Mail.RuПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
ЖК "Смольная,44"Дизайнерские входные группы, м.Речной вокзал. Рассрочка 0%
IQ-квартал в Москва-СитиРазумные апартаменты от 32 кв.м. Квартал построен
Спецпредложения

Какое жилье сложно продать?

И что делать тем, чьи квартиры зависли на рынке?

    На рынке недвижимости всегда есть квартиры, которые плохо продаются. Виной тому их местоположение, неадекватная цена,  неудачная перепланировка и еще масса причин. Мы попытались выяснить, как все-таки продать неликвид с прибылью.

Фото: Lori

Одно из последствий серьезного кризиса на рынке недвижимости Москвы – увеличение срока экспозиции  выставленных на продажу квартир. Столичные риэлторы  отмечают, что лишь треть квартир на вторичном рынке продается  по заявленной цене, остальные реализуются только со скидками 5–20% (среднее снижение стоимости — 10%, а максимальный дисконт предоставляется на неликвидную недвижимость).

И если раньше хорошая квартира «уходила» за 1–2 месяца, то сейчас период «зависания» составляет 4–6 месяцев. Что уж тут говорить про неликвидные метры, которые могут ждать своего часа годами. 

Причины зависания

По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», как правило, основная причина зависания квартиры в базе объявлений (за исключением элит-класса) – это неправильная цена. Желание продать квартиру дороже рыночной стоимости не всегда продиктовано банальной «жадностью» – просто владельцы недвижимости зачастую подходят к оценке слишком субъективно.

Например, объект может быть переоценен из-за сделанного когда-то дорогостоящего  ремонта. Скорее всего, новым владельцам  обновленный интерьер совершенно неинтересен, но хозяин не может забыть, каким трудом досталась ему декоративная плитка из Испании.

Элитное жилье с чересчур экстравагантным ремонтом тоже может «висеть» в продаже по 5-7 лет. «Полностью выложенная плиткой квартира; с фонтаном в гостиной; квартира, с портретом владельца на стене в виде фрески», - вот неполный список примеров приведенных Доброхотовой.

Как подчеркивает Павел Луценко, генеральный директор портала «Мир квартир»,  цена таких вариантов порой превышает  2-3 млн рублей. И претендентов на покупку - единицы. По его мнению, в список плохо продающихся объектов можно смело добавлять ветхое, аварийное и некачественное жилье, сроки и перспективы сноса которого неясны. В области и в регионах встречаются даже такие варианты, как «квартира с туалетом на улице», разного рода «гостинки» (читай: общага или коммуналка) с общей кухней и т.д.

Очень часто оказывается, что это квартира, разделенная на несколько частей, неправильно оформленная и перепланированная.

Именно неудачную перепланировку  эксперты называют еще одним негативным фактором, усложняющим продажу.

«Например, из двушки, и без того не очень просторной, сделали трёшку. Комнаты получились микроскопические – но ведь это трехкомнатная квартира! Вот и  пытаются её продавать как полноценную трешку», - отмечает Доброхотова.  

Как ни странно, но и большая площадь квартиры - это не всегда плюс. Если владельцу не удается  сделать эргономичным все пространство – возникают темные комнаты, комнаты неправильной формы, узкие и длинные нефункциональные коридоры. Но так как площадь все-таки по метражу приличная, скидок продавец делать не хочет.

Как зависают в базах доли и комнаты

Особняком стоят  квартиры с юридическими проблемами. В частности, это и доли, полученные путем деления квартиры по наследству. Когда  история квартиры состоит из бесконечных перепродаж, то это тоже отпугивает клиентов, и не зря.  «Если в квартире прописаны несовершеннолетние, или отказавшиеся в свое время от приватизации, или собственник недееспособен, или квартира недавно получена по наследству – из-за всего этого могут возникнуть серьезные проблемы», - говорит Луценко. Такие объекты долго ищут своего покупателя.

Свою комнату в коммунальной квартире в центре Москвы Елена В. купила больше 10 лет назад. Теперь решила продать, но не получается. И главная проблема - закон о преимущественном праве соседей по коммуналке на покупку.

«Квартира у нас трехкомнатная – рассказала свою историю Елена. - В одной из комнат жила семья по договору социального найма, а третья комната находилась в собственности неизвестно у кого и стояла закрытая. Однако отказ от покупки мне надо было получать в обоих случаях: владельцем комнаты №2 являлся город, и пришлось брать официальную бумагу в соответствующих инстанциях – о том, что Москва мою комнату покупать не собирается». 

