Mail.RuПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
Premium IQ-кварталГотовые апартаменты премиум класса от 32 до 115 кв.м. Квартал готов
ЖК Фестиваль парк. Старт продаж!от 5,7 млн руб.2 минуты от м. Речной вокзал. Живи ярко в парке!
Звезды АрбатаПродажа готовых апартаментов с сервисом Марриотт
Спецпредложения

Какое жилье сложно продать?

И что делать тем, чьи квартиры зависли на рынке?

    На рынке недвижимости всегда есть квартиры, которые плохо продаются. Виной тому их местоположение, неадекватная цена,  неудачная перепланировка и еще масса причин. Мы попытались выяснить, как все-таки продать неликвид с прибылью.

Фото: Lori

Одно из последствий серьезного кризиса на рынке недвижимости Москвы – увеличение срока экспозиции  выставленных на продажу квартир. Столичные риэлторы  отмечают, что лишь треть квартир на вторичном рынке продается  по заявленной цене, остальные реализуются только со скидками 5–20% (среднее снижение стоимости — 10%, а максимальный дисконт предоставляется на неликвидную недвижимость).

И если раньше хорошая квартира «уходила» за 1–2 месяца, то сейчас период «зависания» составляет 4–6 месяцев. Что уж тут говорить про неликвидные метры, которые могут ждать своего часа годами. 

Причины зависания

По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», как правило, основная причина зависания квартиры в базе объявлений (за исключением элит-класса) – это неправильная цена. Желание продать квартиру дороже рыночной стоимости не всегда продиктовано банальной «жадностью» – просто владельцы недвижимости зачастую подходят к оценке слишком субъективно.

Например, объект может быть переоценен из-за сделанного когда-то дорогостоящего  ремонта. Скорее всего, новым владельцам  обновленный интерьер совершенно неинтересен, но хозяин не может забыть, каким трудом досталась ему декоративная плитка из Испании.

Элитное жилье с чересчур экстравагантным ремонтом тоже может «висеть» в продаже по 5-7 лет. «Полностью выложенная плиткой квартира; с фонтаном в гостиной; квартира, с портретом владельца на стене в виде фрески», - вот неполный список примеров приведенных Доброхотовой.

Как подчеркивает Павел Луценко, генеральный директор портала «Мир квартир»,  цена таких вариантов порой превышает  2-3 млн рублей. И претендентов на покупку - единицы. По его мнению, в список плохо продающихся объектов можно смело добавлять ветхое, аварийное и некачественное жилье, сроки и перспективы сноса которого неясны. В области и в регионах встречаются даже такие варианты, как «квартира с туалетом на улице», разного рода «гостинки» (читай: общага или коммуналка) с общей кухней и т.д.

Очень часто оказывается, что это квартира, разделенная на несколько частей, неправильно оформленная и перепланированная.

Именно неудачную перепланировку  эксперты называют еще одним негативным фактором, усложняющим продажу.

«Например, из двушки, и без того не очень просторной, сделали трёшку. Комнаты получились микроскопические – но ведь это трехкомнатная квартира! Вот и  пытаются её продавать как полноценную трешку», - отмечает Доброхотова.  

Как ни странно, но и большая площадь квартиры - это не всегда плюс. Если владельцу не удается  сделать эргономичным все пространство – возникают темные комнаты, комнаты неправильной формы, узкие и длинные нефункциональные коридоры. Но так как площадь все-таки по метражу приличная, скидок продавец делать не хочет.

Как зависают в базах доли и комнаты

Особняком стоят  квартиры с юридическими проблемами. В частности, это и доли, полученные путем деления квартиры по наследству. Когда  история квартиры состоит из бесконечных перепродаж, то это тоже отпугивает клиентов, и не зря.  «Если в квартире прописаны несовершеннолетние, или отказавшиеся в свое время от приватизации, или собственник недееспособен, или квартира недавно получена по наследству – из-за всего этого могут возникнуть серьезные проблемы», - говорит Луценко. Такие объекты долго ищут своего покупателя.

Свою комнату в коммунальной квартире в центре Москвы Елена В. купила больше 10 лет назад. Теперь решила продать, но не получается. И главная проблема - закон о преимущественном праве соседей по коммуналке на покупку.

«Квартира у нас трехкомнатная – рассказала свою историю Елена. - В одной из комнат жила семья по договору социального найма, а третья комната находилась в собственности неизвестно у кого и стояла закрытая. Однако отказ от покупки мне надо было получать в обоих случаях: владельцем комнаты №2 являлся город, и пришлось брать официальную бумагу в соответствующих инстанциях – о том, что Москва мою комнату покупать не собирается». 

