Mail.RuПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
Спецпредложения
Источник: Коммерсантъ-Online

Как менялся покупатель московского жилья

За десять последних лет с рынка московской недвижимости постепенно уходят рожденные в СССР, и им на смену приходит молодое поколение, не знающее, что хрущевка лучше коммуналки. А поскольку за это время рынок продавца превратился в рынок покупателя, эта молодежь может себе позволить быть разборчивой.

«Возьмите небольшой и обязательно деревянный молоточек, примерно такой, какой используется на аукционах при продаже лотов, постучите им по стенам и полу, говоря при этом: “Продано!”» Это не шутка, а совет с сайта с названием «как продать квартиру по фэн-шуй».

Lori.ru

Тех, кто знает, как обстоят дела на рынке недвижимости Москвы и особенно Московской области, не очень удивит подобная рекомендация. Сегодня, чтобы продать квартиру, и «танцы с бубнами» не станут лишней мерой.

Предпочтения, интересы, возраст, семейное положение — потенциального клиента на рынке недвижимости изучают под микроскопом и всячески холят и лелеют.

А ведь еще каких-то десять лет назад покупатель жилья никого не интересовал — тогда было время продавцов. «В 2007 году сделки с квартирами в Москве проходили стремительно. Решение о покупке принималось очень быстро. Вплоть до того, что человек приехал и подписал договор. Никаких изменений договора, ничего подобного! Встреча с клиентом происходила столь мимолетно, что тогда никому и не приходило в голову изучать покупателей и их потребности. В этом просто не было необходимости. Клиент искал сам, где и что ему купить», — вспоминает руководитель по работе с ключевыми партнерами компании Est-a-Tet Роман Родионцев.

Московские новостройки

Люди с живыми деньгами, инвесторы — так в основном характеризуют покупателей десятилетней давности игроки столичного рынка жилья. Тогда основные продажи шли на вторичном рынке. «Предложения было мало, купить новостройку было сложно — они уходили прямо на этапе котлована, частично — на муниципальное жилье городу. А частично, условно говоря, расходились по “своим”», — вспоминает Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости».

Относительно дешевой была только “вторичка”. По крайней мере, можно было найти варианты. А на рынке новостроек найти что-то дешевое было невозможно, потому что в Москве почти ничего не строилось.
Дмитрий Таганов
Руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость»

Но и на «вторичке» квартиры расходились как горячие пирожки. Когда жилье выставлялось на продажу, то уже в течение недели-двух за него брали аванс. «И если ты приходил смотреть однокомнатную квартиру где-нибудь рядом с метро и по хорошей цене, вместе с тобой приходили 10−15 человек потенциальных покупателей», — вспоминают в компании ИНКОМ.

Покупатель до последнего не знал, купит он эту квартиру или нет. «Перебить цену, даже если квартира была под авансом, было нормально. А любые торги шли тогда исключительно вверх. Люди боролись за каждый объект. Пытались доплатить риэлтору, который занимался его продажей», — вспоминает Борзенкова.

«Квартиры надо было хватать — промедление почти всегда означало поднятие цены и отказ продавца от сделки, потому что он нашел более выгодного приобретателя», — подтверждает управляющий партнер компании «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. Ни о каких скидках речи быть не могло. Этот покупательский спрос вплоть до кризиса 2008 года рос как на дрожжах.

Вкладываясь в недвижимость, покупатель мог не просто сохранить деньги. «На недвижимости можно было очень прилично заработать», — говорит Родионцев. За период с начала 2005 года и до середины 2008-го стоимость жилья в Москве выросла на 150−300%.

Москва для москвичей

Тем не менее большинство вкладывалось не с целью инвестиций, а чтобы улучшить свое жилье. «Основная масса покупателей была с живыми деньгами. Это были какие-то накопления. Плюс большое количество сделок проходило в рамках обмена. Люди не продавали “в воздух”, как это делается сейчас. Продавали “однушку”, покупали “двушку”, к примеру. И таких было 80%. А уже процентов 20 — это были люди с прямыми деньгами. Тех, которых практически нет сейчас на рынке», — говорит Борзенкова.

