Mail.ruПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
Спецпредложения
Источник: НДВ-Недвижимость

6 полезных советов инвестору в недвижимость

Покупка инвестиционной квартиры лишь половина дела, потом ее нужно грамотно продать

Читайте также: спецпроект «Покупать жилье или ждать? Развеиваем опасения покупателей»

1. Продать, не дожидаясь ввода в эксплуатацию

Стоимость квартиры от «котлована» до сдачи дома в эксплуатацию может вырасти почти в 2 раза. Но ждать полной готовности жилья необязательно. Продать квартиру можно по договору переуступки прав - до подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика. Многие инвесторы размещают объявление о продаже примерно за полгода до сдачи дома госкомиссии, когда дом находится на высокой стадии готовности.

Но имейте в виду, что застройщики часто вводят комиссию за оформление переуступки права.  И размер этой комиссии может снизить прибыль инвестора. Выхода два: либо изначально закладывать этот платеж в стоимость квартиры, либо договориться с покупателем о том, что он оплатит стоимость сделки самостоятельно.

Фото: Lori

2. Оттянуть передачу квартиры

Бывает, что продать квартиру до ввода дома в эксплуатацию не удалось и пришлось принять у застройщика квартиру. На этой стадии продать недвижимость сложно, потому что надо дождаться документов о собственности  - возникает временной провал. Процесс получения собственности в некоторых случаях может затянуться, и все это время нужно будет оплачивать коммунальные платежи. Кроме того, продажа квартиры, которая находится в собственности менее пяти лет, облагается налогом.

Есть один секрет - задержать передачу квартиры. Некоторые инвесторы просто тянут с подписанием акта приема-передачи. Но долго тянуть не получится, через 2 месяца, согласно 214-ФЗ, застройщик может обязать инвестора сделать это через суд.

3. Заключить предварительный договор

Есть одна возможность продать квартиру до получения собственности - по предварительному договору купли-продажи. Но в этом случае инвестор рискует, поскольку такие договоры в регистрационной палате не регистрируются. В предварительном договоре вы просто пообещаете потенциальному покупателю продать ему квартиру после того как получите право собственности на объект. А после оформления права собственности, нужно будет заключить уже договор купли-продажи.

Читайте также
3 удобные схемы продажи ипотечной квартирыПродать жилье, купленное по ипотеке, совсем несложно

4. Установить грамотную цену

Лучшее время для продажи по переуступке прав - когда у застройщика в продаже уже нет таких квартир, как у вас, а дом уже почти достроен. Какую тогда цену назначить? Однозначно выше той, по которой застройщик продает квартиры в домах на начальных стадиях строительства. Но при этом квартира должна быть чуть дешевле аналогичных предложений на вторичном рынке в этом же районе. Также хорошо бы изучить объявления с аналогичным предложением по переуступке прав в этом же ЖК и тоже выставить цену незначительно ниже. Ваша цель - перетянуть покупателей на свой объект.

Завышать цены не стоит, если есть много похожих по параметрам предложений. Это могут быть еще не полностью распроданные квартиры в той же новостройке или квартиры в конкурирующих объектах. Масштабные стройки по соседству могут повлиять на стоимость продажи инвестиционного жилья.
Яна Сосорева
Первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость»

В НДВ-Недвижимость привели такой пример из практики: в 2013 году инвестор купил квартиру в мкр.Новокосино за 2,5 миллиона рублей, в 2016 году он продал ее по переуступке прав за 3,4 миллиона рублей. За три года квартира выросла в цена на 860 тысяч рублей, рост стоимости составил около 34%.

5. Опасаться ценовых пузырей

Если вы инвестируете в недвижимость свободные средства, не покупайте квартиры на пике рынка. Руководствуйтесь простым правилом: покупайте, когда другие продают, и продавайте, когда другие покупают. Сформируйте объективное представление как о местном рынке недвижимости, так и о глобальных тенденциях развития отрасли. Лучше не спешить с покупкой и на падающем рынке: ведь 10-процентное снижение может оказаться лишь первым симптомом грядущего обвала цен.

6. Купить квартиру в складчину

Те, у кого есть накопления, но их все равно не хватает на покупку квартиры без заемных средств, могут найти партнера-соинвестора и купить квартиру в складчину. Не нужно брать кредит в банке и выплачивать по нему проценты. Еще один плюс - преференции от компании-застройщика (ведь чем больше объем покупки, тем лояльнее продавец). Но, конечно, нужно выбрать надежного партнера, которому вы можете доверять в таком ответственном деле, как покупка жилья.

Совместная покупка – отличный выбор для начинающих инвесторов. Партнеры могут объединить капиталы, если собственных средств недостаточно. В такой сделке редко участвуют больше двух человек, и обычно каждый партнер в итоге планирует стать самостоятельным инвестором.
Яна Сосорева
Первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость»
Читайте также
Недавний старт продаж
8
Мкрн «Домашний», ул. Донецкая
31 октября 2019
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Мат. капитал
от 4 785 585 Р
Новый микрорайон «Домашний» — проект крупномасштабной застройки на берегу Москвы-реки. Проект станет самой современной и благоустроенной частью сложившегося района....
1-комн. от 4 785 585 Р
2-комн. от 7 324 114 Р
3-комн. от 9 717 853 Р
ЗастройщикОАО "Мосстройснаб"Сдача ГКIII Квартал 2021
Марьино, 4 мин. транспортом
6
ЖК «Небо», пр-кт Мичуринский
29 сентября 2019
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Мат. капитал
Цена по запросу
ЖК "Небо" расположен в ЗАО Москвы на берегу реки Раменка в 8 минутах ходьбы от одноименной станции метро. Проект представляет собой 3 башни высотой 51-52 этажа с...
ЗастройщикCapital GroupСдача ГКII Квартал 2020
Раменки, 8 мин. пешком
14
Жилой комплекс «Карамель», ул. Квесисская 1-я
4 марта 2019
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
Цена по запросу
Новостройка бизнес-класса. Индивидуальный проект. Отличная транспортная доступность – удобный выезд на ТТК, Ленинградский проспект и Тверскую улицу. 10 минут пешком до...
ЗастройщикШатер ДевелопментСдача ГКIII Квартал 2016
Савеловская, 10 мин. пешком
13
ЖК «Лефортово парк», ул. Красноказарменная
23 сентября 2019
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Мат. капитал
от 5 757 700 Р
Жилой комплекс комфорт-класса «Лефортово парк» расположен в московском районе Лефортово в 5 минутах ходьбы от метро «Авиамоторная». В него входят монолитные жилые...
1-комн. от 8 587 280 Р
2-комн. от 11 065 670 Р
3-комн. от 14 093 440 Р
4+ комн. от 16 888 340 Р
Студия от 5 757 700 Р
ЗастройщикГруппа ПИКСдача ГКI Квартал 2021
Авиамоторная, 5 мин. пешком