Mail.RuПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
Продажа апартаментов на Новом Арбате! Свободная планировка, потрясающий видФитнес, рестораны, конференц-залы. Премиальный сервис от Marriott.(495) 401-71-28
Спецпредложения

3 удобные схемы продажи ипотечной квартиры

Продать жилье, купленное по ипотеке, совсем несложно

Считается, что продажа ипотечной квартиры, обремененной залогом, - сложный процесс, и найти покупателя на такую недвижимость сложно. Но это не так. Адвокат, управляющий партнер юридической группы Double Pro («Дабл Про») Ярослав Гафуров, рассказал «Недвижимости Mail.Ru» об основных схемах купли-продажи квартир из под залога.

Фото: Lori

Схема №1 – погашение долга через банковскую ячейку 

Первая схема применяется в случае, если у продавца есть большая задолженность по кредиту. Ему нужно получить согласие банка-кредитора на продажу жилья, которое находится в залоге. Продавец находит покупателя, они договариваются об условиях сделки и подписывают договор купли-продажи. Для расчетов по сделке используются две банковские ячейки.

В первую ячейку покупатель закладывает сумму, соответствующую непогашенной задолженности продавца перед банком. Остаток он кладет в другую ячейку. После этого подписывается договор купли-продажи и направляется на регистрацию в Росреестр.

После того как покупатель получил право собственности на квартиру, банк изымает остаток долга из ячейки №1 и разрешает покупателю снять залог (выдается соответствующее письмо). А продавец ипотечной квартиры забирает причитающуюся ему разницу из ячейки №2. 

Одно из условий такой сделки – зафиксированная в кредитном договоре возможность досрочного погашения ипотечного займа. В последнее время банки отказались от запретов на досрочное погашение, хотя еще несколько лет назад широко практиковали подобные ограничения.

Схема №2 – погашение долга внесением аванса на расчетный счет

Вторая схема применяется, если остаток долга по кредиту относительно невелик. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи, условием которого является внесение аванса, эквивалентного остатку ипотечной задолженности за квартиру. Продавец вносит этот аванс на расчетный счет в банке-кредиторе, и погашает ипотечный кредит досрочно. 

Получив свои деньги, банк снимет обременение с квартиры и документально зафиксирует исполнение обязательств (также будет выдано соответствующее письмо). После этого Росреестр снимет обременение (залог) с квартиры. Дальнейшее оформление сделки проходит по классическому сценарию –  с оформлением договора купли-продажи, регистрацией перехода прав и взаиморасчетами.

Схема №3 – замена ипотечных должников

В редких случаях применяется схема продажи ипотечной квартиры без снятия обременения. Обязательства продавца перед банком-кредитором переходят к покупателю. То есть, по сути, продается не квартира, а кредит, в результате сделки покупатель квартиры становится новым заемщиком по ипотечному кредиту. 

Но это крайне рискованная операция, считают юристы. Вместе с квадратными метрами новый хозяин жилья может получить накопленные предыдущим заемщиком штрафы или пени, начисленные банком за просрочки по выплатам. Новому ипотечному должнику нужно внимательно изучить условия ипотечного договора, чтобы избежать неприятных сюрпризов в виде кабальных условий или, к примеру, ограничений по досрочному погашению займа. 

Какую схему выбрать?

Чаще всего используют вторую схему – с досрочным погашением ипотеки перед продажей жилья. Такая сделка безопаснее для банка, так как покупатель единовременно гасит за продавца долг. Но покупателей со свободной наличностью на рынке немного. Поэтому владельцу квартиры, возможно, сначала придется потратить некоторое время на поиски, а затем пойти на некоторые уступки в переговорах о цене.
Ярослав Гафуров
Адвокат, управляющий партнер юридической группы Double Pro
Читайте также
Недавний старт продаж
21
ЖК «Лобачевский», ул. Лобачевского
28 декабря 2018
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
от 8 999 600 Р
В СОБСТВЕННОСТИ. СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ. Квартира класса "комфорт", свободная планировка. Потолки 2,75 метра с учетом выровненного пола. Просторная...
1-комн. от 8 999 600 Р
2-комн. от 12 654 956 Р
3-комн. от 16 727 000 Р
ЗастройщикБЭСТКОНСдача ГКI Квартал 2017
Раменки, 20 мин. пешком
14
Жилой комплекс «Карамель», ул. Квесисская 1-я
28 декабря 2018
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
от 19 518 000 Р
Новостройка бизнес-класса. Индивидуальный проект. Отличная транспортная доступность – удобный выезд на ТТК, Ленинградский проспект и Тверскую улицу. 10 минут пешком до...
1-комн. от 19 518 000 Р
2-комн. от 23 500 000 Р
3-комн. от 39 450 000 Р
ЗастройщикШатер ДевелопментСдача ГКIII Квартал 2016
Савеловская, 10 мин. пешком
8
Апарт-комплекс «Волга», ул. Спасская Б
17 января 2019
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
от 11 309 000 Р
Высота потолков 3,05 м., увеличенные окна. Апарт-комплекс "Волга" расположен в историческом центре Москвы, в уютном микрорайоне рядом с Садовым кольцом, всего в 10...
1-комн. от 11 309 000 Р
2-комн. от 14 414 400 Р
3-комн. от 19 265 400 Р
ЗастройщикОАО "Волга"Сдача ГКII Квартал 2018
Сухаревская, 10 мин. пешком
12
ЖК «Садовые Кварталы», ул. Усачева
28 декабря 2018
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
от 110 000 000 Р
Это элитный микрорайон клубных домов с полноценной внутренней инфраструктурой, расположенный в тихом и уютном центре. Хамовники – престижный район в ЦАО Москвы, в 3...
3-комн. от 110 000 000 Р
ЗастройщикИнтекоСдача ГКIV Квартал 2019
Фрунзенская, 5 мин. пешком

Рекомендуем прочесть