Mail.ruПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискComboВсе проекты
20
Цена по запросу
Спецпредложения
Источник: Lenta.Ru

Почему россияне влезают в долги ради коттеджей и дач

В России выдался очень урожайный на ипотеку год — за девять месяцев был побит результат за весь 2017-й (который, в свою очередь, тоже был рекордным). Как ни странно, объемы ипотечного кредитования выросли не только в сегменте городского жилья: активнее стали кредитоваться на коттеджи, участки и дачи. В чем причина такого энтузиазма, и зачем вообще брать кредит на загородное жилье?

По статистике аналитиков «Инком-Недвижимость», за год к ноябрю 2018-го ипотека на загородном рынке Подмосковья стала популярнее на семь процентных пунктов — с привлечением кредитов было заключено примерно три четверти всех сделок.

РИА Новости

Еще выразительнее динамика выглядит, если взять данные за десять лет — занимать у банков на покупку готовых коттеджей, таунхаусов и квартир в малоэтажных домах (МЖД) россияне стали в 2,5 раза чаще, а на покупку участков без подряда (УБП) — в шесть раз активнее! Доля ипотечных сделок на этих рынках в ноябре 2018-го составила, соответственно, 80 и 60 процентов от всех продаж.

За эти десять лет загородный рынок успел пережить и падение в 2008—2009-м, и бум продаж УБП, на которые быстро «порезали» свои поселки застройщики загородного рынка, в 2009—2010-м, и период относительной стабильности и подъема в 2011—2013-м. А с 2014-го пошло снижение — с резким ослаблением рубля и скачком ключевой ставки ЦБ встали продажи даже на самом активном рынке бюджетных новостроек. Что говорить о «загородке» — с тех пор рынок пребывает в затяжной депрессии.

Летом 2018-го аналитики того же «Инкома» отмечали, что не менее половины оставшихся на тот момент на «загородке» компаний нацелены как можно скорее выйти из этого бизнеса, еще сорок процентов игроков бежать с рынка не планировали, но и новых поселков запускать не собирались. Браться же за новые крупные проекты были готовы не более пяти процентов загородных застройщиков из оставшихся десяти, у которых еще были какие-то рабочие планы.

В исследовании отмечалось, что в числе выведенных за второй квартал в продажу проектов только три имели застройку — остальные выставлены на продажу как земля без подряда (ситуация, типичная для кризисного падения спроса). А спустя еще один квартал руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов констатировал, что кризис затронул и сегмент участков без подряда: «Цена реализации земельного участка вплотную приблизилась к границе его себестоимости, поэтому выводить УБП стало практически невыгодно», — отметил эксперт.

Так что весь ипотечный позитив происходит на фоне общего снижения продаж на загородном рынке.

Которое, конечно, вынуждает быть сговорчивее и застройщиков, и продавцов загородного жилья на вторичном рынке — цены снижаются во всех локациях Подмосковья. С начала до середины 2018 года, по данным компании «Метриум», снижение составило 1,4 процента. Цены снижались практически по всей области, но максимальная отрицательная динамика была отмечена в Шатурском (минус 4,5 процента к началу года), Волоколамском (минус 3,5 процента), Чеховском (минус 3,3 процента), Серебряно-Прудском (минус 3,2 процента) и Луховицком (минус 2,8 процента) районах. Загородные дома по наиболее популярным направлениям за год к июню 2018-го, по данным компании, подешевели и вовсе на треть.

В ноябрьском исследовании специалистов портала «Мир Квартир» приводится аналитика к аналогичному месяцу прошлого года — согласно их данным, земля упала в цене в среднем на 2,6 процента. При этом в Московской области есть и районы, где снижение превысило 5−7 процентов за год: Орехово-Зуевский, Каширский, Зарайский, Шатурский, Ступинский и Ленинский. Что касается исконно русского формата загородной недвижимости — дач — за полгода, по данным аналитиков компании, в Подмосковье такая недвижимость подешевела на 5,6 процента.

Видимо, нисходящая динамика и мотивировала жителей московского региона активнее покупать загородное жилье, привлекая для этого в том числе и ипотеку. По статистике «Инкома», в общем объеме загородных сделок 2018 года в рассрочку или полностью «на свои» было заключено 18 процентов, чуть менее десяти процентов пришлось на обмен уже имеющейся недвижимости, более 72 процентов — сделки с ипотекой.

И все же такие цифры объясняются, скорее, небольшим объемом сделок в сегменте в целом, чем небывалым спросом на «загородку». В том же «Инкоме» признают, что в сентябре-ноябре 2018-го было продано на 17 процентов меньше загородных объектов, чем в те же месяцы годом ранее.

Получить ипотеку на загородное жилье куда сложнее, чем на городские многоэтажки, добавляют в компании: «Многие банки относятся к загородной недвижимости с недоверием: данный сегмент имеет недостаточную защиту со стороны государства, кроме того, он намного уже городского, а товарооборот в нем ниже», — говорится в исследовании.

«В теории, получить ипотеку можно и на УБП, и на готовое жилье в любом из форматов, и на строительство дома. На практике — проще всего кредитовать готовый объект, причем соответствующий ряду требований — банки не любят брать в залог объекты с “мутной” рыночной перспективой», — говорит Екатерина, оформившая кредит на покупку дома под Звенигородом летом 2018-го. По ее словам, проще всего будет получить одобрение на готовый дом, пригодный для круглогодичного проживания, в хорошем состоянии (ни в коем случае не ветхая деревенская постройка), на капитальном фундаменте (камень, бетон или кирпич), с хорошим подъездом к участку, со всеми коммуникациями и отоплением, внешним электроснабжением. Разумеется, никаких неузаконенных пристроек или надстроек, никакого строительства на землях неподобающего назначения.

