Mail.RuПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
Продажа апартаментов на Новом Арбате со скидкой 7%! Свободная планировкаПотрясающий вид! Фитнес, рестораны. Премиальный сервис от Marriott.(495) 401-71-28
Спецпредложения
Источник: ipotek.ru

Если ваша квартира выставлена на аукцион

Сегодня я буду давать информацию к размышлению в виде наводящих вопросов и цитат из Гражданского кодекса и Закона об ипотеке. А ответы – попробуйте дать сами. Хорошо? А потом сравним результаты. Итак, начнем.

Когда заемщик покупал квартиру, то банк требовал предоставить отчет об оценке той квартиры, которая будет являться предметом залога. Заемщик, получив этот отчет, смотрит на то, сколько стоит квартира по оценке оценщиков, разглядывает фотографии, но при этом самая важная информация обычно заемщиком не замечается. Что это за информация? Это так называемая "ликвидационная стоимость квартиры". Слышали о такой? Ликвидационная стоимость – это та стоимость, по которой квартира может быть продана тогда, когда продажа носит вынужденный характер. Я не буду приводить сложных формул, которыми пользуются оценщики, вычисляя эту стоимость, скажу лишь, что она составляет примерно 70-75% от рыночной стоимости, полученной методом сравнительных продаж. То есть если рыночная стоимость квартиры составляет, например, 10 миллионов рублей, то ликвидационная может составлять 7,5 миллионов рублей. Если заемщик не может платить по кредиту, то Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее по тексту "Закон об ипотеке") предусматривает, что кредитор может компенсировать свои убытки за счет реализации имущества должника. Реализация этого имущества должна проходить на аукционе. Цитата: Федеральный Закон об ипотеке, статья 56, пункт 1: "Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом". Выставляется квартира на аукцион, а дальше – кто из участников аукциона большую цену предложит, тот и молодец. По какой стоимости квартира будет выставляться на торги? Подсказка: "продажа носит вынужденный характер". Скажите, Вы знаете о том, где проводятся аукционы? А Ваши друзья, родственники, знакомые знают? Цитата: Федеральный Закон об ипотеке, статья 57 "1. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. 2. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества. 3. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены". Интересно, многие покупатели ищут себе недвижимость не в газетах объявлений, то есть не там, где объявления публикуют продавцы, а в "периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации"? Как думаете, много ли будет участников на аукционе и как сильно поднимется цена относительно стартовой, если о проведении аукционов знает сравнительно небольшое число потенциальных покупателей? А что будет, если по итогам аукциона никто не предложит цену, даже равную стартовой стоимости, или если на торги придет менее 2 участников? Цитата: Федеральный Закон об ипотеке, статья 58 "1. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда: 1) на публичные торги явилось менее двух покупателей; 2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; 3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок". И что будет, если торги будут признаны не состоявшимися? Статья 58 Закона об ипотеке дает ответ и на этот вопрос: "3. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное пунктом 2 настоящей статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на 15 процентов". Как быть, если стоимости, полученной от реализации заложенного имущества, не хватит, чтобы компенсировать убытки кредитора? Ответ на этот вопрос находим в пункте 5 статье 350 Гражданского кодекса Российской Федерации: Цитата: "Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге". Позволю себе немного пофантазировать и подставить цифры. Допустим, квартира должника стоит 10 миллионов. Долг заемщика перед кредитором – 7 миллионов. Квартира выставляется на торги… Вопрос: за сколько может быть продана квартира и что получит заемщик? Попробуйте ответить. Я также попытаюсь ответить на этот вопрос, а потом сравним результаты. Как я понимаю, поскольку продажа квартиры носит вынужденный характер, выставляться на торги квартира может по ликвидационной стоимости, то есть за 7,5 миллионов. Если желающих приобрести квартиру по этой стоимости не находится, стоимость может быть понижена на 15%, то есть квартира будет продаваться за 6,375 миллионов. И хорошо, если найдется желающий купить за эти деньги. Допустим, желающий купить – нашелся, и не за 6,375 миллионов, а даже за 6,5 миллионов рублей. Но долг заемщика банку – 7 миллионов, да к тому же из суммы денег, вырученных от продажи, нужно вычесть судебные издержки и расходы, связанные с организацией аукциона. Отсюда приходим к простому выводу: если нет возможности платить по кредиту – нужно решать вопрос с реализацией заложенного имущества самостоятельно, не доводя до суда. О том, как можно продать квартиру, находящуюся в залоге, поговорим в следующий раз.

Дмитрий Овсянников

Читайте также
    Недавний старт продаж
    21
    ЖК «Лобачевский», ул. Лобачевского
    9 февраля 2019
    Ипотека
    Старт продаж
    Мат. капитал
    от 8 731 112 Р
    В СОБСТВЕННОСТИ. СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ. Квартира класса "комфорт", свободная планировка. Потолки 2,75 метра с учетом выровненного пола. Просторная...
    1-комн. от 8 731 112 Р
    2-комн. от 12 654 956 Р
    3-комн. от 16 727 000 Р
    ЗастройщикБЭСТКОНСдача ГКI Квартал 2017
    Раменки, 20 мин. пешком
    12
    ЖК «Садовые Кварталы», ул. Усачева
    28 декабря 2018
    Ипотека
    Старт продаж
    Мат. капитал
    от 110 000 000 Р
    Это элитный микрорайон клубных домов с полноценной внутренней инфраструктурой, расположенный в тихом и уютном центре. Хамовники – престижный район в ЦАО Москвы, в 3...
    3-комн. от 110 000 000 Р
    ЗастройщикИнтекоСдача ГКIV Квартал 2019
    Фрунзенская, 5 мин. пешком
    9
    ЖК «Город на Реке Тушино-2018», Волоколамское ш
    28 декабря 2018
    Ипотека
    Старт продаж
    Мат. капитал
    от 7 287 732 Р
    Город на реке Тушино-2018 - лучший строящийся жилой комплекс комфорт-класса в Москве. Комплекс спроектирован как «город в городе». В шаговой доступности разместятся...
    1-комн. от 7 287 732 Р
    2-комн. от 9 970 032 Р
    3-комн. от 11 497 114 Р
    4+ комн. от 16 894 723 Р
    ЗастройщикООО "Стадион "Спартак"Сдача ГКIII Квартал 2021
    Спартак, 5 мин. пешком
    16
    ЖК «Крылатский», Рублевское ш
    28 декабря 2018
    Ипотека
    Старт продаж
    Мат. капитал
    от 8 442 720 Р
    СОБСТВЕННОСТЬ ИЮНЬ 2018. СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА. Квартира класса "комфорт" ОТ ИНВЕСТОРА, свободная планировка. потолки 2,9 метра. Из окон прекрасный вид на лесопарковую зону...
    1-комн. от 8 442 720 Р
    2-комн. от 11 631 360 Р
    3-комн. от 15 001 792 Р
    4+ комн. от 19 419 740 Р
    ЗастройщикБЭСТКОНСдача ГКI Квартал 2016
    Крылатское, 5 мин. транспортом