Mail.ruПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискComboВсе проекты
20
Цена по запросу
Спецпредложения
Источник: Lenta.Ru

Ради новостроек москвичи все чаще расстаются со старыми квартирами

На московском рынке новостроек набирает популярность trade-in — схема, при которой, грубо говоря, клиент полностью или частично оплачивает стоимость квартиры в новостройке уже имеющейся недвижимостью.

Причина такой активности — не только в удорожании ипотеки, но и в благоприятных рыночных условиях. Однако, как рассказали «Ленте.ру» эксперты рынка, не все сделки trade-in одинаково выгодны покупателю.

Пресс-служба Мэра и Правительства Москвы

Согласно исследованию компании «Инком-Недвижимость» (есть в распоряжении «Ленты.ру»), популярность trade-in резко снизилась в 2014-м — из-за кризиса и последующей «болтанки» с ценами на вторичное жилье. По той же причине конфигурация сделки начиная с этого момента стала другой: вместо взаимозачета, когда старая квартира выкупается застройщиком, а покупатель получает новостройку (с доплатой или без — в зависимости от того, сколько стоил его актив), распространение получила знакомая многим «альтернатива».

В этом случае сделка, фактически, разбивается для покупатели на два основных этапа: поиск новостройки и бронирование понравившегося объекта, а затем — продажа вторичной квартиры через структуру застройщика. Именно в таком варианте trade-in практически вернул себе утраченные в кризис позиции, подчеркивают в «Инком», уточняя, что если в 2013-м на долю сделок trade-in (преимущественно в виде взаимозачета) приходилось около четверти всех сделок, то сейчас показатель достиг уровня примерно в 20 процентов. И это в основном сделки, близкие к «альтернативе».

«Услуга trade-in сейчас весьма широко распространена — примерно в половине новостроек массового сегмента возможно приобрести жилье по взаимозачету», 

— говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, отмечая, что спрос на услугу особенно заметно пошел вверх с оживлением вторичного рынка, которое стало заметно во второй половине 2018-го.

Популярность trade-in среди клиентов компании подтверждает и Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой»: «Надо отметить, что клиенты, пользующиеся этой программой, в 50 процентах случаев задействуют и рассрочку, — рассказывает эксперт. — Средний срок бронирования, по нашей статистике, составляет 76 дней, средний срок продажи вторичной квартиры — около двух месяцев».

На самом деле — даже быстрее, поскольку спрос на вторичном рынке продолжил набирать обороты и в 2019-м, да так, что, в результате, цены на б/у жилье в Московском регионе поднялись до уровня в 206 тысяч рублей за метр. Это исторический максимум. Происходило это на фоне резкого снижения экспонируемых вторичных квартир — в январе их было выставлено менее 19 тысяч, это минимальный с 2006 года показатель. Одним словом, для продажи старой квартиры сейчас хорошее время — и люди начали этим пользоваться: как для смены района на более престижный, так и для расширения жилплощади, в том числе за счет переезда в новостройку.

Реальное количество таких сделок может быть даже больше, чем в статистике работающих с trade-in застройщиков. «Выделить долю trade-in в чистом виде проблематично. Есть покупатели, которые разбивают сделку на два этапа (то есть не пользуются услугой как таковой): клиент приходит уже с готовой суммой на руках, полученной в результате продажи недвижимости. Эти средства могут быть использованы и при стопроцентной оплате, и при рассрочке, и при оформлении ипотеки — в качестве первоначального взноса», — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Итак, время для trade-in благоприятное — новостроек пока еще строится много, и цены существенно не поднялись (хотя уже и пошли вверх в предвкушении полного перехода на новые правила долевого строительства), а вот вторичная недвижимость активно пользуется спросом — имеющуюся квартиру в Москве можно продать относительно быстро и по хорошей цене.

Особенно заметно, как рассказала «Ленте.ру» частный риелтор Надежда Сомова, улучшились перспективы на продажу небольших «однушек» в спальных районах Москвы: «Если в августе 2018-го, подбирая “однушку” в районе Пражской-Чертаново я могла выбирать из вариантов по 4,5−5 миллионов рублей, то сейчас по аналогичному запросу приходится смотреть квартиры от 6−6,5 миллиона. Точно не скажу, но, вполне возможно, тут дело в том, что частные инвесторы стали скупать такое жилье под аренду, почуяв перспективу на повышение ипотечных ставок».

