На рынке недвижимости всегда есть квартиры, которые плохо продаются. Виной тому их местоположение, неадекватная цена, неудачная перепланировка и еще масса причин. Мы попытались выяснить, как все-таки продать неликвид с прибылью.
Одно из последствий серьезного кризиса на рынке недвижимости Москвы – увеличение срока экспозиции выставленных на продажу квартир. Столичные риэлторы отмечают, что лишь треть квартир на вторичном рынке продается по заявленной цене, остальные реализуются только со скидками 5–20% (среднее снижение стоимости — 10%, а максимальный дисконт предоставляется на неликвидную недвижимость).
И если раньше хорошая квартира «уходила» за 1–2 месяца, то сейчас период «зависания» составляет 4–6 месяцев. Что уж тут говорить про неликвидные метры, которые могут ждать своего часа годами.
Причины зависания
По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», как правило, основная причина зависания квартиры в базе объявлений (за исключением элит-класса) – это неправильная цена. Желание продать квартиру дороже рыночной стоимости не всегда продиктовано банальной «жадностью» – просто владельцы недвижимости зачастую подходят к оценке слишком субъективно.
Например, объект может быть переоценен из-за сделанного когда-то дорогостоящего ремонта. Скорее всего, новым владельцам обновленный интерьер совершенно неинтересен, но хозяин не может забыть, каким трудом досталась ему декоративная плитка из Испании.
Элитное жилье с чересчур экстравагантным ремонтом тоже может «висеть» в продаже по 5-7 лет. «Полностью выложенная плиткой квартира; с фонтаном в гостиной; квартира, с портретом владельца на стене в виде фрески», - вот неполный список примеров приведенных Доброхотовой.
Как подчеркивает Павел Луценко, генеральный директор портала «Мир квартир», цена таких вариантов порой превышает 2-3 млн рублей. И претендентов на покупку - единицы. По его мнению, в список плохо продающихся объектов можно смело добавлять ветхое, аварийное и некачественное жилье, сроки и перспективы сноса которого неясны. В области и в регионах встречаются даже такие варианты, как «квартира с туалетом на улице», разного рода «гостинки» (читай: общага или коммуналка) с общей кухней и т.д.
Очень часто оказывается, что это квартира, разделенная на несколько частей, неправильно оформленная и перепланированная.
Именно неудачную перепланировку эксперты называют еще одним негативным фактором, усложняющим продажу.
«Например, из двушки, и без того не очень просторной, сделали трёшку. Комнаты получились микроскопические – но ведь это трехкомнатная квартира! Вот и пытаются её продавать как полноценную трешку», - отмечает Доброхотова.
Как ни странно, но и большая площадь квартиры - это не всегда плюс. Если владельцу не удается сделать эргономичным все пространство – возникают темные комнаты, комнаты неправильной формы, узкие и длинные нефункциональные коридоры. Но так как площадь все-таки по метражу приличная, скидок продавец делать не хочет.
Как зависают в базах доли и комнаты
Особняком стоят квартиры с юридическими проблемами. В частности, это и доли, полученные путем деления квартиры по наследству. Когда история квартиры состоит из бесконечных перепродаж, то это тоже отпугивает клиентов, и не зря. «Если в квартире прописаны несовершеннолетние, или отказавшиеся в свое время от приватизации, или собственник недееспособен, или квартира недавно получена по наследству – из-за всего этого могут возникнуть серьезные проблемы», - говорит Луценко. Такие объекты долго ищут своего покупателя.
Свою комнату в коммунальной квартире в центре Москвы Елена В. купила больше 10 лет назад. Теперь решила продать, но не получается. И главная проблема - закон о преимущественном праве соседей по коммуналке на покупку.
«Квартира у нас трехкомнатная – рассказала свою историю Елена. - В одной из комнат жила семья по договору социального найма, а третья комната находилась в собственности неизвестно у кого и стояла закрытая. Однако отказ от покупки мне надо было получать в обоих случаях: владельцем комнаты No2 являлся город, и пришлось брать официальную бумагу в соответствующих инстанциях – о том, что Москва мою комнату покупать не собирается».
Владельца комнаты No3 пришлось долго искать. Выяснилось, что он живёт на Украине, и в Москве не появляется. Владелица комнаты попросила своих украинских друзей поискать человека по адресным столам. Пока шли поиски, выяснилось, что комнату No2 приватизировали, а комнату No3 продали по фиктивному договору дарения. Новая соседка любезно согласилась сходить к нотариусу и подписать официальный отказ от покупки комнаты, а вот бывшие социальные наниматели отказались наотрез. Теоретически соседей по коммуналке можно уведомить по почте. А именно: прислать составленное нотариусом письмо, официально зафиксировать его получение, а затем, по истечении месяца, предоставить его в качестве доказательства, что все формальности соблюдены.
Однако нотариусы в этих процедурах участвовать отказываются, риэлторские агентства с подобными сделками связываться также не хотят.
«Вот и получается, что, будучи законопослушным собственником, я не могу распоряжаться своим жильем, - возмущается Елена. Более того, для продажи комнаты мне необходимо получить официальное согласие бывшего мужа, с которым я развелась 14 лет назад, поскольку комнату я купила, будучи в браке. А это абсурд».
Ценовая деформация
Долго ждут своего часа объекты с неудачной презентацией на сайте-агрегаторе частных объявлений.
«Продавца ждут проблемы, если объявление неинформативное или описание квартиры отсутствует, в нем перепутан адрес, указана противоречащая информация, нет фотографий или они очень размытые», - подчеркивает Луценко. Такие объекты годами висят в базах. Предложение сегодня серьезно превышает спрос, и клиент всегда найдет другой вариант, с более адекватным представлением.
Огромную роль играет цена. Многие хозяева недвижимости в пятиэтажках «под снос» пытаются завысить цену на свои квартиры. Хотя, точных списков домов под снос с ясными перспективами расселения еще нет.
Также успешной продаже может препятствовать нежелание продавца уступить в цене, если: в квартире все окна выходят на шоссе; в доме нет лифта, а квартира на последнем этаже; квартира требует существенных вложений в ремонт.
Вряд ли быстро продадутся квартиры, купленные за валюту. Особенно те, где сумма залога выше, чем стоимость квартиры или банк препятствует продаже.
Впрочем, по словам Анны Моисеевой, руководителя агентства недвижимости Home Staging, в зависании квартиры виноват либо риэлтор, либо неадекватный продавец. По ее мнению, с 20- 30% скидкой любая квартира найдёт покупателя в короткие сроки.
Антон Свешников