В 2007 году, замечает Дмитрий Таганов, недвижимость была товаром преимущественно для богатых: «Либо для тех, у кого что-то есть — квартира в наследство досталась, и они тоже могут стать участниками рынка недвижимости, продав свою и купив что-то другое».

Возраст покупателей варьировался от 35 плюс до 45 плюс в зависимости от сегмента недвижимости. «Слои населения, которые обладают достаточными финансовыми средствами для приобретения недвижимости, в принципе одни и те же — собственники бизнеса, топ-менеджмент. Либо высокооплачиваемые специалисты в разных отраслях — вплоть до медицины. И как это было в 2007 году, так по большому счету и осталось сейчас. Разве что десять лет назад предпринимателей, людей из бизнеса было гораздо больше, чем сейчас», — говорит Роман Родионцев.

Заметную долю среди покупателей элитной недвижимости занимали чиновники.

Изменения в части занятости покупателей за последние десять лет не столь уж значительные. «Пожалуй, профессиональный состав покупателей “разбавили” работники IT-индустрии, доходы которых за последние годы заметно увеличились», — рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Что же касается географии происхождения покупателей, то здесь любителей рассуждать о «понаехавших» ждет разочарование.

Десять лет назад никого не интересовало, «откуда приехали деньги». Но большинство сделок приходилось на москвичей, которые покупали квартиру, продав имеющуюся.

В Нагатинской пойме появится жилая застройка

«Как и 10 лет назад, около 85% всех клиентов на массовом рынке столичного жилья — москвичи. Безусловно, интерес покупателей из российских регионов к московскому рынку вырос в силу снижения бюджетов покупки в столице и ухудшения социально-экономического положения в целом по стране, однако бюджеты таких клиентов все еще не позволяют “взять штурмом” столичный рынок. В связи с этим они чаще оседают в Подмосковье», — говорит Мария Литинецкая.

Если же говорить об иногородних покупателях недвижимости, то и здесь картина не претерпела серьезных изменений.

Всегда очень хорошо покупают квартиры в Москве регионы, связанные с нефтедобычей, так называемые севера. Клиенты из этих регионов по-прежнему занимают существенную долю рынка, как и десять лет назад.
Роман Родионцев
Руководитель по работе с ключевыми партнерами компании Est-a-Tet

Советский багаж

«Десять лет назад главными действующими лицами — как продавцами, так и покупателями — на вторичном рынке жилья столицы (в том числе и в сегменте наиболее бюджетного жилья) были представители так называемого поколения X, выросшие в Советском Союзе, многие из которых не понаслышке знают о жизни в “малометражках”, бараках и коммунальных квартирах. Поэтому у этих людей, в отличие от следующих поколений, не настолько завышены требования к качеству жилья. Например, некоторые из них считают квартиру в панельном девятиэтажном доме отличным жильем с улучшенной планировкой по сравнению, скажем, с пятиэтажками», — делится наблюдениями директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.

IMG_8898

«В Москве охотно покупали квартиры студентам — покупателями выступали, само собой, родители. Это уже категория людей с относительно высоким достатком и бюджетом покупки. Покупали квартиры в районе выбранного вуза, часто такие, в которых можно было бы с комфортом жить и потом, уже с супругом или супругой и детьми. То есть это были не однокомнатные квартиры — чаще “двушки”. Таких “студенческих” сделок много было на юго-западе Москвы. Это район МГУ, РУДН, то есть престижных вузов. Стабильно высока среди покупателей недвижимости в Москве доля москвичей, решающих насущные жилищные вопросы: разъезды в результате развода, покупка квартиры для взрослых детей или пожилых родителей, расширение жилплощади из-за рождения детей или брака», — рассказывает Марина Толстик.

