Mail.ruПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискComboВсе проекты
20
Цена по запросу
Спецпредложения

Что делать, чтобы не сорвалась сделка купли-продажи?

Юрист рассказал, как и почему расторгаются договоры купли-продажи

Купить квартиру, вселиться в нее, начать ремонт, а затем, получив повестку из суда, оказаться втянутым в процесс о расторжении договора и возврате жилья — не самая радужная перспектива. Адвокат Олег Сухов, руководитель юридического центра и президент Гильдии юристов рынка недвижимости рассказал порталу «Недвижимость Mail.Ru» о том, как и почему расторгаются сделки по покупке недвижимости и как этого не допустить.

Подтверждение оплаты

Одним из условий состоятельности договора купли-продажи недвижимости и основной обязанностью покупателя является его оплата. Основная ошибка, которую допускают стороны по сделке, — это неправильное оформление платежных документов, отсутствие или порок которых приводят к плачевным последствиям. Так, если недвижимость приобретается у организации, оплачивать ее желательно только по безналичному расчету. Если жилье покупается у физического лица, то есть у гражданина, расчет должен подтверждаться не только актом, но и распиской, содержащей полную и понятную информацию о том, кто, кому и за что передал соответствующую сумму денег.

«Вот пример того, насколько негативными могут оказаться последствия неправильного оформления платежных документов, - рассказал Олег Сухов. –  В декабре 2014 года я принимал участие в апелляционном процессе Мосгорсуда, который отказал многодетной семье в праве на квартиру, сославшись на то, что имеющихся у отца семейства квитанции к приходно-кассовому ордеру и акта о взаиморасчетах недостаточно для подтверждения оплаты. Проверив счет компании, на который не поступили денежные средства за купленное жилье, суд пришел к выводу о том, что их передача генеральному директору является неправомерной, и обращать требование к организации, если деньги не оприходованы на ее расчетном счете, не состоятельно».

Регистрация договора в органах государственной регистрации, кадастра и картографии

По старинке большая часть населения до сих пор заблуждается, полагая, что достаточно оформить у нотариуса договор купли-продажи недвижимости — и он вступит в законную силу. Это не так. Сделка может быть проведена и в простой письменной форме, но ее следует обязательно заверить в государственном органе регистрации, таковым в настоящее время является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), ее подразделения есть в каждом городе.

Договор в Росреестр подается лично сторонами или их представителями по доверенности. Помимо договора необходимо предоставить выписку из домовой книги и нотариальное согласие супруга продавца либо нотариальное заявление об отсутствии супруга. Госпошлина составляет 2 000 рублей. Только после государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю, осуществляемой на одиннадцатый день после подачи документов, договор считается состоявшимся.

«Несколько лет назад ко мне обратился знакомый, у него на руках был нотариально заверенный договор купли-продажи с дальней родственницей, который за долгое время так и не был передан в Росреестр, — привел пример адвокат. — Суды отказали ему в признании сделки состоявшейся, и мой знакомый остался без квартиры. Следует обратить внимание на то, что данный судебный прецедент произошел, когда действовала старая редакция Гражданского кодекса, а сейчас при указанных обстоятельствах закрепить за собой недвижимость проще. Но «проще» - не означает легко, а потому регистрировать переход права собственности по договору я рекомендую в обязательном порядке».

Частые заблуждения и исключительные обстоятельства

Каждый третий потенциальный продавец уверен, что в течение шести месяцев с момента заключения договора он вправе его отменить. Это общее заблуждение. Отмена или расторжение сделки возможны в исключительных, редких случаях, когда есть на то строго установленные законом основания. Одним из подобных оснований, как было сказано выше, является неоплата договора.

«Сильно поразил меня в свое время и другой редкий случай, показав несовершенство нашей судебной системы, - рассказал Олег Сухов. –  В 2012 году пожилая женщина обратилась в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры, которую продала еще в 2001 году. Суд договор расторг и отобрал у действующих собственников жилье, возвратив его старушке. Основанием такого решения стали якобы существенно изменившиеся обстоятельства, произошедшие с момента совершения сделки. Действительно, статья 451 Гражданского кодекса позволяет расторжение договора при возникшем форс-мажоре. Однако данная статья, на мой взгляд, не может применяться к договорам купли-продажи квартир, а такие обстоятельства, как удорожание недвижимости и ухудшение здоровья продавца (бабушки), которые и явились тем самым форс-мажором, не могут служить причиной для расторжения договора. Но суды, вплоть до высшей инстанции, посчитали иначе».

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

Для чего нужны почерковеды и психиатры в жилищных спорах

Как недобросовестные застройщики обманывают покупателей?

Как быстро зарегистрироваться в квартире?

Читайте также
    Недавний старт продаж
    8
    ЖК «Рихард», ул. Зорге
    16 сентября 2019
    Ипотека
    ФЗ 214
    Старт продаж
    Мат. капитал
    Отделка
    от 5 934 595 Р
    На территории общей площадью 1,8 Га будет построено 2 монолитных корпуса переменной этажности (8-27 этажей) . В комплексе созданы все условия для комфортной жизни: -...
    1-комн. от 5 934 595 Р
    2-комн. от 10 057 320 Р
    3-комн. от 12 013 716 Р
    ЗастройщикФСК «Лидер»Сдача ГКI квартал 2022 года
    Зорге, 12 мин. пешком
    4
    ЖК «Фестиваль Парк», ул. Фестивальная, д.27
    16 сентября 2019
    Ипотека
    ФЗ 214
    Старт продаж
    Отделка
    от 8 242 910 Р
    При этом Вест комфорт столичной жизни находится в шаговой доступности. Рядом находятся две школы и три детских сада, а так же медицинские клиники, кофейни, магазины,...
    1-комн. от 8 242 910 Р
    2-комн. от 13 289 317 Р
    3-комн. от 15 589 869 Р
    4+ комн. от 20 550 790 Р
    ЗастройщикМЕТРИУМСдача ГКII квартал 2020 года
    Речной вокзал, 3 мин. пешком
    23
    ЖК «Настроение», ул. Красная Сосна, д.3, корп.2
    9 января 2020
    Ипотека
    ФЗ 214
    Старт продаж
    Мат. капитал
    Отделка
    от 6 178 950 Р
    Это жилой комплекс спокойной современной архитектуры, специально спроектированный с переменной этажностью — в его составе четыре корпуса от 8 до 22 этажей. Перепады...
    1-комн. от 6 178 950 Р
    2-комн. от 8 704 680 Р
    3-комн. от 10 466 918 Р
    ЗастройщикГК ФСКСдача ГКII квартал 2021
    Ростокино, 5 мин. транспортом
    5
    ЖК «ILOVE», ул. Бочкова, д.влд11А
    16 сентября 2019
    Ипотека
    ФЗ 214
    Старт продаж
    Отделка
    от 10 962 000 Р
    Важнейшим достоинством комплекса является его идеальная транспортная доступность. Всего 10 минут пешком (800 метров) – и вы в метро (станция «Алексеевская»). Для...
    1-комн. от 10 962 000 Р
    ЗастройщикКортросСдача ГКI квартал 2022 года
    Алексеевская, 15 мин. пешком