКОНСдача ГКI Квартал 2017
    Раменки, 20 мин. пешком
    4
    ЖК «Английский Квартал», ул. Мытная
    4 марта 2019
    Ипотека
    Старт продаж
    Мат. капитал
    от 30 931 000 Р
    «Английский Квартал» на Мытной — новый масштабный проект, который своим обликом и внутренней организацией отражает дух старой, доброй Англии и европейский стиль жизни....
    1-комн. от 30 931 000 Р
    2-комн. от 40 838 000 Р
    3-комн. от 55 185 000 Р
    4+ комн. от 67 265 000 Р
    ЗастройщикГруппа ПИКСдача ГКIV Квартал 2012
    Серпуховская, 10 мин. пешком
    9
    ЖК «Город на Реке Тушино-2018», Волоколамское ш
    4 марта 2019
    Ипотека
    Старт продаж
    Мат. капитал
    от 7 737 116 Р
    Город на реке Тушино-2018 - лучший строящийся жилой комплекс комфорт-класса в Москве. Комплекс спроектирован как «город в городе». В шаговой доступности разместятся...
    1-комн. от 7 737 116 Р
    2-комн. от 9 471 481 Р
    3-комн. от 11 816 394 Р
    4+ комн. от 17 166 836 Р
    ЗастройщикООО "Стадион "Спартак"Сдача ГКIII Квартал 2021
    Спартак, 5 мин. пешком
    16
    ЖК «Крылатский», Рублевское ш
    4 марта 2019
    Ипотека
    Старт продаж
    Мат. капитал
    от 8 442 720 Р
    СОБСТВЕННОСТЬ ИЮНЬ 2018. СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА. Квартира класса "комфорт" ОТ ИНВЕСТОРА, свободная планировка. потолки 2,9 метра. Из окон прекрасный вид на лесопарковую зону...
    1-комн. от 8 442 720 Р
    2-комн. от 11 840 400 Р
    3-комн. от 15 001 792 Р
    4+ комн. от 19 369 740 Р
    ЗастройщикБЭСТКОНСдача ГКIV Квартал 2016
    Крылатское, 5 мин. транспортом

    Рекомендуем прочесть