Покупатели были неразборчивы, непритязательны и готовы мириться с недостатками выбранного варианта. А главное — их было много. «Основное отличие покупателей 2007 года и нынешних в том, что десять лет назад было много покупателей, которым тем или иным образом доставались легкие деньги, и они их легко тратили, особо не задумываясь о ликвидности и выборе», — говорит генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова.

В Москве покупатели элитного жилья на тот момент облюбовали Остоженку и близлежащие кварталы.

Основной спрос десять лет назад приходился именно на Остоженку, на “золотую милю” в целом. И как раз тогда и произошел расцвет этого района.
Надежда Хазова
Генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»

По обе стороны МКАД

Идею о том, что «недвижимость всегда в цене», «квадратные метры будут только дорожать» разрушил кризис 2008-го. «Кризис был менее жестким, чем сейчас. Но основные изменения произошли на рынке именно в 2008 году», — говорит Дмитрий Таганов. По его мнению, до 2008-го «вторичка» рассматривалась многими именно как спекулятивный инструмент.

Однако в начале 2009-го цены на недвижимость в Москве стали падать. А начало масштабного строительства в Московской области переключило внимание инвесторов на подмосковный первичный рынок.

Как отмечали аналитики IRN, по мере сокращения объемов строительства коммерческого жилья в столице быстро росло предложение новостроек за МКАД, и в 2007 году доля Москвы от ТТК до МКАД сократилась до 27%.

Кризис 2008—2009 годов только усилил подмосковный «крен» в объеме предложения жилья в Московском регионе. В 2011-м дело усугубила ревизия инвестконтрактов, затеянная новыми властями Москвы. В результате в этот период в Москве практически перестали что-либо строить, только достраивали. В то время как в Московской области развернулась ударная стройка.

Odintsovo Spring

По наблюдениям Марины Толстик, когда началась массовая застройка Подмосковья недорогим жильем, туда потянулись переселенцы из самых разных регионов. Это объясняется тем, что стоимость жилья в среднем поясе Московской области — примерно до 30 км от МКАД — сопоставима с ценой квартиры в каком-нибудь областном центре.

«Соответственно, люди приезжали в Подмосковье с целью жить там, а работать в Москве. Региональный покупатель со средним достатком вряд ли мог рассчитывать на покупку жилья в Москве без привлечения большого кредита, поэтому ехал именно в Подмосковье», — рассказывает она.

Даешь молодежь

Покупательскую активность в Москве сегодня поддерживает рынок ипотеки. Не так давно Сбербанк снизил ставку по ипотеке, которая начинается теперь от 7,4%. «На рынке есть предложения и от 6,5%, правда там ставка плавающая. Но в 2007 году о таких ставках и помыслить никто не мог», — говорит Родионцев.

Развитие ипотеки привело к тому, что входной билет на рынок недвижимости получило гораздо больше покупателей, чем прежде. Да и цены на рынке снизились. Если в 2007 году средний бюджет покупки квартиры, по словам Литинецкой, составлял 9−10 млн руб., то сейчас — 8−9 млн руб. Заметно снизилась и площадь приобретаемого жилья — вместо прежних 70−75 кв. м теперь это 57 кв. м. При этом доля ипотечных сделок выросла на «вторичке» до 40%, в новостройках в отдельных проектах доля покупок в ипотеку может доходить до 80%.

Банки одними из первых обратили внимание на то, что покупатели недвижимости стали молодеть. Снизился средний возраст заемщика. По словам руководителя департамента ипотечного кредитования ВТБ Андрея Осипова, «сейчас 30 лет и меньше — вполне обычный возраст для покупки квартиры в ипотеку. Доход молодых людей позволяет получить подобный кредит».

«В настоящее время на рынке недвижимости жилья происходит, образно говоря, слом эпох, вызванный фундаментальными изменениями в покупательской психологии в целом: формируются новые целевые группы покупателей, и сейчас основной движущей силой на рынке являются представители более молодого поколения Y (люди 1985−2000 годов рождения). Более того, в скором времени им будет наступать на пятки уже поколение Z (люди 2000-х годов рождения)», — считает Сергей Шлома.

