Mail.RuПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
ЖК "Резиденции архитекторов".Позвольте себе больше! Квартал на реке Яузе.Проектная декларация
15
Спецпредложения

Покупка и продажа доли в квартире: почему это сложно?

Чтобы разрезать квартиру на части, как пирог, и распродать, нужно соблюсти все формальности и обойти опасные повороты
Фото: Lori

Сложность 1: другие владельцы

Если квартира принадлежит нескольким людям, то первая сложность состоит в том, что владелец одной из долей не может просто так выставить свою часть квартиры  на продажу. Сначала он должен предложить другим сособственникам ее купить. Причем не просто на словах, а в письменном уведомлении с указанием цены и условий продажи. Это «письмо счастья» необходимо либо передать из рук в руки, под личную подпись, либо направить по почте (с уведомлением о получении). Другие собственники получают на раздумья месяц, после чего они должны или купить предложенную долю, или отказаться от покупки.

Несоблюдение этого правила может закончиться печально. Участники долевой собственности, которым не предложили выкупить долю (или предложили по завышенной, а не по реальной цене)  имеют право в течение трех месяцев после сделки  обратиться в суд и требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Суд примет их сторону.    

Нередко бывает проблематично связаться с другими собственниками. Они могут находится в местах лишения свободы или за границей, а могут намеренно уклоняться от получения уведомления.

На этот случай есть обходной маневр, которым многие пользуются – доля в квартире оформляется по договору дарения, так как для того чтобы отдать свою долю даром, согласия сособственников квартиры не требуется.

Это риск для покупателя доли, ведь если сделку признают недействительной, деньги вернуть невозможно (дарение – безвозмездная сделка). Зачастую через договор дарения долю отдают из-за того, что другие сособственники пожелали ее выкупить, но продавец по каким-то причинам не хочет идти им навстречу. Все это должно настораживать покупателя.
Грант Казарян
Адвокат

Сложность 2: несовершеннолетний собственник

Трудно продать долю в квартире, если она принадлежит несовершеннолетнему. Между тем, такие ситуации возникают, например, после развода родителей.

Итак, если необходимо продать часть квартиры, принадлежащую ребенку, то помимо преимущественного права покупки нужно соблюсти и другие условия. Нужно согласие на сделку родителей или лиц, их заменяющих. Придется также получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства – и это крайне сложно. Здесь сработает только один метод – нужно, чтобы после продажи доли условия проживания ребенка улучшились. То есть в органы опеки надо предоставить документы, подтверждающие, что взамен проданного будет куплено жилье лучшего качества, что доля несовершеннолетнего будет больше проданной или на него оформят отдельную квартиру и т. п. Инфраструктура того района,  куда переезжает ребенок, также не должна ничем уступать той, что была по старому адресу.

Сложность 3: рейдеры

На рынке продажи квартирных долей  до недавнего времени вольготно себя чувствовали квартирные рейдеры, которые в основном использовали конфликтные ситуации в семьях. Допустим, родственники рассорились или бывшие супруги расстались, и желая насолить проживающим в квартире, продают свои доли случайным людям. Среди них встречалось немало мошенников. Те действуют профессионально, по отработанным схемам, создавая другим собственникам невыносимые условия проживания и вынуждая их продавать свои части квартиры за бесценок.

Сейчас рейдерам перекрыли кислород необходимостью нотариального удостоверения сделок по продаже долей недвижимости.  Конечно, нотариус не может гарантировать, что купившие долю жильцы будут вести себя прилично, но он вовремя распознает фиктивную сделку (когда долю продают за копейки) и не разрешит ее провести, так как лично отвечает за последствия.

Нотариус  должен убедиться в том, что другие владельцы получили уведомление о продаже доли, и объяснить все последствия сделки. А в случае дарения обязанность нотариуса проверить – не является ли сделка притворной.

Но мошенники не дремлют, придумывают новые схемы, и потому, продавая кому-то долю, не нужно забывать о риске потери квартиры – сказка о заячьей избушке всегда актуальна.      

Сложность 4: не очень выгодно

Безусловно, участие в сделке нотариуса – это хорошо. Но нужно быть готовыми к  дополнительным расходам: в Налоговом кодексе сказано, что услуга обойдется в 0,5 % от стоимости доли (но не более 20 тыс. руб.).

В целом, по мнению риэлторов, продажа доли в квартире – не самое лучшее решение, даже с точки зрения личной выгоды. 

Продажа доли не столько опасна сколько не выгодна, поскольку ее рыночная стоимость, как правило, ниже номинальной стоимости доли при продаже всей квартиры целиком.
Марина Толстик
управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости»

Елена Гудкова

Читайте также
Недавний старт продаж
11
ЖК "Ясеневая 14", ул. Ясеневая
7 апреля 2018
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
от 3 371 830 Р
Проект включает в себя несколько жилых корпусов, школу, детский сад, физкультурно-оздоровительный комплекс, два подземных и многоуровневый надземный паркинги. Окружающий...
1-комн. от 4 857 060 Р
2-комн. от 7 276 680 Р
3-комн. от 9 591 020 Р
Студия от 3 371 830 Р
ЗастройщикГК ПИКСдача ГКIII Квартал 2020
Домодедовская, 15 мин. пешком
13
ЖК "Вавилова 4", ул. Вавилова
14 февраля 2018
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
от 15 264 720 Р
Жилой квартал бизнес-класса «Вавилова 4» расположен в престижном районе Москвы рядом с Нескучным садом и площадью Гагарина. Проект разработан известным британским бюро...
1-комн. от 15 264 720 Р
2-комн. от 29 737 500 Р
3-комн. от 36 689 200 Р
4+ комн. от 39 754 660 Р
ЗастройщикГК ПИКСдача ГКIV Квартал 2018
Ленинский проспект, 2 мин. пешком
10
ЖК "Академика Павлова", ул. Академика Павлова
7 апреля 2018
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
от 4 361 000 Р
Жилой комплекс «Академика Павлова» расположен в зелёном районе Кунцево на западе Москвы в 10 минутах ходьбы от метро «Молодёжная». В него входят монолитные дома высотой...
1-комн. от 6 872 250 Р
2-комн. от 9 697 600 Р
3-комн. от 11 919 450 Р
4+ комн. от 16 824 150 Р
Студия от 4 361 000 Р
ЗастройщикГК ПИКСдача ГКIV Квартал 2020
Молодежная, 10 мин. пешком
15
ЖК "Римского-Корсакова 11", проезд Высоковольтный
7 апреля 2018
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
от 3 384 990 Р
Жилой комплекс «Римского-Корсакова 11» удобно расположен, находится на севере Москвы в 15 минутах ходьбы от метро «Отрадное», в двух остановках на общественном...
1-комн. от 5 560 320 Р
2-комн. от 7 140 000 Р
3-комн. от 8 869 840 Р
4+ комн. от 13 716 000 Р
Студия от 3 384 990 Р
ЗастройщикГК ПИКСдача ГКIV Квартал 2019
Отрадное, 15 мин. пешком