Mail.RuПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
Видовые пентхаусы 415 и 375 кв.м со скидкой 10%! Свободная планировкаВид на Белый дом, набережные. Премиальный сервис от Marriott(495) 401-71-28
Спецпредложения
Источник: Lenta.Ru

В Москве стало больше несуществующих квартир. Как их вычислить?

Объемы предложения квартир на московском рынке год от года растут, а цены остаются довольно скромными, покупателю на радость. Впрочем, на этом фоне стала заметна и неприятная тенденция — все больше становится объявлений-«обманок». Зачем риелторы размещают лжеобъявления и как не попасться на эту удочку, «Ленте.ру» рассказывают риелторы, застройщики и представители площадок объявлений.

Звучит заманчиво

РИА Новости

«Среди объявлений о продаже жилья всегда присутствуют фиктивные, которые риелторы часто называют “утки” или “мульки”. Их количество в базах обычно колеблется на уровне 5−10 процентов, — рассказывает Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости НДВ. — Такие объявления публикуются чаще всего для сбора звонков и продиктованы желанием продать более дорогой объект». Стандартная схема «впаривания» не меняется годами: квартира выставляется по заниженной цене, позвонившему отвечают, что объект под авансом или уже продан, но есть другие варианты — подороже.

Еще один вариант «заманухи» — маскировка дорогой квартиры рядом якобы аналогичных, но еще дороже, отмечает Оксана Иванова: так объект выглядит самым конкурентоспособным в своей нише.

Как отмечает Павел Луценко, генеральный директор портала «Мир Квартир», количество таких объявлений росло бы лавинообразно, если бы площадки объявлений не ставили разные заслоны, отсекая фейки — на крупных порталах такие задачи решают отдельные службы. «Но методы борьбы несовершенны — у нас миллионы объявлений, и проверить каждое из них не представляется возможным, — сетует эксперт. — И потом, как доказать, что объявление — “замануха”? В общем-то, никак, даже если прозванивать каждое объявление: риелторы будут уверять, что объект реальный».

«Любители такого приема чаще всего предельно стрессоустойчивы и готовы выслушать неприятные слова в свой адрес не раз и не два, — поясняет Оксана Иванова. — Такие агенты даже готовы назначить просмотр несуществующей квартиры, и когда клиент подойдет на просмотр, склоняют его к более дорогим вариантам. Некоторые этим методом работы пользуются крайне успешно — вплоть до того, что покупатели уходят довольными».

Впрочем, как рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети  CBRE, массовый «посев» фейковых объявлений — дело довольно затратное. «За обычное объявление нужно отдать 7−9 рублей в сутки, за премиум-размещение — от 70 рублей. И если размещать несколько десятков таких “заманух” по основным площадкам, то расходы могут достигать и нескольких десятков тысяч рублей», — говорит эксперт, уточняя, что риелторы, набирающие базу таким способом, сейчас активно переквалифицируются со вторичного на первичный рынок.

«Этому способствует массовая застройка: в одном доме сплошь и рядом продаются десятки фактически одинаковых квартир, отличающихся разве что этажом, — рассказывает Литинецкая. — Схема выглядит следующим образом: риелторы находят недавно сданную новостройку, по который инвесторы размещают объявления, копируют фотографии и текст описания — и размещают от своего имени. Поверьте, покупатель, просматривающий десятое подряд объявление, в котором выложены бетонные стены, даже не заметит, что фото просто “украдены”. Ну, а получив звонок по чужой квартире, риелтор звонит настоящему владельцу и предлагает привести покупателя — за комиссию, естественно».

Делай два

Одними «заманухами» обманки риелторов не ограничиваются. «К “мусору”, помимо “уток”, можно отнести и другие виды объявлений, — рассказывает Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости “Азбука Жилья”. — Например, объекты, снятые с продажи, но не убранные с портала, квартиры, за которые внесен аванс, и дубли. Сайты замусоривают как не снятые вовремя с рекламы лоты, так и квартиры, владельцы которых работают с несколькими агентами одновременно». Несмотря на активную работу самих площадок с дублями и фейками, доля «мусорных объявлений» в последнее время увеличилась, отмечает эксперт.

По словам Павла Луценко, за последние несколько лет таких публикаций на основных площадках стало чуть ли не вдвое больше. «Дубли вообще растут как грибы», — говорит эксперт.

«Объявления-дубли выставляются чаще всего из-за большой конкуренции и желания увеличить шанс привлечь потенциальных покупателей», — разъясняет Оксана Иванова, уточняя, что чаще всего таким приемом пользуются при продаже квартир в домах дорогого сегмента: бизнес-класса и выше.

Такую тенденцию подтверждает и Ирина Мошева, управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty: «Сейчас довольно остро стоит проблема огромного количества объявлений-дублей — они создают у покупателей крайне искаженную картину рынка. Количество таких объявлений колоссально — я думаю, на уровне 80 процентов в премиальном сегменте. При этом часть дублей еще и занижается по стоимости, что приводит в итоге к цене, совершенно не устраивающей собственника».