По его словам, для молодых людей абсолютным приоритетом является качество самого жилья, кроме того, для них крайне важны внешний вид дома и даже наличие красивой входной группы с охранником или консьержкой.

В основном они отдают предпочтение вариантам в новостройках — с оригинальными удобными планировками, а также современными новейшими архитектурными и инженерными решениями. Поскольку многие из них передвигаются на собственных автомобилях или такси, они не увязывают жестко район своего проживания с расположением станций метро.

Центростремительная миграция

Не очень привязана к метро и другая группа покупателей, перебирающихся поближе к центру Москвы. «Последние года два очень заметен тренд: люди продают свои загородные имения в Московской области и переезжают в Москву в элитные новостройки, маленькие клубные дома в центре — Садовое кольцо, Бульварное кольцо», — рассказывает Таганов.

Причиной этого тренда, как это ни банально звучит, является кризис. Многие обеспеченные люди не могут больше вести тот образ жизни, который был у них прежде. «А когда вы живете за городом, вы тратите очень много денег на содержание этой недвижимости. И сейчас даже богатых людей смущают эти платежи», — говорит Таганов.

«Люди научились считать деньги», — констатирует и Надежда Хазова. По ее словам, две трети клиентов в сегменте дорогого жилья теперь обращают внимание на размер коммунальных платежей. Еще после кризиса 2008 года у этих покупателей вышел из моды любой китч и «прокурорское барокко» за городом.

Москва. Патриаршие пруды.

Современные покупатели в глазах Хазовой — это люди бизнеса, которые хорошо понимают, чего они хотят, разбираются в рынке, имеют четкий запрос и очень скрупулезно подходят к выбору объекта. То же самое говорят о новых покупателях и в сегменте условно «дешевого» жилья.

Кроме того, и для дорогого и для дешевых сегментов есть еще один объединяющий фактор. На рынке практически не осталось инвесторов.

Заграница нам поможет

Появился и новый тренд. «Очень много стало сделок с клиентами из стран СНГ. В частности, из Казахстана. Раньше, пожалуй, такого не было», — говорит Родионцев.

По словам генерального директора компании Tekta Group Романа Сычева, за последние десять лет в структуре спроса на дорогую недвижимость также усилилось «национальное разнообразие».

Хотя львиная доля покупателей новостроек бизнес-класса в Москве, по оценкам Сычева, это по-прежнему жители Москвы (73%), но «не секрет, что среди покупателей элитных квартир есть успешные бизнесмены и менеджеры из республик Северного Кавказа.

Постоянную долю клиентов составляют выходцы из Западной Сибири. Повышается инвестиционная активность граждан из Казахстана и Белоруссии, Узбекистана и Украины».

В целом рост числа покупателей из бывших союзных республик подтверждают и результаты опроса «Мигранты в России» экспертов Высшей школы экономики: доля мигрантов, обладающих собственным жильем в России, в 2017 году выросла вдвое по сравнению с 2011-м — с 2,7% до 5,4%.

Трудно сказать, те ли это мигранты, которые покупают жилье на Патриарших Прудах. Но, по словам Борзенковой, бюджетные квартиры в Московской области, в 15−20 км от МКАД, за 2,3−2,5 млн руб. с удовольствием приобретают покупатели из Узбекистана и Таджикистана.

Районы Куркино

При соблюдении ряда условий этим людям доступна и банковская ипотека. «Если клиент работает на территории РФ и может подтвердить свой доход, то с ипотекой нет проблем. Но доля таких кредитов менее 1%», — говорит директор по развитию ипотечного кредитования Альфа-банка Николай Мальнев. Хотя в основном эти покупки делаются либо за живые деньги, либо в рассрочку.

