Mail.ruПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискСмотриComboВсе проекты
8
Цена по запросу
20
Цена по запросу
Спецпредложения

Что делать, чтобы не сорвалась сделка купли-продажи?

Юрист рассказал, как и почему расторгаются договоры купли-продажи

Купить квартиру, вселиться в нее, начать ремонт, а затем, получив повестку из суда, оказаться втянутым в процесс о расторжении договора и возврате жилья — не самая радужная перспектива. Адвокат Олег Сухов, руководитель юридического центра и президент Гильдии юристов рынка недвижимости рассказал порталу «Недвижимость Mail.Ru» о том, как и почему расторгаются сделки по покупке недвижимости и как этого не допустить.

Подтверждение оплаты

Одним из условий состоятельности договора купли-продажи недвижимости и основной обязанностью покупателя является его оплата. Основная ошибка, которую допускают стороны по сделке, — это неправильное оформление платежных документов, отсутствие или порок которых приводят к плачевным последствиям. Так, если недвижимость приобретается у организации, оплачивать ее желательно только по безналичному расчету. Если жилье покупается у физического лица, то есть у гражданина, расчет должен подтверждаться не только актом, но и распиской, содержащей полную и понятную информацию о том, кто, кому и за что передал соответствующую сумму денег.

«Вот пример того, насколько негативными могут оказаться последствия неправильного оформления платежных документов, - рассказал Олег Сухов. –  В декабре 2014 года я принимал участие в апелляционном процессе Мосгорсуда, который отказал многодетной семье в праве на квартиру, сославшись на то, что имеющихся у отца семейства квитанции к приходно-кассовому ордеру и акта о взаиморасчетах недостаточно для подтверждения оплаты. Проверив счет компании, на который не поступили денежные средства за купленное жилье, суд пришел к выводу о том, что их передача генеральному директору является неправомерной, и обращать требование к организации, если деньги не оприходованы на ее расчетном счете, не состоятельно».

Регистрация договора в органах государственной регистрации, кадастра и картографии

По старинке большая часть населения до сих пор заблуждается, полагая, что достаточно оформить у нотариуса договор купли-продажи недвижимости — и он вступит в законную силу. Это не так. Сделка может быть проведена и в простой письменной форме, но ее следует обязательно заверить в государственном органе регистрации, таковым в настоящее время является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), ее подразделения есть в каждом городе.

Договор в Росреестр подается лично сторонами или их представителями по доверенности. Помимо договора необходимо предоставить выписку из домовой книги и нотариальное согласие супруга продавца либо нотариальное заявление об отсутствии супруга. Госпошлина составляет 2 000 рублей. Только после государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю, осуществляемой на одиннадцатый день после подачи документов, договор считается состоявшимся.

«Несколько лет назад ко мне обратился знакомый, у него на руках был нотариально заверенный договор купли-продажи с дальней родственницей, который за долгое время так и не был передан в Росреестр, — привел пример адвокат. — Суды отказали ему в признании сделки состоявшейся, и мой знакомый остался без квартиры. Следует обратить внимание на то, что данный судебный прецедент произошел, когда действовала старая редакция Гражданского кодекса, а сейчас при указанных обстоятельствах закрепить за собой недвижимость проще. Но «проще» - не означает легко, а потому регистрировать переход права собственности по договору я рекомендую в обязательном порядке».

Частые заблуждения и исключительные обстоятельства

Каждый третий потенциальный продавец уверен, что в течение шести месяцев с момента заключения договора он вправе его отменить. Это общее заблуждение. Отмена или расторжение сделки возможны в исключительных, редких случаях, когда есть на то строго установленные законом основания. Одним из подобных оснований, как было сказано выше, является неоплата договора.

«Сильно поразил меня в свое время и другой редкий случай, показав несовершенство нашей судебной системы, - рассказал Олег Сухов. –  В 2012 году пожилая женщина обратилась в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры, которую продала еще в 2001 году. Суд договор расторг и отобрал у действующих собственников жилье, возвратив его старушке. Основанием такого решения стали якобы существенно изменившиеся обстоятельства, произошедшие с момента совершения сделки. Действительно, статья 451 Гражданского кодекса позволяет расторжение договора при возникшем форс-мажоре. Однако данная статья, на мой взгляд, не может применяться к договорам купли-продажи квартир, а такие обстоятельства, как удорожание недвижимости и ухудшение здоровья продавца (бабушки), которые и явились тем самым форс-мажором, не могут служить причиной для расторжения договора. Но суды, вплоть до высшей инстанции, посчитали иначе».

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

Для чего нужны почерковеды и психиатры в жилищных спорах

Как недобросовестные застройщики обманывают покупателей?

Как быстро зарегистрироваться в квартире?

Читайте также
    Спецпредложения
    Новости партнера
    Недавний старт продаж
    3
    ЖК «Мята», ул. Магистральная 1-я, д.25
    2 дня назад
    Ипотека
    ФЗ 214
    Старт продаж
    Отделка
    от 5 296 915 Р
    Монолитный дом бизнес-класса высотой в 22 этажа будет построен по индивидуальному архитектурному проекту и находится в одном из самых динамичных районов столицы. Мы...
    1-комн. от 5 296 915 Р
    2-комн. от 7 577 010 Р
    ЗастройщикМИЦ ГКСдача ГКIV квартал 2022
    Полежаевская, 10 мин. пешком
    4
    ЖК «ФоРест», ул. Чоботовская
    2 дня назад
    Ипотека
    ФЗ 214
    Старт продаж
    Отделка
    от 7 800 000 Р
    Идеальная транспортная доступность, долгожданная станция метро «Новопеределкино» в шаговой доступности, а также «собственный» лес у порога дома – только малая часть...
    1-комн. от 7 800 000 Р
    ЗастройщикАО «Центр-Инвест»Сдача ГКIV квартал 2020
    р-н Ново-Переделкино
    8
    Мкрн «Домашний», ул. Донецкая
    9 июня 2020
    Ипотека
    ФЗ 214
    Старт продаж
    Мат. капитал
    от 6 245 834 Р
    Новый микрорайон «Домашний» — проект крупномасштабной застройки на берегу Москвы-реки. Проект станет самой современной и благоустроенной частью сложившегося района....
    1-комн. от 6 245 834 Р
    2-комн. от 8 307 500 Р
    3-комн. от 11 396 863 Р
    ЗастройщикОАО "Мосстройснаб"Сдача ГКIII Квартал 2021
    Марьино, 4 мин. транспортом
    25
    ЖК «Фили Сити», проезд Багратионовский, д.влд5
    2 дня назад
    Ипотека
    ФЗ 214
    Старт продаж
    Отделка
    от 12 500 000 Р
    Корпуса ADM - ANDANTE и ADAGIO – выдержаны в природных оттенках, с обширными зелеными зонами на территории и крыше первого этажа. Концепция Speech отсылает к...
    1-комн. от 12 500 000 Р
    ЗастройщикMR GroupСдача ГКII квартал 2020 года
    Фили, 6 мин. пешком