Mail.ruПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
ЖК "Софийский", 5 минут от Кремля. От 536 000 руб/кв.м.Апартаменты 43-260 кв.м. Готовность 100%. Выдаем ключи! Звоните.(495) 126-65-93
Спецпредложения
Источник: Lenta.Ru

Как взять ипотеку, не платить и сохранить квартиру

Ипотека берется надолго, а за несколько лет материальное положение заемщика может, к сожалению, измениться в худшую сторону. Особенно в не самых простых экономических условиях, которые складываются в России в последние годы. Доходы населения сокращаются, ипотечные платежи съедают все больше бюджета и отражаются на качестве жизни. Как облегчить ипотечное бремя или вовсе от него избавиться?

Самый очевидный, но самый неэффективный способ решить проблему. Банкиры не любят проблемных заемщиков и обычно не соглашаются на изменение условий договора. Они справедливо полагают, что стоит один раз пойти навстречу — и такое поведение заемщика превратится в привычку.

РИА Новости

«Рекомендуем посмотреть договор, может быть, там уже включена опция “Кредитные каникулы” — отсрочка платежей на несколько месяцев. В некоторых банках такая опция не заложена в договор, но предоставляется по просьбе, в других она платная», — говорит генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова.

Менее популярна внебанкротная реструктуризация кредита, позволяющая изменить условия займа. Тогда снижается ежемесячный платеж за счет увеличения сроков выплат. Но в перспективе это невыгодно ни банку, ни заемщику. Банк дольше держит проблемного клиента, а заемщик выплачивает за квартиру больше из-за процентов.

Существует еще реструктуризация в процессе банкротства, но в случае с ипотечной квартирой она применяется еще реже, так как в случае непринятия кредиторами плана реструктуризации обратного пути уже нет: квартира будет продана на торгах.

Рефинансирование

Данная процедура похожа на внебанкротную реструктуризацию, но с основным отличием: перекредитовываться надо в другом банке. Она имеет смысл, если условия при рефинансировании будут лучше, чем при первоначальном кредите. Например, ипотека взята в неблагоприятное время, когда ставка кредита превышала 15 процентов годовых.

Банкиры с удовольствием проведут рефинансирование ипотеки, так как квартира — это хороший залоговый актив. Периодически на рынке появляются рекламные предложения банков, которые хотят увеличить свой кредитный портфель. «В первую очередь следует обратиться в банк, через который происходит выплата зарплаты, — советует Юлия Комбарова. — К клиентам по зарплатным проектам банки относятся лояльнее и предлагают льготные условия».

Досрочный выкуп ипотечной квартиры

Этот метод работает при наличии у заемщика крупных, но нестабильных финансовых доходов, а также если ипотека была взята недавно и большая часть кредита еще не выплачена. В таком случае необходимо нанять юриста, способного профессионально затянуть дело. Обычно проходит от года до полутора лет с момента начала неплатежей до прохождения всех судебных инстанций. Затем, не дожидаясь начала работы судебных приставов, должник подает заявление о банкротстве.

«Таким образом заемщик два-три года живет бесплатно в ипотечной квартире и в течение этого времени накапливает деньги на выкуп жилья, — комментирует генеральный директор компании “Современная защита” Леонид Файнберг. — Затем он может выкупить имущество с торгов с дисконтом. Выгода налицо: при добросовестном погашении кредита заемщик фактически платит две стоимости залогового имущества».

В результате ипотечная квартира банкрота будет продана на торгах, но залоговая недвижимость реализуется по цене ниже рыночной (ввиду малочисленности покупателей и непривлекательности актива). Многие покупатели не хотят связываться с такой недвижимостью, так как нужно выселять людей, а иногда и выписывать детей. Площадки, на которых проводится реализация залогового жилья обанкротившихся граждан, непубличны — вход на такие ресурсы возможен только по электронным ключам, а участие в аукционе предполагает обязательное внесение залога. Исходя из этого образуется дисконт на недвижимость вплоть до 20−50 процентов от ее стоимости.

О продаже квартиры будет знать только должник, финансовый управляющий и кредитор. И, главное, закон должнику не запрещает выкупить свою квартиру, участвуя в торгах. Правда, существует небольшая вероятность, что банку приглянется квартира, и он оставит ее у себя на балансе.

