Mail.RuПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
Готовая квартира - 10,8 млн рублей!ЖК бизнес-класса Соколиный Форт от ДОНСТРОЙ у парка. Ключи после оплаты!Проектная декларация
15
Спецпредложения
Источник: ipotek.ru

Если ваша квартира выставлена на аукцион

Сегодня я буду давать информацию к размышлению в виде наводящих вопросов и цитат из Гражданского кодекса и Закона об ипотеке. А ответы – попробуйте дать сами. Хорошо? А потом сравним результаты. Итак, начнем.

Когда заемщик покупал квартиру, то банк требовал предоставить отчет об оценке той квартиры, которая будет являться предметом залога. Заемщик, получив этот отчет, смотрит на то, сколько стоит квартира по оценке оценщиков, разглядывает фотографии, но при этом самая важная информация обычно заемщиком не замечается. Что это за информация? Это так называемая "ликвидационная стоимость квартиры". Слышали о такой? Ликвидационная стоимость – это та стоимость, по которой квартира может быть продана тогда, когда продажа носит вынужденный характер. Я не буду приводить сложных формул, которыми пользуются оценщики, вычисляя эту стоимость, скажу лишь, что она составляет примерно 70-75% от рыночной стоимости, полученной методом сравнительных продаж. То есть если рыночная стоимость квартиры составляет, например, 10 миллионов рублей, то ликвидационная может составлять 7,5 миллионов рублей. Если заемщик не может платить по кредиту, то Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее по тексту "Закон об ипотеке") предусматривает, что кредитор может компенсировать свои убытки за счет реализации имущества должника. Реализация этого имущества должна проходить на аукционе. Цитата: Федеральный Закон об ипотеке, статья 56, пункт 1: "Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом". Выставляется квартира на аукцион, а дальше – кто из участников аукциона большую цену предложит, тот и молодец. По какой стоимости квартира будет выставляться на торги? Подсказка: "продажа носит вынужденный характер". Скажите, Вы знаете о том, где проводятся аукционы? А Ваши друзья, родственники, знакомые знают? Цитата: Федеральный Закон об ипотеке, статья 57 "1. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. 2. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества. 3. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены". Интересно, многие покупатели ищут себе недвижимость не в газетах объявлений, то есть не там, где объявления публикуют продавцы, а в "периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации"? Как думаете, много ли будет участников на аукционе и как сильно поднимется цена относительно стартовой, если о проведении аукционов знает сравнительно небольшое число потенциальных покупателей? А что будет, если по итогам аукциона никто не предложит цену, даже равную стартовой стоимости, или если на торги придет менее 2 участников? Цитата: Федеральный Закон об ипотеке, статья 58 "1. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда: 1) на публичные торги явилось менее двух покупателей; 2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; 3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок". И что будет, если торги будут признаны не состоявшимися? Статья 58 Закона об ипотеке дает ответ и на этот вопрос: "3. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное пунктом 2 настоящей статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на 15 процентов". Как быть, если стоимости, полученной от реализации заложенного имущества, не хватит, чтобы компенсировать убытки кредитора? Ответ на этот вопрос находим в пункте 5 статье 350 Гражданского кодекса Российской Федерации: Цитата: "Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге". Позволю себе немного пофантазировать и подставить цифры. Допустим, квартира должника стоит 10 миллионов. Долг заемщика перед кредитором – 7 миллионов. Квартира выставляется на торги… Вопрос: за сколько может быть продана квартира и что получит заемщик? Попробуйте ответить. Я также попытаюсь ответить на этот вопрос, а потом сравним результаты. Как я понимаю, поскольку продажа квартиры носит вынужденный характер, выставляться на торги квартира может по ликвидационной стоимости, то есть за 7,5 миллионов. Если желающих приобрести квартиру по этой стоимости не находится, стоимость может быть понижена на 15%, то есть квартира будет продаваться за 6,375 миллионов. И хорошо, если найдется желающий купить за эти деньги. Допустим, желающий купить – нашелся, и не за 6,375 миллионов, а даже за 6,5 миллионов рублей. Но долг заемщика банку – 7 миллионов, да к тому же из суммы денег, вырученных от продажи, нужно вычесть судебные издержки и расходы, связанные с организацией аукциона. Отсюда приходим к простому выводу: если нет возможности платить по кредиту – нужно решать вопрос с реализацией заложенного имущества самостоятельно, не доводя до суда. О том, как можно продать квартиру, находящуюся в залоге, поговорим в следующий раз.

Дмитрий Овсянников

Читайте также
    Недавний старт продаж
    14
    ЖК "Ясеневая 14", ул. Ясеневая
    30 июля 2018
    Ипотека
    Старт продаж
    Мат. капитал
    от 3 678 360 Р
    Проект включает в себя несколько жилых корпусов, школу, детский сад, физкультурно-оздоровительный комплекс, два подземных и многоуровневый надземный паркинги. Окружающий...
    1-комн. от 5 262 660 Р
    2-комн. от 7 558 560 Р
    3-комн. от 9 674 800 Р
    Студия от 3 678 360 Р
    ЗастройщикГК ПИКСдача ГКIII Квартал 2020
    Домодедовская, 15 мин. пешком
    13
    ЖК "Вавилова 4", ул. Вавилова
    14 февраля 2018
    Ипотека
    Старт продаж
    Мат. капитал
    от 15 264 720 Р
    Жилой квартал бизнес-класса «Вавилова 4» расположен в престижном районе Москвы рядом с Нескучным садом и площадью Гагарина. Проект разработан известным британским бюро...
    1-комн. от 15 264 720 Р
    2-комн. от 29 737 500 Р
    3-комн. от 36 689 200 Р
    4+ комн. от 39 754 660 Р
    ЗастройщикГК ПИКСдача ГКIV Квартал 2018
    Ленинский проспект, 2 мин. пешком
    10
    ЖК "Академика Павлова", ул. Академика Павлова
    30 июля 2018
    Ипотека
    Старт продаж
    Мат. капитал
    от 4 764 760 Р
    Жилой комплекс «Академика Павлова» расположен в зелёном районе Кунцево на западе Москвы в 10 минутах ходьбы от метро «Молодёжная». В него входят монолитные дома высотой...
    1-комн. от 7 313 730 Р
    2-комн. от 9 884 010 Р
    3-комн. от 12 694 680 Р
    4+ комн. от 18 420 800 Р
    Студия от 4 764 760 Р
    ЗастройщикГК ПИКСдача ГКIV Квартал 2020
    Молодежная, 10 мин. пешком
    15
    ЖК "Римского-Корсакова 11", проезд Высоковольтный
    2 августа 2018
    Ипотека
    Старт продаж
    Мат. капитал
    от 4 230 740 Р
    Жилой комплекс «Римского-Корсакова 11» удобно расположен, находится на севере Москвы в 15 минутах ходьбы от метро «Отрадное», в двух остановках на общественном...
    1-комн. от 6 093 360 Р
    2-комн. от 8 179 040 Р
    3-комн. от 10 008 900 Р
    4+ комн. от 16 578 000 Р
    Студия от 4 230 740 Р
    ЗастройщикГК ПИКСдача ГКIV Квартал 2019
    Отрадное, 15 мин. пешком