Mail.ruПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискСмотриComboВсе проекты
8
Цена по запросу
20
Цена по запросу
Спецпредложения

3 удобные схемы продажи ипотечной квартиры

Продать жилье, купленное по ипотеке, совсем несложно

Считается, что продажа ипотечной квартиры, обремененной залогом, - сложный процесс, и найти покупателя на такую недвижимость сложно. Но это не так. Адвокат, управляющий партнер юридической группы Double Pro («Дабл Про») Ярослав Гафуров, рассказал «Недвижимости Mail.Ru» об основных схемах купли-продажи квартир из под залога.

Фото: Lori

Схема №1 – погашение долга через банковскую ячейку 

Первая схема применяется в случае, если у продавца есть большая задолженность по кредиту. Ему нужно получить согласие банка-кредитора на продажу жилья, которое находится в залоге. Продавец находит покупателя, они договариваются об условиях сделки и подписывают договор купли-продажи. Для расчетов по сделке используются две банковские ячейки.

В первую ячейку покупатель закладывает сумму, соответствующую непогашенной задолженности продавца перед банком. Остаток он кладет в другую ячейку. После этого подписывается договор купли-продажи и направляется на регистрацию в Росреестр.

После того как покупатель получил право собственности на квартиру, банк изымает остаток долга из ячейки №1 и разрешает покупателю снять залог (выдается соответствующее письмо). А продавец ипотечной квартиры забирает причитающуюся ему разницу из ячейки №2. 

Одно из условий такой сделки – зафиксированная в кредитном договоре возможность досрочного погашения ипотечного займа. В последнее время банки отказались от запретов на досрочное погашение, хотя еще несколько лет назад широко практиковали подобные ограничения.

Схема №2 – погашение долга внесением аванса на расчетный счет

Вторая схема применяется, если остаток долга по кредиту относительно невелик. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи, условием которого является внесение аванса, эквивалентного остатку ипотечной задолженности за квартиру. Продавец вносит этот аванс на расчетный счет в банке-кредиторе, и погашает ипотечный кредит досрочно. 

Получив свои деньги, банк снимет обременение с квартиры и документально зафиксирует исполнение обязательств (также будет выдано соответствующее письмо). После этого Росреестр снимет обременение (залог) с квартиры. Дальнейшее оформление сделки проходит по классическому сценарию –  с оформлением договора купли-продажи, регистрацией перехода прав и взаиморасчетами.

Схема №3 – замена ипотечных должников

В редких случаях применяется схема продажи ипотечной квартиры без снятия обременения. Обязательства продавца перед банком-кредитором переходят к покупателю. То есть, по сути, продается не квартира, а кредит, в результате сделки покупатель квартиры становится новым заемщиком по ипотечному кредиту. 

Но это крайне рискованная операция, считают юристы. Вместе с квадратными метрами новый хозяин жилья может получить накопленные предыдущим заемщиком штрафы или пени, начисленные банком за просрочки по выплатам. Новому ипотечному должнику нужно внимательно изучить условия ипотечного договора, чтобы избежать неприятных сюрпризов в виде кабальных условий или, к примеру, ограничений по досрочному погашению займа. 

Какую схему выбрать?

Чаще всего используют вторую схему – с досрочным погашением ипотеки перед продажей жилья. Такая сделка безопаснее для банка, так как покупатель единовременно гасит за продавца долг. Но покупателей со свободной наличностью на рынке немного. Поэтому владельцу квартиры, возможно, сначала придется потратить некоторое время на поиски, а затем пойти на некоторые уступки в переговорах о цене.
Ярослав Гафуров
Адвокат, управляющий партнер юридической группы Double Pro
Читайте также
Спецпредложения
Новости партнера
Недавний старт продаж
10
ЖК «Москвичка», ул. Василия Ощепкова, д.1
2 марта 2020
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Мат. капитал
Военная ипотека
от 4 100 000 Р
До ближайшей станции метро «Бунинская Аллея» ехать не более десяти минут. Рядом находится Калужское шоссе. До МКАД от комплекса - пять километров. По району проходит...
1-комн. от 4 100 000 Р
ЗастройщикГК "Гранель"Сдача ГКIV квартал 2020 года
4
ЖК «ФоРест», ул. Чоботовская
2 марта 2020
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Отделка
от 6 214 096 Р
Идеальная транспортная доступность, долгожданная станция метро «Новопеределкино» в шаговой доступности, а также «собственный» лес у порога дома – только малая часть...
1-комн. от 6 214 096 Р
2-комн. от 10 195 649 Р
3-комн. от 13 226 325 Р
ЗастройщикАО «Центр-Инвест»Сдача ГКIV квартал 2020
р-н Ново-Переделкино
25
ЖК «ПЕРВЫЙ МОСКОВСКИЙ», 1-й мкр., д.2
2 марта 2020
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Мат. капитал
Военная ипотека
Отделка
от 4 714 527 Р
Комплексное развитие территории, многофункциональная инфраструктура, единая концепция благоустройства, объединяющая проект «Первый Московский» в город-парк, делают жизнь...
1-комн. от 4 714 527 Р
2-комн. от 6 294 664 Р
3-комн. от 8 579 644 Р
4+ комн. от 11 527 418 Р
ЗастройщикАбсолют НедвижимостьСдача ГКIV квартал 2021 года
5
ЖК «Хорошёвский», ул. Хорошевская 3-я
15 мая 2020
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
от 9 486 400 Р
Главная идея жилого комплекса «Хорошёвский» - возможность полноценного детства и комфортной жизни взрослых. Вся территория ЖК спроектирована таким образом, чтобы...
1-комн. от 9 486 400 Р
2-комн. от 13 304 200 Р
3-комн. от 15 996 000 Р
4+ комн. от 25 574 400 Р
ЗастройщикМонАрх ГКСдача ГКIV квартал 2020
Зорге, 5 мин. пешком