Владельца комнаты №3 пришлось долго искать. Выяснилось, что он живёт на Украине, и в Москве не появляется.  Владелица комнаты попросила своих украинских друзей поискать человека по адресным столам. Пока шли поиски, выяснилось, что комнату №2 приватизировали, а комнату №3 продали по фиктивному договору дарения. Новая соседка любезно согласилась сходить к нотариусу и подписать официальный отказ от покупки комнаты, а вот бывшие социальные наниматели отказались наотрез. Теоретически соседей по коммуналке  можно уведомить по почте. А именно: прислать составленное нотариусом письмо, официально зафиксировать его получение, а затем, по истечении месяца, предоставить его в качестве доказательства, что все формальности соблюдены.

Однако нотариусы в этих процедурах участвовать отказываются, риэлторские агентства с подобными сделками связываться также не хотят.

«Вот и получается, что, будучи законопослушным собственником, я не могу распоряжаться своим жильем, - возмущается Елена. Более того,  для продажи комнаты мне необходимо получить официальное согласие бывшего мужа, с которым я развелась 14 лет назад, поскольку комнату я купила, будучи в браке. А это абсурд».

Ценовая деформация

Долго ждут своего часа  объекты с неудачной презентацией на сайте-агрегаторе частных объявлений.

«Продавца ждут проблемы, если объявление неинформативное или описание квартиры отсутствует, в нем перепутан адрес, указана противоречащая информация, нет фотографий  или они очень размытые», - подчеркивает Луценко. Такие объекты годами висят в базах. Предложение сегодня серьезно превышает спрос, и клиент всегда найдет другой вариант, с более адекватным представлением.

Огромную роль играет цена. Многие хозяева недвижимости в пятиэтажках «под снос» пытаются  завысить цену на свои квартиры. Хотя, точных списков домов под снос с ясными перспективами расселения еще нет.

Также  успешной продаже может препятствовать нежелание продавца уступить в цене, если: в квартире все окна выходят на шоссе; в доме нет лифта, а квартира на последнем этаже; квартира требует существенных вложений в ремонт.

Вряд ли быстро продадутся квартиры, купленные за валюту. Особенно те, где сумма залога выше, чем стоимость квартиры или банк препятствует продаже.

Впрочем, по словам Анны Моисеевой, руководителя агентства недвижимости Home Staging, в зависании квартиры виноват либо риэлтор, либо неадекватный продавец. По ее мнению, с 20- 30% скидкой любая квартира найдёт покупателя в короткие сроки.  

Антон Свешников

Читайте также
Недавний старт продаж
8
Мкрн "Домашний", ул. Донецкая
12 часов назад
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
от 3 586 763 Р
Новый микрорайон «Домашний» — проект крупномасштабной застройки на берегу Москвы-реки. Проект станет самой современной и благоустроенной частью сложившегося района....
1-комн. от 3 586 763 Р
2-комн. от 5 448 300 Р
3-комн. от 7 931 329 Р
4+ комн. от 9 602 530 Р
Студия от 3 837 394 Р
ЗастройщикОАО "Мосстройснаб"Сдача ГКII Квартал 2019
Марьино, 4 мин. транспортом
9
ЖК "SREDA", пр-кт Рязанский
14 апреля 2017
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
от 4 461 133 Р
На участке площадью 19,4 га появится новый современный квартал комфорт-класса. Проект удачно расположен в непосредственной близости от центра и крупных транспортных...
1-комн. от 4 461 133 Р
2-комн. от 8 700 000 Р
ЗастройщикPSN groupСдача ГКIII Квартал 2018
Рязанский проспект
6
ЖК "ЭгоДом", ул. Новоалексеевская
18 мая 2017
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
от 21 014 600 Р
Жилой комплекс расположен в Северо-Восточном административном округе Москвы в непосредственной близости к парку «Сокольники» и в пешей доступности от станции метро...
1-комн. от 21 014 600 Р
2-комн. от 36 729 000 Р
3-комн. от 50 855 400 Р
4+ комн. от 59 264 400 Р
ЗастройщикТурманСдача ГКIV Квартал 2016
Алексеевская, 10 мин. пешком
5
ЖК "Донской Олимп", пер. Серпуховский
19 апреля 2017
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
от 27 352 554 Р
Жилой комплекс бизнес-класса Донской Олимп расположен в старинном районе Москвы на границе Даниловского и Донского районов, всего в 8 минутах ходьбы от станций метро...
3-комн. от 27 352 554 Р
4+ комн. от 36 574 964 Р
ЗастройщикГруппа ЛСРСдача ГКI Квартал 2017
Шаболовская, 15 мин. пешком