«По моему опыту — дом может быть как кирпичным, каменным, так и деревянным, — говорит Екатерина. — Но во втором случае решение будет приниматься дольше и более вдумчиво. Мне в банке объяснили, что современные качественные деревянные или каркасные дома кредитуют нормально, особенно в организованных поселках. Устаревший фонд — с трудом, поскольку ликвидность такого жилья под сомнением: не сможет ипотечник платить, дело дойдет до торгов — и объект зависнет на балансе у банка из-за отсутствия спроса. Кредитные организации такого не любят».

По той же причине неохотно одобряют ипотеку на жилье в удаленных от крупных городов районах, с плохой транспортной доступностью. То есть, чем ближе к границам Подмосковья участок, и чем, соответственно, дешевле земля, тем больше вероятность получить отказ в ипотеке. И в любом случае, где бы дом ни находился, придется оформить страховку от пожара, наводнения, других катаклизмов — это дополнительно увеличит платеж.

Базовые условия тоже менее комфортные, чем на городском рынке. Взнос обычно начинается от 25 до 40 процентов (а вообще — чем больше, тем лучше: банк охотно прокредитует сделку с большим первым взносом, поскольку «в случае чего» сможет дать такой же дисконт на объект и относительно легко от него избавиться). Средние ставки, по данным «Миэль-Недвижимость», — от 10,5 процента годовых. Есть программы под 11−12 процентов и выше, но есть и Сбербанк с 9,5 процента (кстати, этот банк под некоторые дома готов кредитовать даже с 15-процентным первым взносом), и ряд программ от небольших банков под конкретные проекты, со ставками в 7,5−8,5 процента годовых.

В некоторых поселках застройщики сами предлагают «аналог» краткосрочной ипотеки без участия банков — рассрочку на период строительства или на больший срок. Впрочем, это чаще касается высокобюджетного сегмента.

Из крупных же игроков рынка ипотечные программы есть, помимо Сбербанка, у Абсолют Банка, Альфа-Банка, банка ДельтаКредит, Росбанка, МКБ, ЮниКредит банка и др.

Специфика ипотеки на загородное жилье, помимо более строгих требований, еще и в двойном (если речь не о пустом участке) предмете залога: это и дом, и земля, причем, как отмечает управляющий директор риелторского агентства «Метриум Групп» Илья Менжунов, для банка это означает дополнительные сложности в оценке. Причина в том, что сам дом может быть качественным и высоколиквидным, а участок — наоборот. Обратная ситуация тоже возможна. В целом, как говорит эксперт, отказ в ипотеке получают около трети обратившихся за кредитом на дачу или коттедж заемщиков.

Читайте также
Спецпредложения
Новости партнера
Недавний старт продаж
10
ЖК «Москвичка», ул. Василия Ощепкова, д.1
16 сентября 2019
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Мат. капитал
Военная ипотека
от 5 486 983 Р
До ближайшей станции метро «Бунинская Аллея» ехать не более десяти минут. Рядом находится Калужское шоссе. До МКАД от комплекса - пять километров. По району проходит...
1-комн. от 5 486 983 Р
2-комн. от 6 879 148 Р
3-комн. от 9 124 502 Р
ЗастройщикГК "Гранель"Сдача ГКIV квартал 2020 года
25
ЖК «Сиреневый парк», ул. Тагильская, д.1В
16 сентября 2019
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Отделка
от 6 590 646 Р
Архитектурную концепцию жилого квартала разработали специалисты именитого бюро «Сергей Киселев и Партнеры». Для фасадов домов была выбрана цветовая палитра спокойных...
1-комн. от 6 590 646 Р
2-комн. от 8 871 388 Р
3-комн. от 11 760 420 Р
4+ комн. от 14 519 228 Р
ЗастройщикAFI DevelopmentСдача ГКIV квартал 2020 года
Бульвар Рокоссовского, 14 мин. пешком
4
ЖК «ФоРест», ул. Чоботовская
6 февраля 2020
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Отделка
от 5 863 760 Р
Идеальная транспортная доступность, долгожданная станция метро «Новопеределкино» в шаговой доступности, а также «собственный» лес у порога дома – только малая часть...
1-комн. от 5 863 760 Р
2-комн. от 9 258 734 Р
3-комн. от 11 446 325 Р
ЗастройщикЦентр-ИнвестСдача ГКIV квартал 2020
р-н Ново-Переделкино
8
ЖК «Фестиваль Парк», ул. Фестивальная, д.27
16 сентября 2019
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Отделка
от 8 674 792 Р
При этом Вест комфорт столичной жизни находится в шаговой доступности. Рядом находятся две школы и три детских сада, а так же медицинские клиники, кофейни, магазины,...
1-комн. от 8 674 792 Р
2-комн. от 13 344 949 Р
3-комн. от 17 328 795 Р
4+ комн. от 20 501 467 Р
ЗастройщикМЕТРИУМСдача ГКII квартал 2020 года
Речной вокзал, 3 мин. пешком