Mail.ruПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
ЖК Сердце СтолицыКвартиры в готовых домах на набережной. Идет заселение!(495) 154-6380
11
11
Спецпредложения
22 ноября 2017, Источник: Forbes

Жилье под вопросом. Подорожает ли ипотека из-за новых требований ЦБ

ЦБ ужесточает требования к банкам, которые выдают ипотеку с низким первоначальным взносом. Как это отразится на рынке ипотечного кредитования и стоимости ипотеки?

Новость о том, что с 2018 года могут ужесточиться требования ЦБ к ипотеке с небольшим первоначальным взносом, будоражат финансовый рынок и клиентов банков. Возник вопрос, как нововведение регулятора отразится на доступности ипотеки и на положении лидеров ипотечного кредитования. Для начала обратимся к первоисточнику — проекту указания ЦБ «О внесении изменений в Инструкцию Банка России от 28 июня 2017 года № 180-И «Об обязательных нормативах банков». Из документа ясно следует, что регулятор планирует ввести повышенные коэффициенты риска по ипотеке с низким первоначальным взносом при расчете нормативов достаточности капитала.

Lori.ru

Первые две категории, подпадающие под изменения, — это кредиты на покупку готового жилья и займы на покупку жилья в строящихся объектах по договорам долевого участия с первоначальным взносом менее 20%. По ним коэффициент риска планируется увеличить до 150% вне зависимости от суммы кредита. Третья категория — ипотечные кредиты с первоначальным взносом менее 10%, по которым коэффициент риска предполагается установить в размере 300%.

Напомним, что в настоящее время по кредитам с первоначальным взносом от 10 до 20% действует коэффициент 100% при сумме кредита менее 50 млн рублей. А по кредитам с первоначальным взносом 10%, как и при кредите в размере более 50 млн рублей с первоначальным взносом 20%, коэффициент равен 150%.

В новых требования ЦБ важно то, что коснутся они только новых сделок по ипотечным кредитам, выданным после 1 января 2018 года.

То есть по действующей ипотеке резервы досоздавать не придется, а значит, у банков не возникнет давления на капитал. А что же после «часа икс»? Изменив свои подходы к кредитованию, банки смогут избежать повышенных коэффициентов при расчете нормативов достаточности капитала.

Что изменится

Новые требования Центробанка к ипотеке пока находятся в стадии проекта. Если документ будет утверждён в нынешнем виде, то банки, скорее всего, довольно быстро скорректируют условия кредитования. Вряд ли кто-то из игроков рынка решится сохранить предложения с низким первоначальным взносом и тем самым увеличить ставку. По оценке большинства экспертов, более реалистичный сценарий — это повышение порога минимального первоначального взноса до 20%.

При этом, по нашим оценкам, не только для банков, которые давно работают в этом сегменте, но и для заемщиков такие изменения не станут критичными, несмотря на увеличение процентов в коэффициенте риска. Как показывает практика, большинство из тех, кто оформляют ипотеку, приходят в банк, когда накопят первоначальный взнос в размере больше 20%, то есть вписываются в новые параметры надежности, которые регламентирует регулятор. Это, впрочем, соответствует общей картине по ипотечным банкам из топ-10.

Стремление заемщиков вложить в покупку квартиры максимальный объем собственных средств вполне оправдано: чем больше первоначальный взнос — тем меньше сумма кредита, и, соответственно, меньше будет долговая нагрузка и размер итоговой переплаты по кредиту.

Кроме того, у некоторых игроков еще сохраняется дифференцированная процентная ставка по ипотеке, когда проценты по кредиту зависят от размера первоначального взноса и срока кредитования. Соответственно, при большем размере собственных средств клиент имеет возможность получить лучшие условия по кредиту.

Безусловно, есть определенное количество клиентов, которым придется на время отложить покупку квартиры, чтобы накопить не 15%, а 20% суммы на первоначальный взнос. Но это не та разница, которая вынудит большой пул заемщиков отказаться от идеи приобрести недвижимость.

Сейчас у большинства банков установлен размер минимального первоначального взноса по ипотечным программам на уровне 15% от стоимости приобретаемого объекта. При этом лидеры рынка ипотечного кредитования разделяют позицию Центробанка, что первоначальный взнос — важное подтверждение наличия у заемщика финансовой дисциплины и взвешенности его решения. Кроме того, благодаря тому, что сумма кредита меньше стоимости объекта, участники сделки «защищены» от снижения цен на рынке недвижимости: в случае необходимой реализации залога заемщик, скорее всего, сможет рассчитаться полностью по своим кредитным обязательствам.

