Mail.RuПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
ЖК "Резиденции архитекторов".Позвольте себе больше! Квартал на реке Яузе.Проектная декларация
Лидер в ТушиноСкидка 5% на квартиры до 30.04! Рассрочка 0%. Ипотека 6%.Проектная декларация
ЖК на Лобачевского 120Квартиры от 8,4 млн. р! Скидка 5%. Рассрочка 0%.Проектная декларация
ЖК"Silver".Скидка 5%.Выгода до 1,2 млн! До Ботанического сада РАН-5 минут!(495) 152-8302Проектная декларация
15
Спецпредложения

Что ждет российский рынок недвижимости в 2018 году?

Декабрь – пора прогнозов и аналитики. Рынок недвижимости – не исключение. Как изменится цена на первичное и вторичное жилье в российских городах в 2018 году? Подешевеет ли ипотека до обещанных 6%?  Сколько нового жилья будет сдано и как изменится ситуация с арендой? Всё это невозможно предсказать с точностью до 100%, но можно оценить сегодняшний рынок и сделать экстраполяцию на ближайшие несколько месяцев.

Ипотечные ставки

Преддверие президентских выборов – самое подходящее время для популярных мер. Ожидающееся снижение ставок по ипотеке до 6-7% для семей с двумя детьми уже анонсировал Владимир Путин и подтвердил Минфин. Но насколько это реально?

f23

Многие эксперты рынка допускают снижение ставок по ипотечным кредитам в России примерно до 7% к 2019 году, но – с оговорками. Например, для этого должен сохраниться текущий инфляционный тренд.

Если рубль опять начнет «лихорадить», то ЦБ РФ вынужден будет снова поднимать ключевые процентные ставки, а это автоматически заставит коммерческие банки увеличить свои ставки по кредитам.

Чтобы эти банки выдавали ипотеку под 6% годовых, ключевая процентная ставка регулятора не должна быть выше 5,5%.  

Впрочем, закон сохранения вещества (а в данном случае – денег) будет работать и здесь. Например, снижение стоимости ипотечных кредитов может привести к росту цен на такое жилье за счет увеличения спроса. И еще один подводный камень: объем первоначального взноса.

Как рассказала «Недвижимости Mail.Ru» директор по развитию ипотечного направления компании «33Слона» Ольга Бажутина, «большинство экспертов допускают снижение средней ставки по ипотечным кредитам». Однако, по ее словам, это может повлечь за собой изменения на рынке недвижимости.

Так, на законодательном уровне планируется параллельно со снижением ставок запретить существование кредитных продуктов с минимальным первоначальным взносом или вообще без него. Это означает, что первоначальный взнос вырастет, и копить на него придется дольше.
Ольга Бажутина
Директор по развитию ипотечного направления компании «33Слона»

Первичное и вторичное жилье

Многие эксперты сходятся во мнении, что вторичная недвижимость в крупных российских городах продолжит дешеветь. Это связано с «перегретыми» ценами в годы экономического подъема и с перенасыщением рынка предложением. Ввод новостроек и удешевление ипотечных кредитов ударили по рынку вторичной недвижимости.

pixabay.com/СС 0

Отрицательными факторами служат и ухудшение состояния вторичного жилого фонда, и морально устаревшие стандарты качества жилья, спроектированного и построенного во второй половине XX века.

В регионах, где рынок не был перегрет, резкого удешевления не происходит — здесь еще остается резерв для роста спроса, а значит, и для повышения цены. Вторичное жилье в регионах показывает колебания цен, которые сложно признать статистически значимыми. 

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

«В городах, где в сытые годы по каким-то причинам сформировался пузырь на рынке недвижимости, цены будут снижаться. Это в меньшей степени касается Сочи и Санкт-Петербурга, а в первую очередь – Москвы. Здесь на вторичном рынке цены будут снижаться темпами примерно 10% в год. Этот тренд будет сохраняться в ближайшие годы, дно будет достигнуто примерно к 2020 году, к тому моменту они могут потерять 20-30% от текущего уровня».

Немного лучше чувствует себя рынок первичного жилья, но, по словам экспертов, ввод новых объектов на рынок дешевого жилья продолжится, а застройщики в погоне за клиентом будут предлагать новые акции и скидки. Поэтому ожидать общего роста цен не приходится.

В течение 2017 года объем предложения новостроек в Московской области снизился на 16,9%, а нехватка покупательского спроса, по оценкам компании «МИЭЛЬ-Новостройки», составляет 20 – 25%.

Как рассказала генеральный директор компании Наталия Шаталина, «средневзвешенная цена квадратного метра в Москве в 2017 году колебалась в диапазоне 192 – 195 тысяч рублей, без учета элитного сегмента».

В следующем году мы предполагаем стабилизацию цен на уровне текущего года. Московская область испытывает сильную нехватку покупательского спроса, и поэтому значительный рост цен будет просто не оправдан.
Наталья Шаталина
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

Что касается регионов, то здесь цены на новостройки определяются локальными экономическими трендами. Интересная тенденция сложилась, к примеру, в Казани. Банковский кризис в Татарстане привел к тому, что осенью инвесторы предпочитали выводить деньги из банков и вкладывать их в квартиры в новостройках.

