Mail.ruПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
Спецпредложения
6 февраля 2018, Источник: Вести.Ru

Скидкой не заманишь: покупатели отказываются от квартир на первых этажах

Несмотря на скидки, лишь один из десяти покупателей квартир в новостройках выбирает квартиры на первых этажах. Зато многие готовы приобрести такую недвижимость ради попытки сдать ее в аренду бизнесу.

Несмотря на скидки до 20% лишь каждый десятый покупатель московских новостроек выбирает квартиру на первых этажах, говорится в исследовании «ИНКОМ-Недвижимость».

flickr.com/Sergei Demeshev

Сейчас большинство (порядка 90%) столичных новостроек возводится с нежилыми инфраструктурными объектами на первых этажах. Поэтому первый этаж в новостройках фактически является вторым. Исключения составляют малоэтажные объекты и комплексы клубного типа, которые могут иметь свой собственный выход. Но объем такого предложения невелик — порядка 10%, как правило, это проекты бизнес-класса.

По данным аналитиков, спрос на квартиры, занимающие первые этажи новостроек, невелик — составляет 10%. Покупателя не привлекает и низкая цена — дисконт может достигать 20%, отмечают они.

При этом, стоимость квартиры на том или ином этаже будет зависеть от конкретного застройщика. Например, есть ЖК, в которых разница в цене между первыми этажами и средней стоимостью квартиры отсутствует, отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков. Где-то эта разница составляет 2−3%, в некоторых случаях может достигать 10−15%.

«Как правило, цена квартир на нижних этажах меньше на 5−10%. Начиная с четвертого этажа средняя стоимость квартир увеличивается на 6−11%. На верхних этажах стоимость квартир по сравнению с первыми этажами может быть выше на 10−15%», — говорит Ярослав Дарусенков.

По его словам, максимальная доля продаж компании (79%) приходится на 3−16 этажи. На 1−2 этажи в совокупности приходится менее 8%, говорит эксперт.

Желание жить на том или ином этаже зависит от финансовых возможностей и потребностей покупателей, поясняет эксперт. Например, покупатели, ограниченные в бюджете, выбирают 1−3 этажи именно из-за более низкой стоимости квартир. Также нижние этажи удобны для пожилых покупателей и семей с детьми.

Нежилая инвестиция

Однако у первых этажей есть несомненное преимущество — возможность использовать их как коммерческую площадку и зарабатывать на этом деньги — перепродав или сдав в аренду.

Согласно данным ЦИАН, помещение на первом этаже площадью 58 кв. м. с отдельным входом в новостройке в Новой Москве можно арендовать за 87 тыс. рублей в месяц. Квартира аналогичной площадью в этом районе сдается за 33 тыс. рублей. При этом, помещение под коммерцию будет стоить на 30% дороже (квартира площадью 64 «квадрата» на пятом этаже — 5,05 млн. рублей, помещение на первом — 7,4 млн. рублей).

Lori.ru

Коммерческой привлекательности квартирам на первых этажах может добавить отдельный вход. Стоимость помещений на первых этажах, которые будут использоваться под коммерцию, увеличивается в среднем на 5−15%, чем у остального равного по метражу жилья.

Дополнительную наценку таким помещениям может прибавить привлекательная локация — близость к метро, хороший пешеходный трафик. С учетом этих факторов цена может увеличиться до 20−30%.

Однако аналитики отмечают, что иногда цена может не отличаться вовсе.

Председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников отмечает, что обеспеченность коммерческими площадями в строящихся проектах сейчас выше, чем в новостройках, которые возводились несколько лет назад. Это связано, в том числе, с концепцией комплексного освоения территории.

Кроме этого, если раньше девелоперы строили первые этажи и продавали, не приспособив их под коммерцию, то сегодня застройщики более тщательно продумывают инфраструктуру проекта. Сейчас первые этажи проектируются по определенным требованиям — например, высокие потолки, «нарезка» под конкретные функции, отсутствие несущих стен, специальная вытяжка для ресторанов, вход в помещение с уровня земли.

