Mail.RuПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
Элитный дом РЕНОМЭ.Хватит времени на все. Свой фитнес-зал. Новослободская,244958187683
ЖК Виноградный.Уникальный комплекс в Измайловском парке в Москве. Дом сдан.
Premium IQ-кварталГотовые апартаменты премиум класса от 32 до 115 кв.м. Квартал готов
LIFE-Кутузовскийна берегу реки Сетунь. Старт продаж.(495) 432 6418
Спецпредложения
22 ноября 2017, Источник: Forbes

Жилье под вопросом. Подорожает ли ипотека из-за новых требований ЦБ

ЦБ ужесточает требования к банкам, которые выдают ипотеку с низким первоначальным взносом. Как это отразится на рынке ипотечного кредитования и стоимости ипотеки?

Новость о том, что с 2018 года могут ужесточиться требования ЦБ к ипотеке с небольшим первоначальным взносом, будоражат финансовый рынок и клиентов банков. Возник вопрос, как нововведение регулятора отразится на доступности ипотеки и на положении лидеров ипотечного кредитования. Для начала обратимся к первоисточнику — проекту указания ЦБ «О внесении изменений в Инструкцию Банка России от 28 июня 2017 года № 180-И «Об обязательных нормативах банков». Из документа ясно следует, что регулятор планирует ввести повышенные коэффициенты риска по ипотеке с низким первоначальным взносом при расчете нормативов достаточности капитала.

Lori.ru

Первые две категории, подпадающие под изменения, — это кредиты на покупку готового жилья и займы на покупку жилья в строящихся объектах по договорам долевого участия с первоначальным взносом менее 20%. По ним коэффициент риска планируется увеличить до 150% вне зависимости от суммы кредита. Третья категория — ипотечные кредиты с первоначальным взносом менее 10%, по которым коэффициент риска предполагается установить в размере 300%.

Напомним, что в настоящее время по кредитам с первоначальным взносом от 10 до 20% действует коэффициент 100% при сумме кредита менее 50 млн рублей. А по кредитам с первоначальным взносом 10%, как и при кредите в размере более 50 млн рублей с первоначальным взносом 20%, коэффициент равен 150%.

В новых требования ЦБ важно то, что коснутся они только новых сделок по ипотечным кредитам, выданным после 1 января 2018 года.

То есть по действующей ипотеке резервы досоздавать не придется, а значит, у банков не возникнет давления на капитал. А что же после «часа икс»? Изменив свои подходы к кредитованию, банки смогут избежать повышенных коэффициентов при расчете нормативов достаточности капитала.

Что изменится

Новые требования Центробанка к ипотеке пока находятся в стадии проекта. Если документ будет утверждён в нынешнем виде, то банки, скорее всего, довольно быстро скорректируют условия кредитования. Вряд ли кто-то из игроков рынка решится сохранить предложения с низким первоначальным взносом и тем самым увеличить ставку. По оценке большинства экспертов, более реалистичный сценарий — это повышение порога минимального первоначального взноса до 20%.

При этом, по нашим оценкам, не только для банков, которые давно работают в этом сегменте, но и для заемщиков такие изменения не станут критичными, несмотря на увеличение процентов в коэффициенте риска. Как показывает практика, большинство из тех, кто оформляют ипотеку, приходят в банк, когда накопят первоначальный взнос в размере больше 20%, то есть вписываются в новые параметры надежности, которые регламентирует регулятор. Это, впрочем, соответствует общей картине по ипотечным банкам из топ-10.

Стремление заемщиков вложить в покупку квартиры максимальный объем собственных средств вполне оправдано: чем больше первоначальный взнос — тем меньше сумма кредита, и, соответственно, меньше будет долговая нагрузка и размер итоговой переплаты по кредиту.

Кроме того, у некоторых игроков еще сохраняется дифференцированная процентная ставка по ипотеке, когда проценты по кредиту зависят от размера первоначального взноса и срока кредитования. Соответственно, при большем размере собственных средств клиент имеет возможность получить лучшие условия по кредиту.

Безусловно, есть определенное количество клиентов, которым придется на время отложить покупку квартиры, чтобы накопить не 15%, а 20% суммы на первоначальный взнос. Но это не та разница, которая вынудит большой пул заемщиков отказаться от идеи приобрести недвижимость.

