Mail.ruПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
Trilogy Limassol Seafront. Апартаменты у моря на Кипре.Роскошные апартаменты в г. Лимасол. Живи, работай, отдыхай! Старт продаж!495 643 19 01
Спецпредложения

Чем грозит отмена долевого строительства?

Эксперты проанализировали возможные последствия отмены 214-ФЗ

Недавно российское правительство анонсировало возможность отказа от схемы долевого участия в строительстве. Уйти от привычной законной схемы продажи квартир в строящихся домах намечено примерно к 2020 году, а до этого должна заработать новая схема – к цепочке «застройщик – покупатель»  добавится банк.

Что это значит для покупателя?

Долевое строительство — форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан ( «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик передает объект участникам долевого строительства. С 2015 года отношения между дольщиками и строительными компаниями регулирует Федеральный Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступивший в силу 1 апреля 2005 года.
Нововведения, по словам российских чиновников, необходимы для того, чтобы избежать такого явления как «обманутые дольщики». После отмены 214-ФЗ купить квартиру можно будет только в готовом доме. Предполагается, что до этого  застройщик не сможет использовать напрямую деньги дольщиков. Но появится посредник - банк, который будет распоряжаться всем финансовым потоком, наблюдать за деятельностью застройщика на протяжении всего строительства объекта и, если сроки строительства будут нарушены или финансовое положение девелопера ухудшится, достраивать проблемный проект будет уже кто-то другой.

Как считает Андрей Пучков, генеральный директор компании Urban Group, благодаря прозрачности  процесса финансирования появится возможность контроля над использованием денежных средств со стороны дольщиков, что поможет избежать их нецелесообразного применения. «А это, в свою очередь, поможет устранить проблему появления обманутых дольщиков и замораживания строительства», - уверен он.

Менее доступные квартиры

С точки зрения защиты прав дольщиков – инициатива хорошая, считает и Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Однако она может существенно снизить доступность жилья, в том числе и потому, что предполагается введение посредника между застройщиком и соинвестором – это будет банк. «Таким образом, риски будут переложены в большей степени на банк. Это значит, что банки будут с еще большей осторожностью подходить к аккредитации объектов-новостроек и к кредитованию застройщиков», - замечает она.

Новостройки
Когда безопаснее всего покупать новостройку?У покупок на разных этапах строительства есть свои выгоды и риски

А что грозит застройщикам?

О том, как инициатива властей отразится на деятельности самих застройщиков, мнения экспертов разделились. С одной стороны все солидарны с тем, что 214-ФЗ, который появился на рынке новостроек более 10 лет назад, за эти годы совершенствовался, и сегодня это надежный и работающий инструмент при покупке строящегося жилья, нужно просто строго обязать всех участников рынка соблюдать его нормы. С другой стороны, нет единого понимания, хорошо или плохо для рынка, что в схеме появится еще и банк.

Новостройки
6 полезных советов инвестору в недвижимостьПокупка инвестиционной квартиры лишь половина дела, потом ее нужно грамотно продать
«Сейчас 214-ФЗ во многом обеспечивает безопасность покупателей первичного жилья, поскольку  содержит несколько уровней контроля (к примеру, страхование ответственности застройщика от третьих лиц), - поясняет Андрей Пучков, - В то же время, рынок нуждается в таком защитном механизме, который поднял бы безопасность сделок на новый уровень.  Такие нововведения окажут благоприятное влияние на отношения между участниками рынка недвижимости и сделают их еще более прозрачными. Усиление контроля деятельности застройщиков со стороны банков значительно повысят надежность сделки, поскольку последние обладают всеми компетенциями и инструментами оценки рисков финансирования».

Но, по оценке  Александра Ручьева, президента ГК «Мортон», договор долевого участия (ДДУ)  по-прежнему является самым надёжным прописанным в законе договором для покупки жилья в новостройках. А вот  отказ от долевого строительства будет означать переход на банковское финансирование, а оно, по мнению эксперта, попросту неэффективно.

«В этом случае неминуемо снизятся объемы строительства жилья, сократится объем предложения и вырастет стоимость квартир», - подчеркивает он и считает, что вместо отмены долевого строительства надо ужесточать требования к застройщикам и страховщикам.

С такой позицией согласен и Иван Романов член правления «Группы ЛСР», управляющий директор в Москве. Он уверен, что  214-ФЗ - сбалансированный и самодостаточный документ,  строгое исполнение всеми участниками рынка позволит избежать проблемы появления новых обманутых дольщиков.  