Доходность и перспективы

Что касается покупателей помещений на первых этажах, то среди них большой пласт занимают сами жители строящихся домов, на некоторых проекта на них приходится 30−50% от общего спроса, говорит Денис Колокольников.

Такие площадки они рассматривают как инвестицию, которую удобно контролировать, например, разместив собственный бизнес. Стратегией покупки в данном случае не всегда является доходность, а скорее — удобство расположения. Также покупателями выступают конечные пользователи — например, супермаркеты и универсамы, либо инвесторы, которые имеют потенциальных арендаторов, либо вкладывают деньги на перспективу.

При этом, говорить о высокой доходности таких помещений не приходится, чтобы вложения стали приносить прибыль, придется подождать.

Помещения покупаются на этапе стройки, но заработает оно полноценно через 2−3 года после сдачи дома. Срок окупаемости у таких проектов больше. Кроме этого, часто даже после 2−3 лет после ввода в эксплуатацию 20−30% помещений остаются пустыми.
Денис Колокольников
Председатель совета директоров компании RRG

Через 4−5 лет после ввода в эксплуатацию вакансии снижаются, как правило, до среднерыночных — 5−10%.

Согласно ИНКОМ-Недвижимость, почти треть коммерческих площадей на первых этажах в новостройках остаются свободными в течение 3−5 лет.

Руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов связывает это со снижением дохода от перепродажи коммерческого помещения по мере строительства ЖК. Кроме этого, сегодня магазины «шаговой доступности» сильно уступают супермаркетам по цене и ассортименту. Еще 10 лет ситуация была в пользу первых.

«Развитие сетевых супермаркетов оказало колоссальное негативное влияние на рентабельность такого бизнеса, как стрит-ритейл», — резюмирует он.

Читайте также
Недавний старт продаж
8
Мкрн «Домашний», ул. Донецкая
31 октября 2019
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Мат. капитал
от 4 785 585 Р
Новый микрорайон «Домашний» — проект крупномасштабной застройки на берегу Москвы-реки. Проект станет самой современной и благоустроенной частью сложившегося района....
1-комн. от 4 785 585 Р
2-комн. от 7 324 114 Р
3-комн. от 9 717 853 Р
ЗастройщикОАО "Мосстройснаб"Сдача ГКIII Квартал 2021
Марьино, 4 мин. транспортом
6
ЖК «Небо», пр-кт Мичуринский
29 сентября 2019
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Мат. капитал
Цена по запросу
ЖК "Небо" расположен в ЗАО Москвы на берегу реки Раменка в 8 минутах ходьбы от одноименной станции метро. Проект представляет собой 3 башни высотой 51-52 этажа с...
ЗастройщикCapital GroupСдача ГКII Квартал 2020
Раменки, 8 мин. пешком
14
Жилой комплекс «Карамель», ул. Квесисская 1-я
4 марта 2019
Ипотека
Старт продаж
Мат. капитал
Цена по запросу
Новостройка бизнес-класса. Индивидуальный проект. Отличная транспортная доступность – удобный выезд на ТТК, Ленинградский проспект и Тверскую улицу. 10 минут пешком до...
ЗастройщикШатер ДевелопментСдача ГКIII Квартал 2016
Савеловская, 10 мин. пешком
13
ЖК «Лефортово парк», ул. Красноказарменная
23 сентября 2019
Ипотека
ФЗ 214
Старт продаж
Мат. капитал
от 5 757 700 Р
Жилой комплекс комфорт-класса «Лефортово парк» расположен в московском районе Лефортово в 5 минутах ходьбы от метро «Авиамоторная». В него входят монолитные жилые...
1-комн. от 8 587 280 Р
2-комн. от 11 065 670 Р
3-комн. от 14 093 440 Р
4+ комн. от 16 888 340 Р
Студия от 5 757 700 Р
ЗастройщикГруппа ПИКСдача ГКI Квартал 2021
Авиамоторная, 5 мин. пешком