2009.10

Статистика показывает, что новостройки в Казани дорожают примерно на 11 – 12% в год, что значительно выгоднее банковских депозитов. Застройщики и риэлторы ожидают, что в 2018 году, благодаря подешевевшим кредитам, рост цен на первичное жилье в регионах  продолжится.

Аренда жилья

По мнению большинства экспертов, сильных потрясений рынок аренды жилья не испытает. Он не был перегрет по сравнению с рынком купли-продажи жилья, поэтому цены здесь уже стабилизировались.

Единственный предполагаемый фактор краткосрочных изменений – чемпионат мира по футболу. Его проведение затронет рынок краткосрочной аренды жилья.

В городах, где будут проходить матчи чемпионата, ставки на посуточную аренду квартир подпрыгнут в 1,5-2 раза.

В сегменте же долгосрочной аренды эксперты не видят никаких объективных факторов роста (за исключением «черных лебедей» наподобие гиперинфляции или других катастрофических для рубля событий).

 Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

«Уже несколько лет цены на аренду жилья держатся примерно на одном уровне. Например, в массовом сегменте Москвы это 25 000-35 000 рублей в месяц за однокомнатную квартиру, 30 000-40 000 рублей — за двухкомнатную, 40 000-50 000 — за трехкомнатную.

Сезонные всплески спроса случаются в начале осени, однако они не оказывают практически никакого влияния на ставки: собственники, которые пытаются на волне роста активности повысить ставки, сталкиваются с сопротивлением арендаторов. Так что изменений на арендном рынке ждать не приходится».

Ввод недвижимости

2018 году на рынок должны быть выведены девелоперские проекты, которые закладывались в 2016, а значит, рынок нового жилья существенно вырастет. Дело в том, что в 2016 строительный бизнес уже оправился от шока 2015 года, и объем рынка рос очень высокими темпами. Всё это может стать дополнительным фактором давления на рыночную цену жилья (по крайней мере, в столице). 

В целом 2018 год для рынка российской недвижимости обещает быть активным.

Благодаря снижению цен, потенциальному удешевлению ипотеки и борьбе застройщиков за клиента, люди будут интенсивно покупать жилье.

Пузырь цен на недвижимость в обеих столицах и Сочи будет плавно сдуваться, рынок продолжит остывать.  Цены на долгосрочную аренду не изменятся, а на краткосрочную — взлетят вдвое в городах-хозяевах чемпионата мира по футболу. Ввод жилья, заложенного в 2016 году, усилит конкуренцию застройщиков за клиента.

Людмила Губаева
Читайте также
Недавний старт продаж
11
ЖК "Ясеневая 14", ул. Ясеневая
7 апреля 2018
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
от 3 365 740 Р
Проект включает в себя несколько жилых корпусов, школу, детский сад, физкультурно-оздоровительный комплекс, два подземных и многоуровневый надземный паркинги. Окружающий...
1-комн. от 4 789 460 Р
2-комн. от 7 198 380 Р
3-комн. от 9 591 020 Р
Студия от 3 365 740 Р
ЗастройщикГК ПИКСдача ГКIII Квартал 2020
Домодедовская, 15 мин. пешком
13
ЖК "Вавилова 4", ул. Вавилова
14 февраля 2018
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
от 15 264 720 Р
Жилой квартал бизнес-класса «Вавилова 4» расположен в престижном районе Москвы рядом с Нескучным садом и площадью Гагарина. Проект разработан известным британским бюро...
1-комн. от 15 264 720 Р
2-комн. от 29 737 500 Р
3-комн. от 33 113 600 Р
4+ комн. от 39 754 660 Р
ЗастройщикГК ПИКСдача ГКIV Квартал 2018
Ленинский проспект, 2 мин. пешком
10
ЖК "Академика Павлова", ул. Академика Павлова
7 апреля 2018
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
от 4 351 200 Р
Жилой комплекс «Академика Павлова» расположен в зелёном районе Кунцево на западе Москвы в 10 минутах ходьбы от метро «Молодёжная». В него входят монолитные дома высотой...
1-комн. от 6 854 400 Р
2-комн. от 9 668 600 Р
3-комн. от 11 885 100 Р
4+ комн. от 16 775 100 Р
Студия от 4 351 200 Р
ЗастройщикГК ПИКСдача ГКIV Квартал 2020
Молодежная, 10 мин. пешком
15
ЖК "Римского-Корсакова 11", проезд Высоковольтный
7 апреля 2018
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
от 3 560 110 Р
Жилой комплекс «Римского-Корсакова 11» удобно расположен, находится на севере Москвы в 15 минутах ходьбы от метро «Отрадное», в двух остановках на общественном...
1-комн. от 5 560 320 Р
2-комн. от 7 140 000 Р
3-комн. от 8 869 840 Р
4+ комн. от 13 392 000 Р
Студия от 3 560 110 Р
ЗастройщикГК ПИКСдача ГКIV Квартал 2019
Отрадное, 15 мин. пешком