Гетто по-московски

В связи с тем, что основной интерес покупателей теперь вызывают новостройки, звучат прогнозы насчет того, кто в перспективе станет покупателями на рынке вторичного жилья. «Согласно нашим наблюдениям, потребители из предыдущего поколения Х становятся все менее активными, а некоторые из них уже покидают рынок недвижимости. А ведь именно они были основными покупателями наиболее бюджетных объектов в устаревшем жилищном фонде — в пяти- и девятиэтажных домах. У новой генерации покупателей начисто отсутствует интерес к подобному жилью, проигрывающему современным форматам», — рассказывает Сергей Шлома.

В итоге конкуренция между собственниками, пытающимися реализовать квартиры в пяти- и девятиэтажных домах, будет усиливаться. А стоимость их недвижимости падать, пока не достигнет ценового дна.

По прогнозам компании ИНКОМ, покупателями наиболее бюджетного столичного жилья со временем станут выходцы из бывших республик СССР, которые приезжают в Москву на заработки.

«Причем большая часть приезжих — это люди, занимающиеся низкооплачиваемой работой, им сложно получить в банке кредит на покупку жилплощади, поэтому их спрос может быть сосредоточен только в сегменте устаревшего жилищного фонда», — продолжает Шлома.

Что касается места проживания, то расселяются они обычно по территориальному признаку, поэтому, по словам Шломы, в результате есть потенциальные риски того, что Москва разделится на престижные, малопрестижные и непрестижные районы типа гетто

«И с этим ничего нельзя поделать. Причем разница между ценами на жилье в центре столицы и на окраине (особенно в тех местах, где проживают мигранты) будет увеличиваться», — считает он.

район Капотня

По словам Шломы, распространение зоны «гетто» идет с юго-востока столицы на юг и северо-восток. Если смотреть по районам, то это и Люблино, и Старое Марьино, и Карачарово, и Капотня, и Метрогородок, и Гольяново, Бирюлево Западное и Восточное — в основном районы, близкие к МКАД, с неблагоприятной экологической обстановкой из-за наличия ТЭЦ или заводов. Также можно упомянуть районы, расположенные на севере столицы, — это Петровско-Разумовское, Коровинское шоссе, Ангарская улица.

Мария Глушенкова

Читайте также
Недавний старт продаж
3
ЖК Резиденция на Всеволжском рассчитана на 21 квартиру. Благодаря продуманной планировке здания, будущие владельцы будут иметь полную свободу в создании уникального...
2-комн. от 135 460 000 Р
3-комн. от 114 880 000 Р
ЗастройщикАО "Лидер-Инвест"Сдача ГК3кв. 2018г
Кропоткинская, 5 мин. пешком
3
от 5 224 950 Р
Клубный дом на Менжинского расположен в Бабушкинском районе Северо-Восточного административного округа Москвы. Новостройка представляет собой 17-этажное здание...
1-комн. от 5 224 950 Р
2-комн. от 6 280 000 Р
4+ комн. от 12 127 000 Р
Студия от 7 440 000 Р
ЗастройщикAlvekСдача ГК2017
Бабушкинская, 5 мин. пешком
3
от 6 932 340 Р
Дом в Мневниках - стильный жилой комплекс бизнес-класса. Современный проект дома разработан известной архитектурной мастерской мастерской Сергей Киселёв и Партнёры....
1-комн. от 6 932 340 Р
2-комн. от 11 941 600 Р
3-комн. от 18 446 800 Р
4+ комн. от 21 675 600 Р
ЗастройщикАО "Лидер-Инвест"Сдача ГК2018
Полежаевская, 12 мин. транспортом
3
«Квартал Триумфальный» расположен в районе Фили-Давыдково Западного Административного округа Москвы. Жилой комплекс окружен с юго-востока самой большой природоохранной...
1-комн. от 14 568 750 Р
2-комн. от 20 826 500 Р
3-комн. от 31 098 000 Р
4+ комн. от 32 779 500 Р
ЗастройщикФЦСРСдача ГКIV кв. 2018 г
Славянский бульвар, 17 мин. пешком