Mail.ruПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
Спецпредложения
Источник: Lenta.Ru

Ради новостроек москвичи все чаще расстаются со старыми квартирами

На московском рынке новостроек набирает популярность trade-in — схема, при которой, грубо говоря, клиент полностью или частично оплачивает стоимость квартиры в новостройке уже имеющейся недвижимостью.

Причина такой активности — не только в удорожании ипотеки, но и в благоприятных рыночных условиях. Однако, как рассказали «Ленте.ру» эксперты рынка, не все сделки trade-in одинаково выгодны покупателю.

Пресс-служба Мэра и Правительства Москвы

Согласно исследованию компании «Инком-Недвижимость» (есть в распоряжении «Ленты.ру»), популярность trade-in резко снизилась в 2014-м — из-за кризиса и последующей «болтанки» с ценами на вторичное жилье. По той же причине конфигурация сделки начиная с этого момента стала другой: вместо взаимозачета, когда старая квартира выкупается застройщиком, а покупатель получает новостройку (с доплатой или без — в зависимости от того, сколько стоил его актив), распространение получила знакомая многим «альтернатива».

В этом случае сделка, фактически, разбивается для покупатели на два основных этапа: поиск новостройки и бронирование понравившегося объекта, а затем — продажа вторичной квартиры через структуру застройщика. Именно в таком варианте trade-in практически вернул себе утраченные в кризис позиции, подчеркивают в «Инком», уточняя, что если в 2013-м на долю сделок trade-in (преимущественно в виде взаимозачета) приходилось около четверти всех сделок, то сейчас показатель достиг уровня примерно в 20 процентов. И это в основном сделки, близкие к «альтернативе».

«Услуга trade-in сейчас весьма широко распространена — примерно в половине новостроек массового сегмента возможно приобрести жилье по взаимозачету», 

— говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, отмечая, что спрос на услугу особенно заметно пошел вверх с оживлением вторичного рынка, которое стало заметно во второй половине 2018-го.

Популярность trade-in среди клиентов компании подтверждает и Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой»: «Надо отметить, что клиенты, пользующиеся этой программой, в 50 процентах случаев задействуют и рассрочку, — рассказывает эксперт. — Средний срок бронирования, по нашей статистике, составляет 76 дней, средний срок продажи вторичной квартиры — около двух месяцев».

На самом деле — даже быстрее, поскольку спрос на вторичном рынке продолжил набирать обороты и в 2019-м, да так, что, в результате, цены на б/у жилье в Московском регионе поднялись до уровня в 206 тысяч рублей за метр. Это исторический максимум. Происходило это на фоне резкого снижения экспонируемых вторичных квартир — в январе их было выставлено менее 19 тысяч, это минимальный с 2006 года показатель. Одним словом, для продажи старой квартиры сейчас хорошее время — и люди начали этим пользоваться: как для смены района на более престижный, так и для расширения жилплощади, в том числе за счет переезда в новостройку.

Реальное количество таких сделок может быть даже больше, чем в статистике работающих с trade-in застройщиков. «Выделить долю trade-in в чистом виде проблематично. Есть покупатели, которые разбивают сделку на два этапа (то есть не пользуются услугой как таковой): клиент приходит уже с готовой суммой на руках, полученной в результате продажи недвижимости. Эти средства могут быть использованы и при стопроцентной оплате, и при рассрочке, и при оформлении ипотеки — в качестве первоначального взноса», — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Итак, время для trade-in благоприятное — новостроек пока еще строится много, и цены существенно не поднялись (хотя уже и пошли вверх в предвкушении полного перехода на новые правила долевого строительства), а вот вторичная недвижимость активно пользуется спросом — имеющуюся квартиру в Москве можно продать относительно быстро и по хорошей цене.

Особенно заметно, как рассказала «Ленте.ру» частный риелтор Надежда Сомова, улучшились перспективы на продажу небольших «однушек» в спальных районах Москвы: «Если в августе 2018-го, подбирая “однушку” в районе Пражской-Чертаново я могла выбирать из вариантов по 4,5−5 миллионов рублей, то сейчас по аналогичному запросу приходится смотреть квартиры от 6−6,5 миллиона. Точно не скажу, но, вполне возможно, тут дело в том, что частные инвесторы стали скупать такое жилье под аренду, почуяв перспективу на повышение ипотечных ставок».