Из первых рук

Как отличить «мусорное» объявление от реального? В первую очередь, конечно, по цене, хотя авторы таких объявлений стали работать куда скромнее. «Не менее 90 процентов объявлений в базах — от риелторов, как частных, так и сотрудников компаний», — рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». «Сейчас цена в два раза ниже рынка уже практически не используется в объявлениях в качестве “заманухи” — клиенты стали грамотнее и на такие уловки почти не клюют. Однако указанная в объявлении стоимость процентов на десять ниже от самой доступной цены среди аналогичных объектов работает в качестве “заманухи” довольно эффективно», — добавляет эксперт.

Чтобы не нарваться на «обманку», стоит, в первую очередь, отсекать объявления со слишком низкими ценами. Это — на 90 процентов фейк. Также подозрительны объявления, которые идут подряд с одинаковым текстом, как правило, коротким и стандартным. Или если фотографий мало, от одной до трех, и они повторяются из объявления в объявление — это точно «заманухи».
Павел Луценко
Генеральный директор портала «Мир Квартир»

«Сейчас уже не говорят, что квартира продана. Под любыми предлогами ее нельзя посмотреть “в моменте”, а чтобы не терять времени, можно сейчас посмотреть другие, реально существующие, — рассказывает Ирина Мошева. — Аргументов масса: “пока не вернется из-за границы собственник”, “вот съедет капризный арендатор”, “только доделают пару штрихов по косметическому ремонту”». Все эти фразы с большой вероятностью говорят о том, что в реальности такой квартиры в продаже просто нет.

«Чтобы отличить настоящую квартиру от “утки”, обратите внимание на адрес и геометку. Часто, продавая новостройки, недобросовестные агенты указывают адрес уже построенного дома, а не место строительства. Посмотрите на гугл-картах, как выглядит дом, похож ли он на то, что вы видите в объявлении, — делится советами риелтор Георгий Патанин. — Фотографии должны быть сделаны в квартире, пусть они и не очень хорошего качества. Если же вы видите в объявлении планировку и несколько рендеров, скорее всего, эта квартира еще не построена».

Описание тоже должно быть конкретным, добавляет эксперт: с площадью кухни, спальных комнат, информацией о том, куда выходят окна и т. п. «Чем больше конкретных характеристик, тем выше шансы, что вы видите реальное предложение, — говорит Патанин. — Ну, а если вы видите предложение, которое явно демпингует по цене на 15−30 процентов — задумайтесь, в чем причина. Вполне вероятно, продавец выдает квартиру в строящемся доме за вторичное жилье. Реальные скидки редко достигают и десяти процентов».

«Чаще всего цены в фиктивных объявлениях ниже среднерыночных минимум на 15 процентов при визуально очень хорошем состоянии квартиры, — заключает Оксана Иванова. — В тексте объявления может быть указано, что продажа срочная, может
фигурировать фраза: “Просьба агентов не беспокоить”. Если квартиры, требующие ремонта, в определенном районе предлагаются за 5−5,5 миллиона, а вы видите объявление с прекрасным отремонтированным вариантом за 4,5 — можно не тратить время и не звонить. Если объект и существует в реальности, то это квартира, продающаяся по аукционному методу или с документами, имеющими юридический порок».

Анна Соловьева

Читайте также
Недавний старт продаж
21
ЖК «Лобачевский», ул. Лобачевского
22 марта 2019
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
от 8 588 000 Р
В СОБСТВЕННОСТИ. СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ. Квартира класса "комфорт", свободная планировка. Потолки 2,75 метра с учетом выровненного пола. Просторная...
1-комн. от 8 588 000 Р
2-комн. от 12 463 090 Р
3-комн. от 17 067 000 Р
4+ комн. от 25 683 000 Р
ЗастройщикБЭСТКОНСдача ГКI Квартал 2017
Раменки, 20 мин. пешком
4
ЖК «Английский Квартал», ул. Мытная
4 марта 2019
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
от 30 931 000 Р
«Английский Квартал» на Мытной — новый масштабный проект, который своим обликом и внутренней организацией отражает дух старой, доброй Англии и европейский стиль жизни....
1-комн. от 30 931 000 Р
2-комн. от 40 838 000 Р
3-комн. от 55 185 000 Р
4+ комн. от 67 265 000 Р
ЗастройщикГруппа ПИКСдача ГКIV Квартал 2012
Серпуховская, 10 мин. пешком
9
ЖК «Город на Реке Тушино-2018», Волоколамское ш
4 марта 2019
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
от 7 737 116 Р
Город на реке Тушино-2018 - лучший строящийся жилой комплекс комфорт-класса в Москве. Комплекс спроектирован как «город в городе». В шаговой доступности разместятся...
1-комн. от 7 737 116 Р
2-комн. от 9 471 481 Р
3-комн. от 11 816 394 Р
4+ комн. от 17 166 836 Р
ЗастройщикООО "Стадион "Спартак"Сдача ГКIII Квартал 2021
Спартак, 5 мин. пешком
16
ЖК «Крылатский», Рублевское ш
4 марта 2019
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
от 8 442 720 Р
СОБСТВЕННОСТЬ ИЮНЬ 2018. СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА. Квартира класса "комфорт" ОТ ИНВЕСТОРА, свободная планировка. потолки 2,9 метра. Из окон прекрасный вид на лесопарковую зону...
1-комн. от 8 442 720 Р
2-комн. от 11 840 400 Р
3-комн. от 15 001 792 Р
4+ комн. от 19 369 740 Р
ЗастройщикБЭСТКОНСдача ГКIV Квартал 2016
Крылатское, 5 мин. транспортом