Владельца комнаты №3 пришлось долго искать. Выяснилось, что он живёт на Украине, и в Москве не появляется.  Владелица комнаты попросила своих украинских друзей поискать человека по адресным столам. Пока шли поиски, выяснилось, что комнату №2 приватизировали, а комнату №3 продали по фиктивному договору дарения. Новая соседка любезно согласилась сходить к нотариусу и подписать официальный отказ от покупки комнаты, а вот бывшие социальные наниматели отказались наотрез. Теоретически соседей по коммуналке  можно уведомить по почте. А именно: прислать составленное нотариусом письмо, официально зафиксировать его получение, а затем, по истечении месяца, предоставить его в качестве доказательства, что все формальности соблюдены.

Однако нотариусы в этих процедурах участвовать отказываются, риэлторские агентства с подобными сделками связываться также не хотят.

«Вот и получается, что, будучи законопослушным собственником, я не могу распоряжаться своим жильем, - возмущается Елена. Более того,  для продажи комнаты мне необходимо получить официальное согласие бывшего мужа, с которым я развелась 14 лет назад, поскольку комнату я купила, будучи в браке. А это абсурд».

Ценовая деформация

Долго ждут своего часа  объекты с неудачной презентацией на сайте-агрегаторе частных объявлений.

«Продавца ждут проблемы, если объявление неинформативное или описание квартиры отсутствует, в нем перепутан адрес, указана противоречащая информация, нет фотографий  или они очень размытые», - подчеркивает Луценко. Такие объекты годами висят в базах. Предложение сегодня серьезно превышает спрос, и клиент всегда найдет другой вариант, с более адекватным представлением.

Огромную роль играет цена. Многие хозяева недвижимости в пятиэтажках «под снос» пытаются  завысить цену на свои квартиры. Хотя, точных списков домов под снос с ясными перспективами расселения еще нет.

Также  успешной продаже может препятствовать нежелание продавца уступить в цене, если: в квартире все окна выходят на шоссе; в доме нет лифта, а квартира на последнем этаже; квартира требует существенных вложений в ремонт.

Вряд ли быстро продадутся квартиры, купленные за валюту. Особенно те, где сумма залога выше, чем стоимость квартиры или банк препятствует продаже.

Впрочем, по словам Анны Моисеевой, руководителя агентства недвижимости Home Staging, в зависании квартиры виноват либо риэлтор, либо неадекватный продавец. По ее мнению, с 20- 30% скидкой любая квартира найдёт покупателя в короткие сроки.  

Антон Свешников

Читайте также
Недавний старт продаж
3
ЖК «V-House», Нагорный - ЮАО Электролитный пр-д, д. 16
16 февраля 2017
Ипотека
Старт продаж
от 15 300 000 Р
Жилой комплекс V-House состоит из двух 22-этажных монолитных корпусов. Всего в комлексе 304 квартиры площадью от 50 до 126 кв. м. Первые этажи нежилые, здесь разместятся...
Своб. планировка от 15 300 000 Р
ЗастройщикВедис группСдача ГК4 квартал 2016
Нагорная, 3 мин. пешком
3
от 7 169 430 Р
Общая площадь около семидесяти тыс. кв. м. Расположится комплекс на участке почти в два гектара. В состав ЖК войдут два монолитных двухсекционных корпуса, один из них...
1-комн. от 7 169 430 Р
2-комн. от 12 286 820 Р
3-комн. от 18 552 500 Р
ЗастройщикРГ-ДевелопментСдача ГК2018 2кв.
Мякинино, 8 мин. пешком
3
от 5 224 950 Р
Клубный дом на Менжинского расположен в Бабушкинском районе Северо-Восточного административного округа Москвы. Новостройка представляет собой 17-этажное здание...
1-комн. от 5 224 950 Р
2-комн. от 6 280 000 Р
4+ комн. от 12 127 000 Р
Студия от 7 440 000 Р
ЗастройщикAlvekСдача ГК2017
Бабушкинская, 5 мин. пешком
3
ЖК «Город», г. Москва, Дмитровское шоссе
16 марта 2017
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Мат. капитал
Отделка
от 5 000 001 Р
От 1 до 4 комнат площадью от 33.47 м2 до 105.22 м2, высота потолков – 2.8 м. Из окон квартир, расположенных на верхних этажах, будет открываться потрясающий вид на...
1-комн. от 5 000 001 Р
2-комн. от 7 300 000 Р
3-комн. от 10 700 000 Р
ЗастройщикООО «Град Инвест»Сдача ГК2018 г.
р-н Дмитровский