Строительные краны

Тем не менее, тренд на снижение требований к первоначальному взносу на фоне возросшей конкуренции в этом сегменте никто не отменял. Некоторые банки делают спецпредложения с пониженным первоначальным взносом в рамках партнерских программ или для отдельных категорий заемщиков, например, зарплатных клиентов. Недавно появились и предложения с нулевым первоначальным взносом — в основном, от банков, которые пытаются быстро зайти в эту нишу и занять место под солнцем. По таким программам, как правило, устанавливается повышенная ставка, поэтому объем предоставленных по ним кредитов невелик. Подобные продукты часто выполняют преимущественно рекламную функцию — привлекают внимание клиента, а потому «погоду» на рынке не делают.

Прививка от риска

Высказывания о том, что требования к резервированию ужесточаются по причине надувания ипотечного пузыря, на наш взгляд, сильно преувеличены относительно существующей ситуации на рынке.

Сравнивать российский рынок с США, где такой пузырь в свое время лопнул, ошибочно. В России объем ипотечных кредитов к ВВП составляет около 6- 8%, то есть на уровне развивающихся стран, да и объемы выдачи ипотеки не столь значительны— за год в этом сегменте насчитывается чуть более 1 млн заемщиков (не столь впечатляющая цифра для страны с населением в 145 млн человек). В США доля ипотеки к ВВП составляет около 50%. Это несопоставимые показатели. Особо стоит отметить, что российский рынок сейчас отличается стабильными ценами на недвижимость, хорошим качеством ипотечного портфеля, а также высокими требованиями банков к заемщикам.

Учитывая нынешнее положение дел с ипотекой, регулятор, скорее всего, стремится сейчас «зафиксировать» позитивную картину и поэтому принимает превентивные меры для того, чтобы в дальнейшем не допустить ухудшения качества портфеля и высокого уровня закредитованности населения, о котором все чаще говорят эксперты. И в этих действиях есть понятная рынку логика, которая позволит ипотеке оставаться драйвером розничного рынка на ближайшие десять лет.

Читайте также
Недавний старт продаж
8
Дом «Дыхание», Дмитровское ш., д.вл.13
9 апреля 2019
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
от 15 088 056 Р
189 787 
Р
2
Корпус сдан! Прямая продажа от застройщика! Продаётся 2-к квартира в сданном корпусе общей площадью 79.5 кв.м. на 2-м этаже 28 этажного дома. Дом Дыхание на...
1-комн. от 15 088 056 Р
2-комн. от 20 955 008 Р
3-комн. от 25 566 793 Р
ЗастройщикФСК «Лидер»Сдача ГК2 квартал 2017
21
ЖК «Лобачевский», ул. Лобачевского
10 апреля 2019
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
от 8 588 000 Р
В СОБСТВЕННОСТИ. СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ. Квартира класса "комфорт", свободная планировка. Потолки 2,75 метра с учетом выровненного пола. Просторная...
1-комн. от 9 077 790 Р
2-комн. от 8 588 000 Р
3-комн. от 14 038 500 Р
4+ комн. от 25 864 500 Р
ЗастройщикБЭСТКОНСдача ГКI Квартал 2017
Раменки, 20 мин. пешком
16
ЖК «Крылатский», Рублевское ш
4 марта 2019
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
от 8 442 720 Р
СОБСТВЕННОСТЬ ИЮНЬ 2018. СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА. Квартира класса "комфорт" ОТ ИНВЕСТОРА, свободная планировка. потолки 2,9 метра. Из окон прекрасный вид на лесопарковую зону...
1-комн. от 8 442 720 Р
2-комн. от 11 956 256 Р
3-комн. от 15 001 792 Р
4+ комн. от 19 369 740 Р
ЗастройщикБЭСТКОНСдача ГКIV Квартал 2016
Крылатское, 5 мин. транспортом
15
ЖК «Тополя», ул. Верхние Поля
4 марта 2019
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
от 5 719 376 Р
Квартира без отделки. Монолит. Индивидуальный проект. Высота потолков - 2,85 м. Остекление окон-2-камерный стеклопакет в профиле из ПВХ, шумозащитные окна. Балконы и...
1-комн. от 5 719 376 Р
2-комн. от 8 609 036 Р
3-комн. от 12 449 049 Р
4+ комн. от 15 280 720 Р
ЗастройщикМОСКАПСТРОЙ-ТНСдача ГКII Квартал 2021
Братиславская, 8 мин. пешком