Сейчас у большинства банков установлен размер минимального первоначального взноса по ипотечным программам на уровне 15% от стоимости приобретаемого объекта. При этом лидеры рынка ипотечного кредитования разделяют позицию Центробанка, что первоначальный взнос — важное подтверждение наличия у заемщика финансовой дисциплины и взвешенности его решения. Кроме того, благодаря тому, что сумма кредита меньше стоимости объекта, участники сделки «защищены» от снижения цен на рынке недвижимости: в случае необходимой реализации залога заемщик, скорее всего, сможет рассчитаться полностью по своим кредитным обязательствам.

Строительные краны

Тем не менее, тренд на снижение требований к первоначальному взносу на фоне возросшей конкуренции в этом сегменте никто не отменял. Некоторые банки делают спецпредложения с пониженным первоначальным взносом в рамках партнерских программ или для отдельных категорий заемщиков, например, зарплатных клиентов. Недавно появились и предложения с нулевым первоначальным взносом — в основном, от банков, которые пытаются быстро зайти в эту нишу и занять место под солнцем. По таким программам, как правило, устанавливается повышенная ставка, поэтому объем предоставленных по ним кредитов невелик. Подобные продукты часто выполняют преимущественно рекламную функцию — привлекают внимание клиента, а потому «погоду» на рынке не делают.

Прививка от риска

Высказывания о том, что требования к резервированию ужесточаются по причине надувания ипотечного пузыря, на наш взгляд, сильно преувеличены относительно существующей ситуации на рынке.

Сравнивать российский рынок с США, где такой пузырь в свое время лопнул, ошибочно. В России объем ипотечных кредитов к ВВП составляет около 6- 8%, то есть на уровне развивающихся стран, да и объемы выдачи ипотеки не столь значительны— за год в этом сегменте насчитывается чуть более 1 млн заемщиков (не столь впечатляющая цифра для страны с населением в 145 млн человек). В США доля ипотеки к ВВП составляет около 50%. Это несопоставимые показатели. Особо стоит отметить, что российский рынок сейчас отличается стабильными ценами на недвижимость, хорошим качеством ипотечного портфеля, а также высокими требованиями банков к заемщикам.

Учитывая нынешнее положение дел с ипотекой, регулятор, скорее всего, стремится сейчас «зафиксировать» позитивную картину и поэтому принимает превентивные меры для того, чтобы в дальнейшем не допустить ухудшения качества портфеля и высокого уровня закредитованности населения, о котором все чаще говорят эксперты. И в этих действиях есть понятная рынку логика, которая позволит ипотеке оставаться драйвером розничного рынка на ближайшие десять лет.

Читайте также
Оливковый дом Стартовые ценыКлубный особняк в тихом центре по лучшей цене!
"Суббота" Элитный ЖК на БелорусскойСкидки до 17% в элитном доме! Ипотека 6.45%. АО«АИЖК»
Недавний старт продаж
3
от 5 109 120 Р
Новый монолитный жилой район Green Park находится в живописной местности неподалёку от станций метро Отрадное и Ботанический сад. В единый архитектурный ансамбль входят...
1-комн. от 7 973 634 Р
2-комн. от 10 179 846 Р
4+ комн. от 17 665 152 Р
Студия от 5 109 120 Р
ЗастройщикДСК-1Сдача ГК2017
Ботанический сад, 20 мин. пешком
3
Развитие территории района Некрасовка города Москвы с созданием 3-х благоустроенных кварталов воплощает эти мечты в реальность. Строящийся на этой территории компанией...
Своб. планировка от 5 400 000 Р
ЗастройщикLexion DevelopmentСдача ГК2012
р-н Некрасовка
3
Элитный дом «Реномэ», ЦАО, ул. Новослободская, 24
9 марта 2017
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Отделка
от 22 240 000 Р
Элитный Дом РЕНОМЭ расположен в самом удобном его районе Тверском. От шума главных городских улиц он отгорожен другими домами. РЕНОМЭ дает возможность в считанные минуты...
1-комн. от 22 240 000 Р
2-комн. от 34 140 000 Р
3-комн. от 44 310 000 Р
4+ комн. от 66 480 000 Р
ЗастройщикSminex «Партнерская группа»Сдача ГК2019
Менделеевская, 2 мин. пешком
2
 Развитая социально-бытовая инфраструктура района.  Прекрасная транспортная и пешеходная доступность, закрытые паркинги. Во всех своих проектах «Эталон-Инвест»...
1-комн. от 5 440 400 Р
2-комн. от 7 946 883 Р
3-комн. от 9 464 958 Р
4+ комн. от 19 459 620 Р
ЗастройщикЭталон-инвестСдача ГК1 квартал 2020 г.
р-н Лосиноостровский