«214 -ФЗ даёт возможность покупать недвижимость дешевле благодаря тому, что у застройщиков нет необходимости привлекать  со стороны банков заёмные средства. Отказ от привлечения средств дольщиков на начальных этапах строительства вынудит компании обращаться за кредитами в банки. Проценты за заемное финансирование увеличат издержки девелоперов, что однозначно приведёт к увеличению цен» , - объясняет он .

Девелоперы считают, что небольшие и средние компании попадут в сложную ситуацию, если не смогут найти деньги для старта своих проектов и пройти андеррайтинг ведущих банков. Строить станут меньше – недвижимость опять будет расти в цене.

Что будет с ценами?

По теме
Как в кризис не стать обманутым дольщиком?Советы юриста покупателям квартир в новостройках

Эксперты отмечают, что у многих просто не будет возможности купить  жилье по новым возросшим ценам, если, например, не станет доступнее ипотека. Сейчас у населения есть возможность купить квартиру только потому, что на стадии котлована она стоит намного дешевле готового жилья. Люди готовы ждать, ради того,  чтобы сэкономить большие деньги пока дом строится. По некоторым данным, изменения в законодательстве могут повысить стоимость жилья на 20-30%.

Как поясняет Ирина Доброхотова, есть два ключевых момента, которые важны для покупателей, участвующих в долевом строительстве: доступные цены (строящееся жилье дешевле готового на 20-30%) и надежность застройщика, гарантии завершения строительства.

«Хотя власти обещают, что отмена ДДУ по факту не приведет к отсутствию возможности покупать жилье на этапе строительства, осторожное поведение банков может впоследствии обернуться тем, что продажи будут открываться не на нулевом цикле, а значительно позже, когда стройка уже будет запущена. Что опять же влияет на удорожание квартир на 10-20% и более», - говорит она.

В свою очередь Андрей Пучков считает, что проблемы  роста цен можно избежать в случае, если будет обеспечено более доступное проектное финансирование.

Однако сейчас о том, что проектное финансирование станет доступнее для девелоперов – пока никто не говорит. Нет никаких разговоров  и о снижении процентов по ипотеке для простых граждан. Остается  надеяться, что власти продумают все таким образом, что обманутые дольщики действительно исчезнут, а  доступное жилье останется. 

Ольга Денисова

Читайте также
Недавний старт продаж
8
Мкрн «Домашний», ул. Донецкая
16 октября 2019
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Мат. капитал
от 4 287 825 Р
Новый микрорайон «Домашний» — проект крупномасштабной застройки на берегу Москвы-реки. Проект станет самой современной и благоустроенной частью сложившегося района....
1-комн. от 4 287 825 Р
2-комн. от 6 873 749 Р
3-комн. от 9 608 291 Р
ЗастройщикОАО "Мосстройснаб"Сдача ГКIII Квартал 2021
Марьино, 4 мин. транспортом
4
ЖК «Maison Rouge», ул. Палиха
13 августа 2019
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
от 25 795 500 Р
Комплекс Maison Rouge — это новое премиальное предложение на рынке недвижимости Москвы. Исторический район в центре столицы с разветвленными прогулочными маршрутами по...
2-комн. от 25 795 500 Р
3-комн. от 40 504 000 Р
4+ комн. от 48 276 000 Р
Студия от 35 490 000 Р
ЗастройщикMR GroupСдача ГКIV Квартал 2019
Менделеевская, 2 мин. пешком
6
ЖК «Небо», пр-кт Мичуринский
29 сентября 2019
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Мат. капитал
Цена по запросу
ЖК "Небо" расположен в ЗАО Москвы на берегу реки Раменка в 8 минутах ходьбы от одноименной станции метро. Проект представляет собой 3 башни высотой 51-52 этажа с...
ЗастройщикCapital GroupСдача ГКII Квартал 2020
Раменки, 8 мин. пешком
8
ЖК «Город на Реке Тушино-2018», Волоколамское ш
29 сентября 2019
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Мат. капитал
Цена по запросу
Город на реке Тушино-2018 - лучший строящийся жилой комплекс комфорт-класса в Москве. Комплекс спроектирован как "город в городе". В шаговой доступности разместятся...
ЗастройщикООО "Стадион "Спартак"Сдача ГКIII Квартал 2021
Спартак, 5 мин. пешком