Сдавать квартиру в аренду

Это один из самых безболезненных способов пережить финансовый кризис. Если есть свободное время, можно сдавать квартиру посуточно, что в два и более раз доходнее, чем долгосрочная аренда.

Например, студия на окраине сдается за 30 тысяч рублей, а посуточный тариф составляет три тысячи рублей. Таким образом покрывается большая часть ипотечного кредита, а жить можно у родственников или друзей.

При этом нужно учесть, что обычно в ипотечных договорах прописан запрет аренды, так как это уже другой вид кредита — на предпринимательскую деятельность и другие риски. В то же время случаи, когда банк расторгает договор из-за такого нарушения, неизвестны.

Погасить ипотеку потребительскими кредитами

В этом случае ипотечный заемщик берет беззалоговые потребительские кредиты, и на эти деньги погашается ипотека. Затем, когда финансовое положение выправляется, заемщик рассчитывается с банками. При зарплате в 40 тысяч рублей реально взять потребкредитов в разных банках на сумму до пяти миллионов рублей.

После погашения ипотеки жилье переходит в собственность заемщика. Если на нем висит кредитная нагрузка, он перестает платить по кредитам и банкротится. По закону у должника нельзя отобрать единственное жилье, так как оно находится уже в его собственности, а не принадлежит банку.

Для того чтобы получить возможность включить квартиру в залоговую массу, банку необходимо доказать, что данные средства по потребительскому кредиту были использованы для приобретения квартиры, то есть что это является ипотекой в силу закона. Клиент всегда может сообщить, что на средства, полученные по потребительскому кредиту, была приобретена мебель, сделан ремонт, а приобретение квартиры было осуществлено на средства, полученные, к примеру, от родственников. Поэтому победа банка маловероятна.

«Этой схемой сейчас вовсю пользуются ипотечные заемщики — как вынужденные неплательщики, так и в целях оптимизации своих расходов, отмечает Леонид Файнберг. — Пока банки не придумали эффективный способ борьбы с этим мошенничеством, и их представители на суде даже не пытаются доказать, что в силу закона это по-прежнему ипотека».

По данным регулятора «Дом.рф», ипотечный портфель российской банковской системы к 1 августа 2018-го превысил шесть триллионов рублей. Качество портфеля остается на высоком уровне: просроченная задолженность (на 90 и более дней) снизилась до рекордного уровня в 1,95 процента.

Читайте также
Недавний старт продаж
8
Мкрн «Домашний», ул. Донецкая
10 мая 2019
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Мат. капитал
от 4 227 263 Р
Новый микрорайон «Домашний» — проект крупномасштабной застройки на берегу Москвы-реки. Проект станет самой современной и благоустроенной частью сложившегося района....
1-комн. от 4 227 263 Р
2-комн. от 6 375 023 Р
3-комн. от 9 441 594 Р
ЗастройщикОАО "Мосстройснаб"Сдача ГКIII Квартал 2021
Марьино, 4 мин. транспортом
6
ЖК «Небо», пр-кт Мичуринский
8 июня 2019
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Мат. капитал
Цена по запросу
ЖК "Небо" расположен в ЗАО Москвы на берегу реки Раменка в 8 минутах ходьбы от одноименной станции метро. Проект представляет собой 3 башни высотой 51-52 этажа с...
ЗастройщикCapital GroupСдача ГКII Квартал 2020
Раменки, 8 мин. пешком
8
ЖК «Город на Реке Тушино-2018», Волоколамское ш
13 июня 2019
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Мат. капитал
Цена по запросу
Город на реке Тушино-2018 - лучший строящийся жилой комплекс комфорт-класса в Москве. Комплекс спроектирован как "город в городе". В шаговой доступности разместятся...
ЗастройщикООО "Стадион "Спартак"Сдача ГКIII Квартал 2021
Спартак, 5 мин. пешком
7
«IL Ricco» клубный дом, пер. Подсосенский
14 июля 2019
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
Цена по запросу
Особняк «IL Ricco» является шедевром русского барокко и входит в число охраняемых памятников истории. Созданный академиком архитектуры Александром Поповым в конце XIX...
ЗастройщикВМС ДевелопментСдача ГКТребует уточнения
Курская, 8 мин. пешком