Так или иначе, спрос на «вторичку» есть. И именно поэтому, кстати, покупателям не так выгодно пользоваться классическим взаимозачетом (та схема, которая работает с авто и смартфонами) — при этом варианте дисконт на квартиру может достигать 20 и даже 30 процентов от рынка, поскольку предполагается, что застройщик избавляет клиента от поиска покупателей, торга, от необходимости вести рекламную кампанию и т. п. То есть покупатель гарантированно и быстро продает квартиру, покупает понравившуюся новостройку — ну, немного потерял в стоимости актива, бывает. Но такой подход хорошо работает при отсутствии спроса на «вторичку», а сейчас особого смысла идти на дисконт нет: нормальная квартира в нормальном месте продастся и так (либо с небольшой скидкой), а стандартная комиссия риелтору при продаже всяко меньше 20−30 процентов — раз примерно в десять.

Неудивительно, что популярность набирает именно схема, при которой новостройка бронируется, а клиент в это время продает свою квартиру, и затем покупает забронированную. Все — через «одно окно», то есть через застройщика.

Как рассказывает начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков, свои нюансы есть и тут. По словам эксперта, один вариант — договор бронирования квартиры до двух месяцев с фиксацией цены, и затем уже — поиск покупателя на «вторичку». После продажи последней заключается ДДУ, а деньги от продажи квартиры клиента идут на оплату новостройки.

Более рабочей Кочетков считает другую схему — когда клиент сначала заключает с застройщиком договор на поиск покупателя на свою квартиру. И только когда покупатель найден, а аванс за «вторичку» передан, бронируется квартира в новостройке. Тут можно и поспорить: пока ищется покупатель, нужная квартира может «уйти», застройщик может планово поднять цены и т. п. — стандартные для «альтернативы» риски.

Кроме того, практика все же оказывает, что и при «альтернативном» варианте trade-in квартиры чаще всего продаются с дисконтом к рынку (хотя на фоне взаимозачета это гораздо более скромные суммы — порядка пяти процентов, иногда десяти).

Тут каждый должен взвесить для себя: чуть потерять в деньгах, но гарантированно продать имеющееся жилье и купить новостройку (причем через «одно окно»), или немного понервничать, но продать «в рынке» и прийти к застройщику уже с деньгами на руках. Обе стратегии имеют право на существование — особенно в условиях высокого спроса на «вторичку».

Впрочем, принимая решение отправиться в «самостоятельное плавание», стоит держать в уме еще две вещи: во-первых, застройщики могут давать клиентам, пользующимся trade-in, специальные условия и прямые скидки — тут стоит посчитать, не компенсируют ли они возможный уровень дисконта. А во-вторых — прогнозировать, как долго продержится оживление на вторичном рынке, не берутся даже сами риелторы.

Читайте также
Недавний старт продаж
8
Мкрн «Домашний», ул. Донецкая
31 октября 2019
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Мат. капитал
от 4 785 585 Р
Новый микрорайон «Домашний» — проект крупномасштабной застройки на берегу Москвы-реки. Проект станет самой современной и благоустроенной частью сложившегося района....
1-комн. от 4 785 585 Р
2-комн. от 7 324 114 Р
3-комн. от 9 717 853 Р
ЗастройщикОАО "Мосстройснаб"Сдача ГКIII Квартал 2021
Марьино, 4 мин. транспортом
6
ЖК «Небо», пр-кт Мичуринский
29 сентября 2019
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Мат. капитал
Цена по запросу
ЖК "Небо" расположен в ЗАО Москвы на берегу реки Раменка в 8 минутах ходьбы от одноименной станции метро. Проект представляет собой 3 башни высотой 51-52 этажа с...
ЗастройщикCapital GroupСдача ГКII Квартал 2020
Раменки, 8 мин. пешком
14
Жилой комплекс «Карамель», ул. Квесисская 1-я
4 марта 2019
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
Цена по запросу
Новостройка бизнес-класса. Индивидуальный проект. Отличная транспортная доступность – удобный выезд на ТТК, Ленинградский проспект и Тверскую улицу. 10 минут пешком до...
ЗастройщикШатер ДевелопментСдача ГКIII Квартал 2016
Савеловская, 10 мин. пешком
13
ЖК «Лефортово парк», ул. Красноказарменная
23 сентября 2019
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Мат. капитал
от 5 757 700 Р
Жилой комплекс комфорт-класса «Лефортово парк» расположен в московском районе Лефортово в 5 минутах ходьбы от метро «Авиамоторная». В него входят монолитные жилые...
1-комн. от 8 587 280 Р
2-комн. от 11 065 670 Р
3-комн. от 14 093 440 Р
4+ комн. от 16 888 340 Р
Студия от 5 757 700 Р
ЗастройщикГруппа ПИКСдача ГКI Квартал 2021
Авиамоторная, 5 мин. пешком