Так или иначе, спрос на «вторичку» есть. И именно поэтому, кстати, покупателям не так выгодно пользоваться классическим взаимозачетом (та схема, которая работает с авто и смартфонами) — при этом варианте дисконт на квартиру может достигать 20 и даже 30 процентов от рынка, поскольку предполагается, что застройщик избавляет клиента от поиска покупателей, торга, от необходимости вести рекламную кампанию и т. п. То есть покупатель гарантированно и быстро продает квартиру, покупает понравившуюся новостройку — ну, немного потерял в стоимости актива, бывает. Но такой подход хорошо работает при отсутствии спроса на «вторичку», а сейчас особого смысла идти на дисконт нет: нормальная квартира в нормальном месте продастся и так (либо с небольшой скидкой), а стандартная комиссия риелтору при продаже всяко меньше 20−30 процентов — раз примерно в десять.

Неудивительно, что популярность набирает именно схема, при которой новостройка бронируется, а клиент в это время продает свою квартиру, и затем покупает забронированную. Все — через «одно окно», то есть через застройщика.

Как рассказывает начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков, свои нюансы есть и тут. По словам эксперта, один вариант — договор бронирования квартиры до двух месяцев с фиксацией цены, и затем уже — поиск покупателя на «вторичку». После продажи последней заключается ДДУ, а деньги от продажи квартиры клиента идут на оплату новостройки.

Более рабочей Кочетков считает другую схему — когда клиент сначала заключает с застройщиком договор на поиск покупателя на свою квартиру. И только когда покупатель найден, а аванс за «вторичку» передан, бронируется квартира в новостройке. Тут можно и поспорить: пока ищется покупатель, нужная квартира может «уйти», застройщик может планово поднять цены и т. п. — стандартные для «альтернативы» риски.

Кроме того, практика все же оказывает, что и при «альтернативном» варианте trade-in квартиры чаще всего продаются с дисконтом к рынку (хотя на фоне взаимозачета это гораздо более скромные суммы — порядка пяти процентов, иногда десяти).

Тут каждый должен взвесить для себя: чуть потерять в деньгах, но гарантированно продать имеющееся жилье и купить новостройку (причем через «одно окно»), или немного понервничать, но продать «в рынке» и прийти к застройщику уже с деньгами на руках. Обе стратегии имеют право на существование — особенно в условиях высокого спроса на «вторичку».

Впрочем, принимая решение отправиться в «самостоятельное плавание», стоит держать в уме еще две вещи: во-первых, застройщики могут давать клиентам, пользующимся trade-in, специальные условия и прямые скидки — тут стоит посчитать, не компенсируют ли они возможный уровень дисконта. А во-вторых — прогнозировать, как долго продержится оживление на вторичном рынке, не берутся даже сами риелторы.

Читайте также
Спецпредложения
Новости партнера
Недавний старт продаж
10
ЖК «Москвичка», ул. Василия Ощепкова, д.1
16 сентября 2019
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Мат. капитал
Военная ипотека
от 5 486 983 Р
До ближайшей станции метро «Бунинская Аллея» ехать не более десяти минут. Рядом находится Калужское шоссе. До МКАД от комплекса - пять километров. По району проходит...
1-комн. от 5 486 983 Р
2-комн. от 6 879 148 Р
3-комн. от 9 124 502 Р
ЗастройщикГК "Гранель"Сдача ГКIV квартал 2020 года
25
ЖК «Сиреневый парк», ул. Тагильская, д.1В
16 сентября 2019
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Отделка
от 6 590 646 Р
Архитектурную концепцию жилого квартала разработали специалисты именитого бюро «Сергей Киселев и Партнеры». Для фасадов домов была выбрана цветовая палитра спокойных...
1-комн. от 6 590 646 Р
2-комн. от 8 871 388 Р
3-комн. от 11 760 420 Р
4+ комн. от 14 539 952 Р
ЗастройщикAFI DevelopmentСдача ГКIV квартал 2020 года
Бульвар Рокоссовского, 14 мин. пешком
4
ЖК «ФоРест», ул. Чоботовская
6 февраля 2020
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Отделка
от 5 863 760 Р
Идеальная транспортная доступность, долгожданная станция метро «Новопеределкино» в шаговой доступности, а также «собственный» лес у порога дома – только малая часть...
1-комн. от 5 863 760 Р
2-комн. от 9 258 734 Р
3-комн. от 11 446 325 Р
ЗастройщикАО «Центр-Инвест»Сдача ГКIV квартал 2020
р-н Ново-Переделкино
23
ЖК «Настроение», ул. Красная Сосна, д.3, корп.2
9 января 2020
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Мат. капитал
Отделка
от 6 399 250 Р
Это жилой комплекс спокойной современной архитектуры, специально спроектированный с переменной этажностью — в его составе четыре корпуса от 8 до 22 этажей. Перепады...
1-комн. от 6 399 250 Р
2-комн. от 8 990 125 Р
3-комн. от 10 789 350 Р
ЗастройщикГК ФСКСдача ГКII квартал 2021
Ростокино, 5 мин. транспортом